จับตาดีมานด์เทียม ดันราคาที่ดิน-คอนโดพุ่ง

สมาคมอาคารชุดไทยเปิดเวทีสัมมนา “ผ่ากลยุทธ์ กระตุ้นตลาดคอนโด ปี 2558” ระดมความคิดเห็นบิ๊กอสังหาฯ ฉายภาพตลาดครึ่งปีแรก พร้อมส่งสัญญาณเตือนภัยตลาดครึ่งปีหลัง ชี้ผู้ประกอบการต้องปรับตัวรับเศรษฐกิจที่ยังชะลอตัว แต่ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น ดันราคาคอนโดมิเนียมสูงลิบสวนทางกำลังซื้อซบ

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทยและกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าวว่า ตลาดคอนโดมิเนียมครึ่งปีแรกที่มีมูลค่ากว่า 1.01 แสนล้านบาท เติบโตมากถึง 72%
ส่วนใหญ่เป็นการเติบโตในระดับไฮเอนด์ ซึ่งเปิดตัวจำนวนมากในไตรมาสแรกปีนี้ ส่วนไตรมาส 2 เริ่มเห็นตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคา 3-5 ล้านบาท เข้าสู่ตลาดมากขึ้น โดยผู้เล่นหลักๆ ยังคงเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ ซึ่ง 5 บริษัท เช่น เอพี อนันดา ศุภาลัย แอล.พี.เอ็น.ฯ และพฤกษา มีส่วนแบ่งตลาดถึง 35% ของตลาดรวม

ปัจจัยดังกล่าวทำให้สมาคมฯ ปรับคาดการณ์เปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ทั้งปี จากเดิมที่คาดว่าตลาดรวมจะมีมูลค่า 1.48 แสนล้านบาท เติบโต 4% เพิ่มเป็น 1.8 แสนล้านบาท เติบโต 27% โดยเชื่อว่าตลาดไฮเอนด์จะยังคงเข้าสู่ตลาดใกล้เคียงกับตลาดระดับราคา 3-5 ล้านบาท ส่วนกลุ่ม 1-3 ล้านบาท จะเข้าสู่ตลาดไม่มาก เพราะหาที่ดินได้ยาก แต่อาจจะได้เห็นตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายใหม่ๆ

ขณะที่ในครึ่งปีหลังต้องระมัดระวังกลุ่มดีมานด์เทียม หรือไม่ใช่กลุ่มต้องการอยู่จริงอย่างกลุ่มนักเก็งกำไรในทุกเซ็กเมนต์ว่าจะเคลื่อนไหวอย่างไร แม้ว่ากลุ่มนี้จะมีไม่มากหรือประมาณ 10-15% ของภาพรวมตลาด แต่ต้องจับตามองนักเก็งกำไรที่โพสต์ขายห้องชุดในเว็บว่ามีมากน้อยเพียงใด พร้อมเทียบกับการเปลี่ยนชื่อสัญญาจะซื้อจะขายว่าใกล้เคียงกันหรือไม่ เพราะหากมีการโพสต์ขายจำนวนมาก แต่ไม่มีการเปลี่ยนชื่อสัญญา สะท้อนว่าซัพพลายเก็งกำไรขายไม่ได้

ด้านตลาดคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ที่มีราคาขาย 3 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) ก็น่าจับตามองเช่นกัน โดยที่เปิดตัวจำนวนมากปีนี้ส่วนใหญ่จะเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ ปี 2560 จะโอนกรรมสิทธิ์จริงหรือไม่ เพราะตลาดนี้มีกลุ่มดีมานด์เทียมที่ต้องการเก็งกำไรจำนวนมาก และคนที่ซื้อคอนโดมิเนียมไฮเอนด์ คือกลุ่มคนเล่นหุ้น หากหุ้นไม่ดีในครึ่งปีหลังอาจมีผลกระทบกับตลาดดังกล่าว ดังนั้น ในครึ่งปีหลังผู้ประกอบการจะต้องระวังการโอนกรรมสิทธิ์ เพราะปีนี้จะเป็นปีที่มียอดโอนคอนโดมิเนียมมากที่สุดสูงถึง 1.9 แสนล้านบาท และส่วนใหญ่จะโอนในครึ่งปีหลัง

