เซ็นทรัล เวสต์เกตบูม ทำเลสามแยกบางใหญ่

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

สามแยกบางใหญ่ในปัจจุบัน เป็นหนึ่งในแยกที่ถูกจับตามองมากเป็นอันดับต้นๆ ของแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางซื่อ-บางใหญ่) หลังจากกลุ่มเซ็นทรัลประกาศแผนลงทุนด้วยเม็ดเงินกว่า 1.4 หมื่นล้านบาท ในการผุดศูนย์การค้าขนาดใหญ่ “เซ็นทรัลพลาซา เวสต์เกต” ที่มีแนวโน้มจะทำให้บริเวณสามแยกบางใหญ่เปลี่ยนโฉมหน้าไป ซึ่งนักพัฒนาที่ดินหลายรายต่างวิเคราะห์ว่าทำเลย่านบางใหญ่คล้ายกับลาดพร้าวในอดีตที่เติบโตด้วยกลุ่มธุรกิจค้าปลีกจนกลายเป็นทำเลทองในปัจจุบัน

หากวิเคราะห์ทำเลสามแยกบางใหญ่ แม้ว่าจะได้รับอานิสงส์จากรถไฟฟ้าสายสีม่วง ทำให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น แต่เนื่องจากทำเลย่านนี้ยังมีที่ดินให้พัฒนาอีกจำนวนมาก และยังไม่มีแม่เหล็กใหญ่ในลักษณะแหล่งงานขนาดใหญ่ เช่น อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้าชั้นนำเหมือนในเมือง จึงยังไม่ร้อนแรงมาก โดยก่อนหน้านี้คนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ต่างประเมินว่าจะยังเป็นทำเลสำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบที่ใกล้รถไฟฟ้า

แต่เมื่อมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่เข้ามาปักธง ย่อมทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยย่านนี้มีแนวโน้มที่เปลี่ยนไป ราคาที่ดินจะขยับสูงขึ้นมากจนต้องหันมาทำบ้านแพง หรือถ้าจะเป็นที่อยู่อาศัยระดับราคาล้านต้นๆ ก็จะเป็นคอนโดมิเนียม โดยหากมองจากทำเลใกล้ 3 สถานีรถไฟฟ้าที่ใกล้กับสามแยกบางใหญ่ ได้แก่ สถานีคลองบางไผ่ สถานีตลาดบางใหญ่ และสถานีสามแยกบางใหญ่ เริ่มมีคอนโดมิเนียมระดับราคาล้านต้นๆ ของกลุ่มพฤกษา เรียลเอสเตท และกลุ่มไอริส กรุ๊ป เปิดขายแล้ว

สำหรับภาพรวมของโครงการเซ็นทรัลพลาซา เวสต์เกต กลุ่มเซ็นทรัลตั้งเป้าเป็นศูนย์กลางการช็อปปิ้งของภูมิภาครองรับการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือเออีซี โดยในเฟสแรกตั้งอยู่บนพื้นที่ 100 ไร่ พื้นที่กว่า 5 แสนตารางเมตร (ตร.ม.) มูลค่าลงทุนกว่า 1 หมื่นล้านบาท ตั้งเป้าเจาะกลุ่มเป้าหมาย 13 ล้านคน ในระยะ 1 ชั่วโมง 8 จังหวัด จะเปิดให้บริการวันที่ 28 ส.ค. 2558 นี้ ส่วนเฟส 2 ได้ดึงพันธมิตรเฟอร์นิเจอร์แบรนด์ดัง “อิเกีย” มาปักธงอยู่ฝั่งตรงข้าม พื้นที่ 4 หมื่น ตร.ม. มูลค่าลงทุน 4,000 ล้านบาท เปิดให้บริการในปี 2560 ซึ่งในอนาคตจะทำทางเชื่อมระหว่าง 2 ฝั่ง

นอกจากปัจจัยเรื่องรถไฟฟ้าและศูนย์การค้าชั้นนำแล้ว ในอนาคตแยกบางใหญ่ ซึ่งปัจจุบันเป็นสามแยก จะมีการขยายถนนให้เป็นสี่แยกเพื่อก่อสร้างโครงการมอเตอร์เวย์ บางใหญ่-กาญจนบุรี ของกรมทางหลวง วงเงินลงทุนรวม 55,620 ล้านบาท โดยเพิ่งผ่านความเห็นชอบจากที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) เมื่อวันที่ 14 ก.ค.ที่ผ่านมา ซึ่งจะเป็นทางหลวงพิเศษเส้นสำคัญในเชิงยุทธศาสตร์การพัฒนาประเทศในการเชื่อมโยงฐานการผลิตของไทยกับเมียนมา ฝั่งที่มีแผนพัฒนาท่าเรือน้ำลึกทวาย จึงเป็นผลให้สี่แยกนี้ถูกขนานนามว่าจะเป็น“สี่แยกอาเซียน” ในอนาคต

สำหรับราคาที่ดินบริเวณใกล้แยกบางใหญ่ในปัจจุบันปรับขึ้น 3-4 เท่าตัวนับจากปี 2557 ที่กลุ่มเซ็นทรัลประกาศแผนลงทุนโครงการดังกล่าว โดยจากข้อมูลของบริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ ระบุว่า ที่ดินย่านบางใหญ่ต้นปี 2558 เสนอราคาขาย 40-80 ล้านบาท/ไร่ หรือ 1-2 แสนบาท/ตารางวา (ตร.ว.)

สุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่รอบๆ แยกบางใหญ่ (ถนนรัตนาธิเบศร์-วงแหวนกาญจนาภิเษก) มีการเปลี่ยนแปลงแบบเห็นได้ชัดมาตั้งแต่ปี 2555 โดยภาพรวมตลาดบ้านจัดสรรในบริเวณนี้ ณ เดือน มิ.ย. 2558 มีอยู่ประมาณ 5,994 ยูนิต ขายไปได้ประมาณ 58% แบ่งเป็นทาวน์เฮาส์ 2,276 ยูนิต และบ้านเดี่ยว 2,179 ยูนิต ที่เหลือเป็นบ้านแฝด และอาคารพาณิชย์

ทั้งนี้ ทาวน์เฮาส์ระดับราคาประมาณ 2-3 ล้านบาทมีอยู่มากที่สุด คือประมาณ 1,071 ยูนิต และขายไปได้ประมาณ 38% ในขณะที่บ้านเดี่ยวอยู่ในช่วงระดับราคาประมาณ 3-5 ล้านบาทมากที่สุด คือประมาณ 1,269 ยูนิต ขายไปได้ประมาณ 70% ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมเพิ่งเริ่มขยายตัวเมื่อ 1-2 ปีที่ผ่านมา มีเปิดขายแล้ว 4,272 ยูนิต ขายไปได้ประมาณ 77% ราคาขายเฉลี่ยไม่เกิน 6.5 หมื่นบาท/ตร.ม. หรืออยู่ในช่วง 5.5-6.5 หมื่นบาท/ตร.ม.

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าทำเลย่านนี้จะมีศักยภาพมาก แต่ปัจจุบันราคาขายคอนโดมิเนียมเฉลี่ยไม่ควรเกิน 7 หมื่นบาท/ตร.ม. เพราะหากสูงเกินไป จะทำให้ราคาต่อยูนิตใกล้เคียงกับทาวน์เฮาส์ ผู้ซื้ออาจจะสนใจทาวน์เฮาส์มากกว่า

จากการสำรวจของฝ่ายวิจัย บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค พบว่า ย่านนี้เป็นอีกหนึ่งทำเลที่มีผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายเปิดขายโครงการ โดยกลุ่มบ้านเดี่ยวจะอยู่ที่ 3.4-5.69 ล้านบาท ซึ่งบ้านกลุ่มนี้มีแนวโน้มที่จะขยับราคาเป็น 5-7 ล้านบาทในอนาคต เพราะราคาที่ดินที่ขยับขึ้น ส่วนพื้นที่ที่ใกล้เคียงกันกับทำเลนี้ แต่อยู่โซนที่ใกล้เมืองมากกว่าจะมีทั้งกลุ่มทาวน์เฮาส์ 4-5 ล้านบาท และบ้านหรู 5-10 ล้านบาท

นอกจากบริเวณแยกบางใหญ่แล้ว ทำเลน้องใหม่ที่สนับสนุนกันและต้องจับตามอง คือ โซนถนนเชื่อมต่อถนนราชพฤกษ์-กาญจนาภิเษก ซึ่งเป็นถนนตัดใหม่ที่เชื่อมระหว่างถนนชัยพฤกษ์กับถนนบางกรวย-ไทรน้อย ที่เพิ่งเปิดให้บริการ และเป็นเส้นที่เดินทางไปฝั่งแจ้งวัฒนะได้สะดวกมาก ปัจจุบันเริ่มมีโครงการเพอร์เฟค พาร์ค บางบัวทอง เปิดขาย และคาดว่าปีหน้าจะมีบ้านพร้อมอยู่ในย่านนี้เปิดขายอีกหลายโครงการ

ส่วนบริเวณที่ขยับออกมาจากแยกบางใหญ่เล็กน้อย โซนปิ่นเกล้า-วงแหวน ในซอยวัดส้มเกลี้ยง ถือเป็นหนึ่งซอยที่ดุเดือดมาก เรียกว่ามีโครงการของทั้งผู้ประกอบการรายใหญ่และรายเล็กจำนวนมาก ซึ่งจะเป็นโซนที่อยู่อาศัยที่ราคาไม่แพง เป็นทางเลือกให้กับคนที่ต้องการอยู่ใกล้แยกบางใหญ่ในราคาที่จับต้องได้