เปิดคัมภีร์กู้บ้าน เครดิตดี-หนี้ไม่เยอะ

โดย...ศุภลักษณ์ เอกกิตติวงษ์

ในยุคภาวะเศรษฐกิจซบเซา ยังไม่มีทีท่าที่เศรษฐกิจไทยจะฟื้นตัวอย่างชัดเจน ทำให้ธนาคารพาณิชย์ต้องตกเป็นจำเลยในข้อหาปล่อยสินเชื่อยาก โดยเฉพาะปล่อยสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านที่อยู่อาศัย ถูกผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์บ่นกันระนาวว่า โยนบาปที่ขายไม่ออก เพราะธนาคารปฏิเสธการปล่อยสินเชื่อ

แต่แม้กระนั้น ครึ่งแรกปีนี้ธนาคารพาณิชย์ยังปล่อยสินเชื่อบ้านทั้งระบบเติบโตราว 10% แต่ก็เป็นการปล่อยกู้ด้วยความระมัดระวัง ธนาคารพาณิชย์มีการคัดกรองลูกค้าที่เข้มงวดกว่าที่ผ่านมามาก ทำให้มีผู้ยื่นขอกู้ได้รับการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์เพิ่มขึ้นมาก

แล้วผู้ที่ต้องการซื้อบ้าน จะต้องทำอย่างไรเพื่อจะได้สินเชื่อซื้อบ้าน

พิกุล ศรีมหันต์ รองผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสูงสุดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและธุรกิจรายย่อย ธนาคารไทยพาณิชย์ เจ้าตลาดสินเชื่อบ้าน เปิดเผยว่า สินเชื่อบ้านของไทยพาณิชย์เติบโตถึง 20% แต่ปฏิเสธไม่ได้ว่า ยอดปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้นด้วยจากเดิมอยู่ในอัตรา 20% ของคำขอ กลายเป็น 23% แต่ไม่ใช่เพราะธนาคารมีหลักเกณฑ์การกู้เข้มงวดขึ้น แต่เพราะภาระหนี้ของผู้กู้สูงขึ้น

ทั้งนี้ แต่เดิมภาระหนี้ของแต่ละครัวเรือนจะมีสัดส่วนเพียง 30% ของรายได้ แต่ปัจจุบันเพิ่มเป็น 50% ขณะที่ปกติธนาคารพาณิชย์จะให้กู้รายที่มีภาระหนี้ไม่เกิน 20% การที่หนี้ครัวเรือนเพิ่มเป็น 50% จึงทำให้ความสามารถในการผ่อนชำระหนี้บ้านลดลง

สำหรับมนุษย์เงินเดือน กลุ่มที่มีเงินเดือนต่ำกว่า 2 หมื่นบาทนั้น จะถูกปฏิเสธการได้รับสินเชื่อในอัตราที่สูงจากปัญหาภาระหนี้สูง แต่กลุ่มที่มีเงินเดือน 5 หมื่นบาทขึ้นไปนั้น ถือว่าเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อ และยังเป็นที่ต้องการของธนาคาร

นอกจากนี้ ยังมีกลุ่มธุรกิจส่วนตัว โดยเฉพาะเอสเอ็มอี ซึ่งได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจมากที่สุด ทำให้ได้รับการปฏิเสธการให้สินเชื่อมากกว่ามนุษย์เงินเดือน และสาเหตุใหญ่อีกสาเหตุคือ ผู้ประกอบการเอสเอ็มอีมักซื้อบ้านขนาดใหญ่ ความเสี่ยงที่จะกู้ไม่ผ่านจึงมีสูง

พิกุล แนะนำว่า วิธีที่จะทำให้ธนาคารปล่อยกู้ง่ายขึ้น คือ การหาผู้กู้ร่วม ซึ่งจะเป็นพ่อแม่ ญาติ หรือสามีภรรยาก็ได้ รวมทั้งผู้กู้ต้องมีวินัยทางการเงินให้ธนาคารเห็นอย่างน้อย 1 ปี ด้วยการออมในระดับเดียวกับเงินที่จะผ่อนบ้าน

ส่วนผู้ประกอบธุรกิจส่วนตัวที่ไม่ได้เดินบัญชี ธนาคารก็ไม่ได้ปิดประตูการให้สินเชื่อเสียทีเดียว แต่ต้องแสดงทรัพย์สินที่ปลอดภาระ เช่น เคยส่งลูกเรียนและลูกเรียนจบแล้ว ก็นำเอกสารหลักฐานมาแสดง ธนาคารก็พร้อมพิจารณาสินเชื่อให้

