ภาวะอุปทาน ล้นตลาด

โดย...สัมมา คีตสิน

มีความวิตกกังวลมากมายถึงภาวะตลาดที่อยู่อาศัยของประเทศไทยในปัจจุบัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งความวิตกถึงจำนวนโครงการและหน่วยคอนโดมิเนียมที่เกิดขึ้นใหม่แทบทุกสัปดาห์ นอกจากนี้ยังมีความวิตกต่อการที่ผู้บริโภคนิยมซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน ทั้งการลงทุนเพื่อปล่อยเช่า การลงทุนเพื่อขายต่อภายหลังการโอนกรรมสิทธิ์ และการเก็งกำไรเพื่อขายต่อก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ หากมีมากเกินไป ย่อมไม่เป็นผลดีต่อสุขภาพของตลาด

ภาวะอุปทานล้นตลาดในตลาดสินทรัพย์ใดๆ เป็นปัจจัยกำเนิดที่อาจนำไปสู่ภาวะฟองสบู่ได้หากมีปัจจัยอื่นมาเสริม ปัจจัยสำคัญคือการที่ราคาปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง รวดเร็ว และรุนแรง จนไม่สอดคล้องกับการเพิ่มขึ้นของรายได้หรือองค์ประกอบอื่นๆ ทางเศรษฐกิจ อุปทานล้นตลาดอาจเริ่มการก่อร่างของฟองสบู่ (Bubbles Forming) เปรียบฟองสบู่ลูกเล็กๆ ที่ลอยอยู่ต่ำ หากจะแตกบ้างก็ไม่มีผลรุนแรง

แต่เมื่อฟองสบู่ก่อร่างใหญ่ขึ้นเรื่อยๆ (Bubbles Growth) จนเป็นฟองใหญ่และลอยขึ้นสูง หรือมีความยืดเยื้อ (Prolonged Bubbles) ความเสี่ยงที่ฟองสบู่จะแตกก็มีมากขึ้น และเมื่อแตกก็จะกระจายในวงกว้างและรุนแรงจนอาจกระทบไปถึงภาคส่วนอื่น เช่น ฟองสบู่ในตลาดหุ้นอาจส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

ช่วงที่เกิดอุปทานล้นตลาดและก่อนฟองสบู่จะแตกในตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐนั้น ตลาดดำเนินไปโดยขาดเหตุผลทั้งในส่วนผู้ประกอบการและผู้บริโภค แม้สหรัฐจะมีหน่วยงานที่จัดทำข้อมูลที่อยู่อาศัยและมีหน่วยงานข้อมูลเครดิตหลายแห่งที่ดำเนินการมาแล้วหลายสิบปี แต่ในช่วงเวลาที่ราคาปรับเพิ่มขึ้นรวดเร็วในระหว่างปี 2002-2006 นั้น ผู้ประกอบการและผู้บริโภคต่างปฏิเสธความเป็นจริง ไม่ยอมรับข้อมูลที่มีมากมาย เพราะสติสัมปชัญญะถูกบดบังด้วยโอกาสในการทำกำไรเฉพาะหน้า

เมื่อเกิดปรากฏการณ์อุปทานล้นตลาดและตามมาเป็นภาวะฟองสบู่ เรามักจะเห็นความคิดแตกต่างกัน 2 ฝ่ายเสมอ ระหว่างผู้กำกับดูแลนโยบายมหภาคหรือนักวิชาการซึ่งมองเสถียรภาพระยะยาว และผู้ประกอบการกับผู้บริโภคที่เชื่อในมุมมองของตนว่าไม่ควรพลาดขบวนตลาดที่ยังเป็นขาขึ้น โดยผู้ประกอบการและผู้บริโภคมักยกเหตุผลว่า ตลาดได้รับบทเรียนมาแล้วจากวิกฤตในอดีต จึงมีความระมัดระวังอยู่แล้ว อัตราดอกเบี้ยไม่ได้อยู่ในระดับสูงเช่นในอดีต อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนของผู้ประกอบการส่วนใหญ่อยู่ในระดับต่ำ ฯลฯ

ตลาดที่อยู่อาศัยในหลายประเทศแถบเอเชียเริ่มมีความเปราะบางมากขึ้น หากปัจจัยลบมาบรรจบกันจนตลาดสูญเสียเสถียรภาพ และอุปสงค์หดตัวจนภาวะอุปทานล้นตลาดรุนแรงขึ้นเมื่อไร ผู้ประกอบการและผู้บริโภครายใดที่ลงทุนหรือเก็งกำไรเกินความพอดีจนขาดเหตุผลต้องเตรียมพร้อมรับมือให้ได้