ทายาทปริญสิริ ลุยอสังหาฯแบบยั่งยืน

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

“ปริญญา โกวิทจินดาชัย” บุตรชายวัย 28 ปี ของ “สิริลักษณ์ โกวิทจินดาชัย” ผู้ก่อตั้งและปลุกปั้นแบรนด์ “ปริญสิริ” มายาวนานถึง 14 ปี เริ่มเข้ามาช่วยงานในปริญสิริได้ประมาณ 4 ปีแล้ว มีโอกาสได้ศึกษางานในทุกส่วนที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาโครงการ เพื่อเรียนรู้และทำความเข้าใจในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง ซึ่งหนึ่งในสิ่งที่คนรุ่นใหม่ๆ เริ่มมองเกี่ยวกับองค์กรรุ่นบุกเบิกในโลกการตลาดยุคใหม่ นั่นคือก้าวต่อไปขององค์กรจะเป็นอย่างไรท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือดขึ้น

ปริญญา กล่าวว่า กว่า 4 ปีที่เข้ามาช่วยงานในปริญสิริ มีโอกาสได้ทำงานในทุกส่วนที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เรียนรู้เกี่ยวกับคน เรียนรู้เกี่ยวกับการตลาดยุคใหม่ที่ต้องหันมาให้ความสำคัญกับเรื่องสิ่งแวดล้อม การเติบโตที่ยั่งยืน และการสร้างความรับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อมขององค์กร หรือซีเอสอาร์ (Corporate Social Responsibility : CSR) อย่างยั่งยืน

นอกจากนี้ จากการศึกษาภาพรวมโครงการบ้านจัดสรรยุคบุกเบิกที่มีอายุมากกว่า 20 ปี จะพบว่าสภาพของโครงการส่วนใหญ่จะทรุดโทรมเพราะไม่มีงบประมาณในการดูแลโครงการให้ยังอยู่ในสภาพที่ดูดี ซึ่งเป็นผลจากการจัดเก็บค่าส่วนกลางไม่ได้ตามเป้าหมาย นี่คือปัญหาใหญ่ของโครงการหมู่บ้านจัดสรรในเมืองไทย โดยจะเห็นว่าในช่วงที่โครงการยังอยู่ในความดูแลของเจ้าของโครงการภาพรวมของโครงการจะดีมาก

จนเมื่อมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรพร้อมกับส่งมอบสาธารณูปโภคต่างๆ ให้ลูกบ้านดูแลกันเองตามกฎหมายจัดสรร ระยะ 5 ปีแรกสาธารณูปโภคต่างๆ จะยังอยู่ในสภาพที่ดี แต่พอเข้าสู่ระยะที่ 6-10 ปี จะเริ่มเห็นปัญหาต่างๆ โดยเฉพาะเงินในการดูแลสาธารณูปโภคที่ไม่เพียงพอ ซึ่งเป็นผลจากการจัดเก็บค่าส่วนกลางจากลูกบ้านไม่ได้ตามที่ควรจะเป็น ทำให้โครงการเริ่มน่าอยู่น้อยลง

ยกตัวอย่างเช่น ต้องลดจำนวนเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย (รปภ.) บางโครงการลดจนเหลือแค่ 1 คน หรือบางโครงการไม่มีเลย ทำให้ความปลอดภัยน้อยลง สวนสาธารณะ อุปกรณ์ต่างๆ ในสนามเด็กเล่นอยู่ในสภาพเสื่อมโทรมลง ฯลฯ เป็นผลให้ความน่าอยู่ลดลงและยิ่งโครงการที่เกินกว่า 10 ปี ยิ่งมีปัญหาตามที่กล่าวมาแล้วมากขึ้น ยิ่งทำให้ความน่าอยู่ลดลงไปอีก

นั่นจึงเป็นโจทย์ท้าทายที่ทำให้ทายาทปริญสิริเริ่มคิดว่าจะทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างไรให้ยั่งยืนควบคู่ไปกับการให้ความสำคัญกับสังคมและสิ่งแวดล้อม ซึ่งเป็นเทรนด์ที่ทุกธุรกิจต้องหันมาให้ความสำคัญ โดยจะเห็นว่าองค์กรขนาดใหญ่ระดับโลกเริ่มกล่าวถึงเรื่องการทำซีเอสอาร์ให้ได้ในทุกวันและองค์กรก็ยังมีกำไรในการทำธุรกิจได้ คือ องค์กรยังได้ทั้งกำไรเพื่อให้องค์กรเดินหน้าต่อไปได้ และยังรับผิดชอบต่อสังคมได้

ปริญญา กล่าวว่า ในจังหวะที่มองหาโมเดลที่จะพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยอย่างยั่งยืน ภาครัฐก็มีนโยบายสนับสนุนภาคครัวเรือนที่สนใจผลิตไฟฟ้าจากพลังงานธรรมชาติและขายให้กับรัฐ ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นพลังงานจากแสงอาทิตย์ จึงเริ่มศึกษาและพบว่าแสงอาทิตย์เป็นพลังงานสะอาดที่มีไม่จำกัดและประเทศไทยมีแดดเยอะติดอันดับประเทศที่มีพลังงานแสงอาทิตย์สูงที่สุด 1 ใน 10 ของโลก จึงมองว่าการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรที่มีโซลาร์รูฟ หรือหลังคาที่ผลิตไฟฟ้าจากพลังงานแสงอาทิตย์ให้กับรัฐ เพื่อนำรายได้มาดูแลพื้นที่ส่วนกลาง น่าจะเป็นคำตอบของโจทย์ในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแบบยั่งยืนได้

