อสังหาฯเสน่ห์ลด

โดย...บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) บัวหลวง

ผลจากการสำรวจของ เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) การเปิดตัวโครงการใหม่และอัตราการจองซื้ออ่อนตัวลงในเดือน ก.ค. 2558 ทำให้ บล.บัวหลวง คาดยอดจองซื้อในไตรมาส 3/2558 ของบริษัทในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ให้คำแนะนำน่าจะหดตัว

ทั้งนี้ เมื่อเปรียบเทียบผลตอบแทนต่อความเสี่ยงในช่วงครึ่งปีหลังปี 2558 ของกลุ่มนี้มีความน่าสนใจน้อยลง จากความเสี่ยงในการปรับลดผลประกอบการจากการแข่งขันที่รุนแรงในอุตสาหกรรม โดยเฉพาะหลังช่วงประกาศผลประกอบการไตรมาส 2/2558 ในสัปดาห์นี้

บล.บัวหลวง มีมุมมองว่า อสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยงและจะปรับลดประมาณการของบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ (ANAN) บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) และบริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) โดยมีมูลค่าหุ้นที่ถูกเท่านั้นที่จะช่วยลดผลกระทบที่เกิดจากการลดลงของราคาอย่างรุนแรงได้

ทั้งนี้ หุ้นกลุ่มนี้ที่ให้คำแนะนำซื้อขายที่สัดส่วนราคาต่อกำไร (PER) ปี 2558 ที่ 8.6 เท่า ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยปี 2549-2557 ที่ 10.9 เท่ามาก (ซึ่งนับเป็นระดับเดียวกับช่วงที่มีอุทกภัยและความไม่สงบทางการเมือง) โดยจะทบทวนน้ำหนักการลงทุนในกลุ่มนี้ หลังจากมีการประกาศงบการเงินไตรมาส 2/2558

จากการสำรวจชี้ให้เห็นว่า การเปิดตัวยูนิตใหม่ลดลง 49% จากเดือน มิ.ย. ที่ 5,914 ยูนิต ด้วยมูลค่าที่ลดลงถึง 53% ที่ 1.8 หมื่นล้านบาท ซึ่งเป็นเดือนที่การเปิดตัวใหม่ที่ต่ำที่สุดในรอบปี (เปิดตัวยูนิตต่อเดือนต่ำสุดตั้งแต่ ก.พ. 2557) จากการเปิดตัวคอนโดและทาวน์เฮาส์ที่ลดลง โดยคอนโดใหม่ลดลง 58% ที่ 3,859 ยูนิต (ยอดเปิดตัวยูนิตต่ำสุดของปี) ทาวน์เฮาส์ลดลง 30% ที่ 1,088 ยูนิต โดยการเปิดตัวที่ลดลงดังกล่าวหักกลบยอดการเปิดตัวยูนิตใหม่ของบ้านเดี่ยวที่เพิ่มขึ้น 43% ที่ 899 ยูนิต-จากฐานที่ค่อนข้างต่ำในเดือน พ.ค.-มิ.ย. โดยส่วนแบ่งการตลาดของบริษัทจดทะเบียนเพิ่มขึ้นจาก 75% ในเดือน มิ.ย. จาก 89% ในเดือน ก.ค. การเปิดตัวประกอบด้วย คอนโด 65% ทาวน์เฮาส์ 18% และบ้านเดี่ยว 15% ราคาเปิดตัวเฉลี่ยลดลง 8% ที่ 3.1 ล้านบาท/ยูนิต จากสัดส่วนของคอนโดและทาวน์เฮาส์ระดับล่างมากขึ้น ราคาขายทาวน์เฮาส์เฉลี่ยลดลง 29% ที่ 2.9 ล้านบาท/ยูนิต จากโครงการ PS Ville

สำหรับราคาเปิดตัวเฉลี่ยของคอนโดลดลง 17% ที่ 2.5 ล้านบาท/ยูนิต จากการเปิดตัวคอนโดระดับล่างมากขึ้น โดยบริษัท เอพี (ไทยแลนด์) หรือ AP บริษัท ยูนิ เวนเจอร์ (UV) และบริษัทที่ไม่ใช่บริษัทจดทะเบียน มีเพียงราคาขายเฉลี่ยของบ้านเดี่ยวที่เพิ่มขึ้น 23% ที่ 5.8 ล้านบาท/ยูนิต หนุนจากบ้านเดี่ยวระดับกลาง-บน จากบริษัท เอสซี แอสเสท (SC) บริษัท ไรมอน แลนด์ (RML) และบริษัทที่ไม่ใช่บริษัทจดทะเบียน ทั้งนี้ AP และบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท (PS) มีการเปิดตัวโครงการบ้านเดี่ยวระดับกลางในเดือน ก.ค.ที่ผ่านมา

อัตราการจองซื้อรวมชะลอตัวตามคาด โดยลดลงจาก 40% ในเดือน มิ.ย. เป็น 24% ในเดือน ก.ค. (ต่ำที่สุดในรอบ 7 เดือนแรกของปี 2558 คือ 13% ในเดือน มี.ค.) อัตราการจองซื้อที่หดตัว จากเดือน มิ.ย. จากอัตราการจองซื้อเฉลี่ยของคอนโดที่อ่อนตัวลง อัตราการจอองซื้อคอนโดลดลงจากเดิมที่แข็งแกร่งที่ 46% ในเดือน มิ.ย. เป็น 30% ในเดือน ก.ค. จากยอดจองที่ชะลอตัวลงของคอนโดที่มีราคาตั้งแต่ 2-10 ล้านบาท/ยูนิต (แต่อัตราการจองซื้อคอนโดราคาตั้งแต่ 1-2 ล้านบาท ค่อนข้างดีที่ 69%)

อัตราการจองซื้อของบ้านเดี่ยวดีขึ้นเล็กน้อย 1% ที่ 7% และทรงตัวสำหรับทาวน์เฮาส์ที่ 17% คาดเปิดตัวมากขึ้นและผลตอบรับกระเตื้องขึ้นในเดือน ส.ค. และคาดว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่มากขึ้นในเดือน ส.ค. จากการเปิดตัวคอนโดใหม่เพิ่มขึ้น กอปรกับคาดการณ์เปิดตัวบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์เพิ่มขึ้นเล็กน้อย