คอนโดซมพิษศก.ซบ กทม.ชะลอตัว-ต่างจังหวัดทรุด

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

ภาพรวมเศรษฐกิจไทยยังต่ำกว่าที่รัฐบาลคาดการณ์มีการปรับลดประมาณการขยายตัวทางเศรษฐกิจหลายครั้งตั้งแต่ต้นปี นั่นแสดงว่าเศรษฐกิจยังคงไม่เป็นไปดังที่รัฐบาลคาดหวัง ทั้งผลกระทบจากการ
ส่งออกที่ยังคงลดลงต่อเนื่อง แม้ว่าภาคการท่องเที่ยวจะมีสัญญาณบวก เนื่องจากว่ามีนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้ามาในประเทศไทยในช่วง 5 เดือนแรกของปี 2558 อยู่ที่กว่า 12 ล้านคน มากกว่าช่วงเดียวกันของปีที่แล้วอยู่ประมาณ 25%

อย่างไรก็ตาม ภาคท่องเที่ยวก็ยังคงไม่สามารถทำให้ภาพรวมเศรษฐกิจดีขึ้นได้ ในขณะที่หนี้ครัวเรือนของคนไทยยังอยู่ในอัตราสูง แม้ว่าจะเพิ่มขึ้นในอัตราที่ลดลงจากช่วงหลายเดือนนี้ก็ตาม ปัจจัยต่างๆ เหล่านี้ทำให้เกิดภาวะชะลอตัวในหลายๆ ด้าน ไม่ว่าจะเป็นการบริโภคภาคเอกชนที่ลดลง คนไทยลดการใช้จ่ายลง และไม่อยากสร้างหนี้สินระยะยาว รวมถึงการซื้ออสังหาริมทรัพย์

สุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า การที่ประชาชนไม่ต้องการสร้างหนี้สินผูกพันระยะยาวนี้มีผลกระทบโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ ไม่เป็นไปตามที่หลายฝ่ายคาดการณ์ไว้จากปลายปีที่แล้ว เพราะว่ากำลังซื้อไม่ได้มีมากอย่างที่คาดการณ์ไว้

ตลาดที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด คือ คอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ แม้ว่าจะมีโครงการคอนโดหลายโครงการที่มียอดจองสูง หรือขายหมด 100% ภายในระยะเวลาอันรวดเร็วหลังจากที่เปิดขาย แต่นั่นไม่ได้แสดงว่าตลาดคอนโดกลับมาฟื้นตัว เพราะเป็นแค่บางโครงการในบางทำเล และเกิดขึ้นเฉพาะผู้ประกอบการบางรายเท่านั้น ในส่วนของคอนโดที่เปิดขายใหม่ก็น้อยกว่าครึ่งแรกของปี 2557 แค่ประมาณ 4% เท่านั้น โดยในไตรมาส 2 มีคอนโดเปิดขายในกรุงเทพฯ ประมาณ 1.1 หมื่นยูนิต ซึ่งชี้ให้เห็นว่ายังมีซัพพลายเข้าตลาดอย่างต่อเนื่อง

ทั้งนี้ ปัจจัยหนึ่งซึ่งมีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยตรง คือ การที่ธนาคารพาณิชย์ต่างๆ เข้มงวดในการพิจารณาการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ทำให้สัดส่วนของคนที่โดนปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ประมาณ 25-30% และยอดโอนกรรมสิทธิ์ก็ลดลงเช่นกัน ซึ่งยูนิตเหล่านี้มีผลโดยตรงต่อผู้ประกอบการแน่นอน และที่น่าสนใจอีกประเด็น คือ จำนวนของคอนโดที่มีกำหนดแล้วเสร็จ และโอนในช่วงครึ่งหลังปี 2558 มีจำนวนรวมมากกว่า 4 หมื่นยูนิต ผู้ประกอบหลายรายที่มีคอนโดรอโอนอยู่จะต้องให้ความสนใจในประเด็นนี้มากๆ เพราะหากผู้ประกอบการรายใดมียูนิตที่ไม่โอนกรรมสิทธิ์มากก็จะมีผลกระทบต่อหลายๆ อย่างตามมาแน่นอน ขณะที่ยอดขายหรือยอดจองโครงการที่เปิดขายในไตรมาสแรก-2 อาจจะค่อนข้างสูงคืออยู่ที่ประมาณ 70% เพราะมีหลายโครงการที่มีคนจองหมดเร็ว แต่ก็มีหลายโครงการที่อัตราการขายค่อนข้างช้า

