อสังหาฯครึ่งปีหลังแผ่ว บ้านถูก-แพงกระทบถ้วนหน้า

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ช่วงครึ่งปีหลังของปีนี้ ยังเผชิญกับปัจจัยลบหลายประการ ส่งผลให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ต้องชะลอแผนเปิดตัวโครงการใหม่ ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท/ยูนิต และที่อยู่อาศัยราคาเกิน 10 ล้านบาท/ยูนิต จากครึ่งปีแรกผู้ประกอบการเปิดตัวโครงการระดับราคาดังกล่าวจำนวนมาก

โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เปิดเผยผลสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล พบว่ามีโครงการที่อยู่ระหว่างการขาย 1,634 โครงการ หากนับเฉพาะโครงการที่มียูนิตเหลือขายตั้งแต่ 20 ยูนิตขึ้นไปนั้นมีอยู่ 1,185 โครงการ

ทั้งนี้ มีจำนวนที่อยู่อาศัย 488,026 ยูนิต รวมมูลค่า 1,646,767 ล้านบาท แบ่งเป็นห้องชุด 51% รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ 23% บ้านเดี่ยว 19% และบ้านแฝด ตึกแถว และที่ดินจัดสรร 74% ในขณะนี้มียูนิตเหลือขายในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลอยู่ 178,641 ยูนิต ตัวเลขยูนิตรอขายนี้เพิ่มขึ้นมาตลอดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา แต่ก็ยังเพิ่มขึ้นไม่มากนัก เพราะปริมาณบ้านในกรุงเทพฯ มีอยู่ 4.8 ล้านยูนิต หรือ 3.7% ของทั้งหมด ในช่วงวิกฤตปี 2540-2542 สัดส่วนนี้สูงถึง 5% ขณะนี้จึงไม่ถึงขั้นวิกฤต แต่แนวโน้มจะสูงขึ้นในอนาคตได้ แต่คงใช้เวลา 2-3 ปีข้างหน้า

สำหรับการเปิดตัว 8 โครงการใหม่ในครึ่งปีแรกของปีนี้ พบว่ามีการเปิดใหม่ 56,548 ยูนิต โดย 56,388 ยูนิต เป็นห้องชุด 37,220 ยูนิต หรือ 66% ทาวน์เฮาส์ 12,176 ยูนิตหรือ 22% และบ้านเดี่ยว 4,230 ยูนิต หรือ 8% ส่วนใหญ่เป็นสินค้าระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท และ 10 ล้านบาทขึ้นไป

หากประเมินจากภาพรวม จะพบว่าปีนี้มีสินค้าเกิดขึ้นน้อยกว่าปี 2557 เพียง 1% แต่มูลค่าจะสูงกว่าถึง 30% ซึ่งเมื่อแยกให้เห็นสินค้าที่มีราคาเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป เกิดเพิ่มขึ้นถึง 161% คือจากปีที่แล้ว 2,355 ยูนิต มาปีนี้จะเพิ่มเป็น 6,154 ยูนิต ส่วนมูลค่าปีที่แล้ว 36,769 ล้านบาท ในปีนี้จะสูงถึง 140,060 ยูนิต หรือเพิ่มขึ้น 281% 

สินค้าอีกกลุ่มหนึ่งที่เพิ่มสูงกว่าปีที่แล้ว คือสินค้าราคา 1-2 ล้านบาท โดยเฉพาะห้องชุด โดยพบว่ามีห้องชุดราคานี้เกิดขึ้นในปี 2557 จำนวน 10,385 ยูนิต แต่ในปี 2558 คาดว่าจะเกิดถึง 18,876 ยูนิต หรือเพิ่มขึ้น 82% ซึ่งถือว่าเพิ่มขึ้นแรงในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา แสดงให้เห็นว่าสินค้าที่ยังขายดีคือที่อยู่อาศัยราคาเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป เนื่องจากที่ผ่านมาเศรษฐกิจที่ตกต่ำอาจไม่ได้กระทบต่อผู้บริโภคกลุ่มนี้แต่อย่างใด และยังขายได้ดีพอสมควรในทุกทำเล รวมทั้งสินค้าราคาถูก เช่น ห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท ซึ่งเจาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและผู้มีรายได้สูงเพื่อซื้อไว้เก็งกำไร ยังขายได้ดีในบางทำเลและบางบริษัท