สำหรับโมเดลในการติดโซลาร์รูฟจะต้องเป็นโมเดลที่ลูกบ้านจับต้องได้ เพราะต้องยอมรับว่าคนทั่วไปยังให้ความสำคัญกับเรื่องพลังงานและสิ่งแวดล้อมไม่มากนัก สิ่งที่คนจับต้องได้ คือ ลูกบ้านจะได้อะไรจากการติดโซลาร์รูฟ ขายไฟได้อย่างไร เงินรายได้นำไปใช้จ่ายอย่างไร ปริญสิริจึงตั้งบริษัทลูก “ปริญ เอนเนอร์จี” ศึกษาเรื่องนี้มากว่า 2 ปี จนได้โมเดลที่คำนวณแล้วว่าลูกบ้านจะยอมรับได้ นั่นคือบริษัทเป็นผู้ลงทุนติดตั้งโซลาร์รูฟและถือเป็นเจ้าของโซลาร์รูฟ แต่เช่าหลังคาบ้านของลูกค้าในการติดตั้ง จ่ายค่าเช่าให้ลูกบ้านตลอด 25 ปี ในอัตราค่าเช่า 50 บาท/ตารางวา (ตร.ว.) เพื่อให้ลูกบ้านนำรายได้นั้นไปจ่ายค่าส่วนกลาง ซึ่งจะแยกสัญญาออกจากสัญญาซื้อขายบ้านทั่วไป เป็นสัญญาลักษณะสัญญาใช้สิทธิในพื้นที่บนหลังคา

“โครงการที่ใช้โมเดลนี้ก็จะมีเงินในการดูแลส่วนกลางทั้งหมด อย่างน้อยก็เป็นเวลา 25 ปี ซึ่งจะทำให้โครงการยังอยู่ในสภาพที่ดี โดยในกรณีที่วันหนึ่งหากนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีมติปรับขึ้นค่าส่วนกลาง ลูกบ้านก็จ่ายเพิ่มเพียงส่วนต่างจากรายได้ค่าเช่าหลังคาโซลาร์รูฟ”

ทั้งนี้ โครงการซิกเนเจอร์ รามอินทรา ซึ่งเป็นทาวน์เฮาส์ 3 ชั้น ราคาเริ่มต้น 3.39 ล้านบาท จำนวนทั้งหมด 152 ยูนิต เป็นโครงการแรกที่ทดลองใช้โมเดลโซลาร์รูฟ โดยโซลาร์รูฟเหมาะกับการติดบนหลังคาที่มีความลาดเอียง 15 องศาทิศใต้ เพราะเป็นองศาที่รับแสงอาทิตย์ได้ดีที่สุด นั่นจึงเป็นเหตุผลที่เริ่มทดลองกับโครงการที่อยู่อาศัยแบบทาวน์เฮาส์ก่อนเป็นอันดับแรก เพราะหลังคาของทาวน์เฮาส์ส่วนใหญ่จะลาดเอียงในระดับที่เหมาะกับการติดโซลาร์รูฟได้

ส่วนวิธีการในการทดลองตลาดว่าลูกค้ารับได้หรือไม่ ทายาทปริญสิริ ระบุว่า ลองใช้วิธีให้ลูกบ้านที่เข้ามาซื้อบ้านในโครงการ จะให้ลูกบ้านชมบ้านจนตัดสินใจซื้อก่อน จึงค่อยแจ้งเรื่องโซลาร์รูฟ เพื่อทดสอบว่าลูกค้ารับกับโซลาร์รูฟได้หรือไม่ ซึ่งลูกค้าที่ตัดสินใจซื้อแล้วทั้งหมดยอมรับในเงื่อนไขนี้ โดยปัจจุบันโครงการดังกล่าวมียอดขายแล้ว 30%  ซึ่งคิดเป็นกำลังการผลิตไฟฟ้าได้เกือบ 1 เมกะวัตต์ คาดว่าจะผ่านการคัดเลือกจากการไฟฟ้านครหลวงสิ้นเดือน ก.ค.นี้ และจะสามารถจำหน่ายไฟฟ้าเข้าระบบภายในสิ้นปีนี้

ปริญญา กล่าวอีกว่า หากโครงการดังกล่าวได้รับการตอบรับที่ดี ก็พร้อมจะนำไปใช้กับโครงการใหม่ๆ โดยบ้าน 1 ยูนิตหลังผลิตไฟฟ้าได้ประมาณ 8,000 หน่วย/ปี เฉลี่ยแล้ว 5.8 กิโลวัตต์/1 วัน ใช้เวลาในการผลิตกระแสไฟได้ 3-4 ชม./วัน แม้ว่าโซลาร์รูฟจะไม่ใช่เรื่องใหม่สำหรับคนไทย แต่ที่ผ่านมาอาจยังไม่เห็นภาพเป็นรูปธรรม ขณะที่นับจากนี้มีแนวโน้มว่าจะเห็นโครงการจัดสรรหลายโครงการเริ่มนำโซลาร์รูฟเข้ามาใช้ในโครงการ ซึ่งจะทำให้ผู้บริโภคคนไทยตื่นตัวเรื่องโซลาร์รูฟและหันมาสนในมากขึ้น

การพัฒนาโครงการหมู่บ้านจัดสรรที่มีโซลาร์รูฟถือเป็นหนึ่งในการเดินตามแนวคิดการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืนและการทำซีเอสอาร์ได้ในทุกวัน โดยในมุมมองของผู้บริหารรุ่นใหม่ การทำ
ซีเอสอาร์แบบที่ผ่านมาก็ถือว่าดี เพราะสังคมก็ได้รับสิ่งที่คืนกลับมาจากองค์กร แต่จะดีกว่าไหมถ้าองค์กรจะทำซีเอสอาร์ได้ทุกวัน