สัญชัย คูเอกชัย รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวเพิ่มเติมว่า นอกจากตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ แล้ว ในพื้นที่อื่นๆ ก็มีความน่าสนใจเช่นกัน  เช่น ที่พัทยาตลาดคอนโดยังคงซบเซา เพราะมีอุปทานเปิดขายมากมายในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา โดยในช่วงระหว่างปี 2554-2556 มีคอนโดเปิดขายใหม่ในพัทยามากกว่า 1.5 หมื่นยูนิต/ปี จากนั้นมาลดเหลือประมาณ 1.25 หมื่นยูนิต ในปี 2557 จากหลายๆ ปัจจัย โดยเฉพาะเรื่องของการที่เศรษฐกิจรัสเซียมีปัญหาทำให้คนรัสเซียมาประเทศไทยลดลงไปครึ่งหนึ่ง

อย่างไรก็ตาม พัทยากลับมีจำนวนนักท่องเที่ยวชาวจีนมากขึ้นมาเท่าตัว แม้ว่าชาวจีนจะยังไม่ได้กลายเป็นผู้ที่เข้ามาซื้อคอนโดในพัทยาแทนที่ชาวรัสเซีย แต่มีแนวโน้มที่มากขึ้นเรื่อยๆ นอกจากนี้ยังมีผู้ประกอบการชาวจีนเข้ามาลงทุนในพัทยามากขึ้นด้วย ส่วนตลาดคอนโดในชะอำ หัวหิน และปราณบุรี ที่เป็นตลาดของผู้ซื้อชาวไทยเป็นหลักก็ยังคงสามารถไปได้ แม้ว่าจะลดลงบ้างตามภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงไป

สำหรับจังหวัดท่องเที่ยวสำคัญอย่างภูเก็ต ก็อยู่ในภาวะที่ตลาดคอนโดชะลอตัว เนื่องจากก่อนหน้านี้มีโครงการคอนโดเปิดขายมากเกินไป ส่วนตลาดคอนโดในจังหวัดอื่นๆ ทั้งเชียงใหม่ ขอนแก่น อุดรธานี ก็อยู่ในภาวะชะลอตัวเช่นกัน แต่จะมากกว่าจังหวัดท่องเที่ยวอย่างเห็นได้ชัด เพราะว่าไม่มีปัจจัยสนับสนุน อื่นๆ ตลาดคอนโดในจังหวัดเหล่านี้คงชะลอตัวไปอีกหลายปี ผู้ประกอบการคงต้องใช้เวลาในการขายโครงการที่เปิดตัวไปแล้วสักระยะหนึ่ง

“สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในช่วงครึ่งหลังปี 2558 จะไม่แตกต่างจากช่วงต้นปีมากนัก เพราะภาวะเศรษฐกิจในภาพรวมยังคงไม่มีแนวโน้มที่จะดีขึ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวมโดยเฉพาะคอนโดจะยังคงไม่ขยายตัวมากนัก เพราะผู้ประกอบการส่วนใหญ่ปรับแผนการเปิดขายโครงการใหม่โดยลดจำนวนโครงการลง และเลือกเปิดขายในบางทำเลเท่านั้น ในขณะที่ตลาดคอนโดในต่างจังหวัด
ก็ยังคงหดตัวต่อเนื่องจากปีที่แล้วผู้ประกอบการบางรายอาจจะมีการชะลอการขาย หรือหยุดขายโครงการไปเลย เพื่อรอให้กำลังซื้อกลับมาฟื้นตัวอีกครั้ง” สุรเชษฐ กล่าวสรุป