โสภณ กล่าวว่า หากรัฐบาลกลัวว่าจะเกิดวิกฤต ก็ควรจะเร่งสร้างความมั่นคงให้กับระบบตลาดที่อยู่อาศัย โดยควรมีนโยบายให้บริษัทพัฒนาที่ดินทั้งหลายและผู้บริโภคปฏิบัติตามพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา ปี 2551 ที่กำหนดการคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้บริโภคโดยพร้อมเพรียงกัน ปัจจุบันพบว่ายังมีความเปราะบางในระบบซื้อขายที่อยู่อาศัย หากเกิดวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ขึ้น อาจกระทบทั้งต่อผู้ซื้อบ้าน ผู้ประกอบการและสถาบันการเงินเช่นในอดีต

“ปัจจุบันพระราชบัญญัตินี้เป็นแบบสมัครใจ จึงแทบไม่มีการปฏิบัติตาม ดังนั้นรัฐบาลควรมีนโยบายให้ทุกฝ่ายปฏิบัติตาม แทนที่จะเป็นแบบสมัครใจเช่นในปัจจุบัน ผลดีก็คือผู้บริโภคเกิดความมั่นใจในการคุ้มครองตลาดและยังเป็นการกระตุ้นธุรกิจได้อีกทางหนึ่งด้วย”

ขณะเดียวกัน รัฐบาลต้องควบคุมผู้ประกอบการ ผู้รับเหมาก่อสร้าง และนักวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์โดยตั้งสภาอสังหาริมทรัพย์ หรือคณะกรรมการนโยบายที่อยู่อาศัยเพื่อกำกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะกรรมการวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สิน-นายหน้า-บริหารทรัพย์สิน โดยคณะกรรมการควรมาจากการเลือกตั้งของผู้ที่มีส่วนเกี่ยวข้องในวงการโดยตรง ไม่ใช่แต่งตั้งเป็นรายบุคคลหรือแต่งตั้งจากกรรมการสมาคมเพื่อป้องกันการครอบงำ

นอกจากนี้ ไม่ควรให้มีการเช่าที่หน่วยงานรัฐระยะยาว เนื่องจากจะทำให้รัฐสูญเสียประโยชน์ โดยระยะเวลาการเช่า 30 ปี ถือว่าเหมาะสมแล้ว จากก่อนหน้านี้การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) จะให้กระทรวงการคลังเช่า 99 ปี และกรณีสำนักงานทรัพย์สินฯ ให้เอกชนเช่าที่โรงเรียนเตรียมทหาร 30+30 ปี ซึ่งกฎหมายไทยกำหนดให้มีการเช่าสูงสุด 30 ปี แต่มีกรณีเพิ่มเติม

หากมีการให้เช่าเพื่อการพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมสามารถเช่าได้ถึง 50 ปี ดังนั้น การที่จะเช่าให้ยาวนานกว่าที่กำหนดจึงถือเป็นสิ่งผิดกฎหมาย เป็นเรื่องแปลกที่ราชการจะกระทำการผิดกฎหมายเสียเอง และจะแก้กฎหมายเพื่อให้การปฏิบัติของตนกลายเป็นเรื่องชอบด้วยกฎหมาย รวมไปถึงต้องเร่งพัฒนาระบบรถไฟฟ้า โดยให้เป็นระบบสัมปทานเพื่อไม่ให้เกิดการผูกขาด

จากภาพที่เกิดขึ้น ทำให้ในครึ่งปีหลังโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดใหม่ลดลง จึงถือเป็นการปรับให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่ชะลอตัว