ด้าน พิมลพร พูลนาผล ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายผลิตภัณฑ์และช่องทางบริการ ธนาคารกรุงเทพ กล่าวว่า หลักฐานที่สำคัญที่สุดสำหรับผู้กู้ คือ รายได้ ที่ต้องมีที่มาชัดเจน หลักฐานของผู้มีรายได้ประจำ คือ ใบแจ้งเงินเดือนหรือสลิป ระยะเวลา 6-12 เดือน ส่วนผู้ที่มีธุรกิจที่ส่วนใหญ่รับเงินสด ต้องพยายามนำรายได้เข้าบัญชีแสดงให้เห็นสม่ำเสมออย่างน้อย 12 เดือน

นอกจากนี้ ธนาคารจะพิจารณายอดเงินคงเหลือในบัญชี เพราะแม้ว่าผู้กู้จะมีรายได้หลายหมื่นบาท แต่หากเหลือติดบัญชีเพียงหลักร้อย ธนาคารจะตั้งสมมติฐานก่อนว่า ผู้ขอกู้มีหนี้เยอะ ทำให้เงินเหลือน้อยในบัญชี กรณีนี้ต้องชี้แจงและนำหลักฐานมาแสดงให้เห็นเงินออมหรือกำไร เช่น กองทุน เงินฝากประจำ หรือสินทรัพย์ รถ เคหะ ที่ดิน เป็นต้น

ขณะเดียวกัน เครดิตบูโรก็เป็นข้อมูลสำคัญสำหรับธนาคาร เพราะจะดูประวัติการเงินย้อนหลัง 3 ปี ภาระหนี้ทั้งหมดที่ต้องผ่อน รวมทั้งประวัติการผิดนัดชำระหนี้เกิน 30 วัน หากลูกค้ารู้ตัวว่าเคยผิดนัด ต้องแสดงหลักฐานการชำระคืนหนี้และชี้แจงเหตุผลที่ผิดนัด

อย่างไรก็ตาม มีสิ่งที่หลายคนนึกไม่ถึง คือ ภาระหนี้บัตรเครดิต ที่เพิ่มขึ้นผิดปกติ ซึ่งจะถูกวิเคราะห์ว่ามีปัญหาทางการเงิน หากลูกค้าใช้บัตรเครดิตเพิ่มขึ้นเป็นพิเศษตามฤดูกาล เช่น ซื้อกองทุนแอลทีเอฟ แนะนำให้เคลียร์หนี้ให้หมดก่อนยื่นขอกู้ และควรชี้แจงให้ธนาคารรู้เหตุผลการใช้เงิน

สำหรับ อลงกต บุญมาสุข ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารผลิตภัณฑ์และการตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารกสิกรไทย เห็นว่า ปัญหาที่ทำให้ธนาคารปล่อยสินเชื่อบ้านน้อยลง คือ ภาระหนี้ลูกค้าที่สูง โดยเฉพาะกลุ่มรายได้ต่ำกว่า 2 หมื่นบาท จะกู้ไม่ผ่านเยอะ ทั้งที่ธนาคารไม่ได้ปรับหลักเกณฑ์มากมาย อีกส่วนหนึ่งมาจากความเชื่อมั่นที่หายไป ทำให้คนชะลอการซื้อบ้าน

นอกจากนี้ หัวใจสำคัญของสินเชื่อบ้าน คือ สภาพคล่องของหลักประกัน ต้องไม่อยู่ในพื้นที่ตาบอดหรือเสื่อมโทรม เพราะขายต่อเปลี่ยนมือยาก ธนาคารอาจมีปัญหาในอนาคต

อลงกต ย้ำว่า วินัยการเงินเป็นสิ่งสำคัญมากที่สร้างโอกาสในการขอสินเชื่อบ้าน ดังนั้นการยื่นเอกสารทางการเงินควรยื่นทุกประเภทที่มี โดยเฉพาะที่มาของรายได้และเงินออม จะช่วยย่นระยะเวลาการพิจารณาสินเชื่อได้ โดยผู้ที่มีเงินเดือนกับผู้มีอาชีพอิสระ ธนาคารจะพิจารณาสินเชื่อบ้านแตกต่างกัน