สำหรับแนวโน้มราคาที่ดินกลางเมืองที่ปัจจุบันเสนอขายสูงถึง 1.8-2 ล้านบาท/ตารางวา (ตร.ว.) นับจากนี้ ผู้ประกอบการจะเป็นผู้กำหนดกลไกตลาดมากขึ้น โดยอาจชะลอการซื้อที่ดินในเมือง เพราะต้นทุนที่เพิ่มขึ้นทำให้จะพัฒนาคอนโดมิเนียมในราคาที่สูงเกินกว่ากำลังซื้อปัจจุบันจะซื้อได้ จากการที่เงินเดือนผู้บริโภคไม่ได้ปรับขึ้นเร็วตามต้นทุนที่ดิน

สอดคล้องกับ ชานนท์ เรืองกฤตยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ที่มองว่า สิ่งที่จะเบรกการเติบโตคอนโดมิเนียมในเมือง คือ ราคาที่ดินที่สูงขึ้นมาก และจะพัฒนาคอนโดมิเนียมอย่างไรให้ตอบโจทย์กำลังซื้อ ซึ่งการลดไซส์เพื่อควบคุมราคาขายต่อยูนิตก็ทำได้ยากขึ้นและเป็นโมเดลที่ไม่ยั่งยืน โดยราคาที่ดินที่ปรับขึ้นในปัจจุบัน หลายแปลงเสนอขายในราคาที่ไม่คุ้มค่ากับโครงการที่สามารถพัฒนาได้

ขณะที่กลยุทธ์ที่เชื่อว่าจะยังทำให้มียอดขายที่ดีได้ วิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการสายงานกลยุทธ์การตลาด บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) กล่าวว่า เอพีมี 3 กลยุทธ์หลัก คือ 1. เลือกทำเลที่ดี 2.แพ็กเกจราคา ต้องเหมาะกับกำลังซื้อ ซึ่งต้องอาศัยการออกแบบและบริหารต้นทุนให้ดี เช่น ไลฟ์ อโศก ถ้าขาย 1.4-1.5 แสนบาท/ตร.ม. จะเหนื่อยมาก จึงต้องงัดทุกกระบวนการเพื่อให้เปิดขายได้ในราคา 1.2 แสนบาท/ตร.ม. และ 3.มอนิเตอร์การขาย และทดสอบการขาย เพื่อวัดความต้องการซื้อ

โอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ กล่าวว่า ตลาดในเวลานี้ไม่สามารถพูดได้ว่าตลาดใดดี เพราะในทุกวิกฤตมีโอกาส ในทุกโอกาสก็มีวิกฤต ดังนั้น ผู้ประกอบการต้องมอนิเตอร์ข้อมูลเชิงลึก ต้องมองโอกาสให้ดี เพื่อเจาะให้ตรงกับความต้องการ โดยเชื่อว่าครึ่งปีหลังจะยังไปได้ และบริษัทยังคงเป้าเดิมทั้งปีที่ยอดขาย 2 ล้านบาท โต 15% รายได้อยู่ที่ 1.6 หมื่นล้านบาท ซึ่งครึ่งปีแรกมียอดขาย 9,000 ล้านบาท รายได้ 6,700 ล้านบาท ส่วนตลาดระดับกลางล่างยังต้องระวังเรื่องหนี้ครัวเรือน

ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย กล่าวว่า ปัจจัยลบที่จะส่งผลกระทบกับตลาดในครึ่งปีหลังยังคงเป็นเรื่องภาระหนี้ครัวเรือน เศรษฐกิจที่ไม่เอื้ออำนวย ต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้น ส่วนปัจจัยบวก ได้แก่ อัตราดอกเบี้ยปรับตัวลดลง ต้นทุนก่อสร้างไม่ได้ขึ้นมาก และมีรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ส่วนตลาดคอนโดต่างจังหวัดยังอยู่ในภาวะโอเวอร์ซัพพลาย  หากจะทำคอนโดมิเนียมต่างจังหวัดเวลานี้ ควรเก็บดาวน์สูงไม่น้อยกว่า 15-16%

จากนี้คงต้องจับตากลยุทธ์ของผู้ประกอบการในครึ่งปีหลังทั้งประเด็นการซื้อที่ดินและการกระตุ้นตลาดว่าจะดุเดือดเพียงใด