จับชีพจรคอนโดพัทยา รัสเซียหาย ซัพพลายล้น

โดย...บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

ตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยายังคงอยู่ในภาวะชะลอตัวต่อเนื่อง แม้ว่าจะมียอดขายเพิ่มขึ้นบ้าง แต่การเปิดขายโครงการใหม่ยังคงน้อยกว่าช่วงก่อนหน้านี้ค่อนข้างมาก รายงานวิจัยฉบับล่าสุดของ บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ระบุว่า ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2558 คอนโดมิเนียมในพัทยามีประมาณ 2,130 ยูนิต ที่สร้างเสร็จและจดทะเบียนอาคารชุด ทำให้มีคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จและจดทะเบียนอาคารชุดในพัทยา ณ ครึ่งแรกปี 2558 อยู่ที่ประมาณ 6.08 หมื่นยูนิต และยังมีอีกประมาณ 1 หมื่นยูนิต ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง

สุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า ในช่วงครึ่งแรกปี 2558 มีคอนโดมิเนียม 10 โครงการเปิดขายใหม่ มีจำนวนรวม 5,280 ยูนิต ประมาณ 93% หรือ 4,930 ยูนิตของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในครึ่งแรกปี 2558 อยู่ในทำเลนาจอมเทียน เนื่องจากว่ามีคอนโดมิเนียม 3 โครงการที่มีจำนวนยูนิตมากกว่า 1,300  ยูนิต เปิดขายในทำเลดังกล่าว

อย่างไรก็ตาม จำนวนโครงการเปิดขายใหม่ได้ลดลงอย่างเห็นได้ชัดจากช่วงครึ่งหลังปี 2557 เนื่องจากปัจจัยลบหลายอย่างทั้งในและนอกประเทศไทย จำนวนนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติที่เข้ามาในพัทยามีจำนวนลดลง โดยเฉพาะชาวรัสเซียซึ่งเป็นกลุ่มผู้ซื้อหลักในตลาดคอนโดมิเนียม เป็นปัจจัยหลักที่ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมพัทยาชะลอตัวลง แม้ว่าในช่วง 1-2 ปี ที่ผ่านมาจำนวนของนักท่องเที่ยวชาวจีนจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แต่ชาวจีนยังไม่ใช่ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมในพัทยา

นอกจากนี้ จะมีผู้ประกอบการชาวจีนบางรายมีแผนจะเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในพัทยาภายในปี 2558 โดยเฉพาะในทำเลจอมเทียนและนาจอมเทียน แต่ตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยายังคงไม่ฟื้นตัว และยังได้รับผลกระทบจากปัญหาเรื่องโอเวอร์ซัพพลาย

ขณะที่อัตราการขายแม้จะกระเตื้องขึ้นบ้าง แต่ว่ายังมียูนิตเหลือขายอยู่ในตลาดอีกค่อนข้างมาก โดยอัตราการขายเฉลี่ยของตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยาอยู่ที่ประมาณ 75% เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากปี 2557 ทำให้ในช่วงระหว่างปี 2554-ครึ่งแรกปี 2558 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายมากกว่า 6.8 หมื่นยูนิต ส่วนใหญ่มีคนซื้อหรือจองไปแล้ว แต่ว่ายังมีอีกมากกว่า 1.8 หมื่นยูนิต ที่ยังคงขายไม่ได้และเหลือขายอยู่ในตลาด และถ้ารวมกับยูนิตของนักเก็งกำไร นักลงทุนทั้งหลายก็อาจจะมากกว่า 2.2 หมื่นยูนิต

ทั้งนี้ ทำเลจอมเทียนเป็นทำเลยอดนิยมในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในช่วงหลายปีที่ผ่านมา หลังจากที่ถนนจอมเทียนสาย 2 เปิดให้บริการ เนื่องจากมีที่ดินว่างเปล่าอยู่เป็นจำนวนมาก และราคาก็ยังคงต่ำกว่าทำเลอื่นๆ ผู้ประกอบการในพัทยาให้ความสนใจในกลุ่มผู้ซื้อชาวไทยและชาวต่างชาติบางกลุ่มมากขึ้น เช่น จีน อินเดีย และชาวเอเชียอื่นๆ เพื่อทดแทนกำลังซื้อชาวรัสเซียที่ได้รับผลกระทบโดยตรงจากค่าเงินรูเบิ้ลที่อ่อนค่าไปใช่วงปี 2557 จนถึงครึ่งแรกของปี 2558 

ทำเลจอมเทียนมีคอนโดมิเนียมเหลือขายมากกว่า 5,480 ยูนิต ถือว่ามากที่สุดในพัทยา ในขณะที่ทำเลนาจอมเทียนมาเป็นลำดับที่สองมีคอนโดมิเนียมเหลือขายประมาณ 4,680 ยูนิต หลังจากที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายหลายโครงการในช่วงหกเดือนที่ผ่านมา สำหรับคอนโดมิเนียมที่เหลือขายประมาณ 8,745 ยูนิต อยู่ในระดับ 5 หมื่น-1 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) และอีกประมาณ 6,040 ยูนิต ราคาต่ำกว่า 5 หมื่นบาท/ตร.ม. มีแค่ 1,540 ยูนิตเท่านั้นที่ขายในระดับราคามากกว่า 1 แสนบาท/ตร.ม.

“เรื่องของการโอนกรรมสิทธิ์เป็นเรื่องที่ผู้ประกอบการไทยและต่างชาติทั้งรายเล็กและรายใหญ่ต่างให้ความสนใจมากเป็นพิเศษ เพราะว่ามีคอนโดมิเนียมประมาณ 1 หมื่นยูนิต มีกำหนดแล้วเสร็จในช่วงระหว่างเดือน ก.ค.-ธ.ค. 2558 และการที่มีนักลงทุนจำนวนมากเข้ามาลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยา รวมทั้งการที่ชาวรัสเซียประสบกับปัญหาเรื่องค่าเงินรูเบิ้ลที่อ่อนค่าลง ทำให้หลายฝ่ายกังวลเรื่องของการทิ้งดาวน์ และยื้อการโอนกรรมสิทธิ์ออกไปให้นานที่สุด ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการโดยตรง และคาดว่าตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยาน่าจะยังคงไม่ฟื้นตัวภายในปีนี้” สุรเชษฐ กล่าวสรุป