ครึ่งปีหลังที่ท้าทาย กับโอกาสลงทุนอสังหาฯ

โดย...ภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ

ปี 2558 ผ่านมาครึ่งทางกันแล้ว ต้องยอมรับครับ ว่าเป็นปีที่เหนื่อยพอสมควร เพราะกำลังซื้อที่ไม่คล่องตัว ตามภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว จนทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ในส่วนรายกลางและรายย่อยเริ่มมีผลกระบบจากกำลังซื้อที่ชะลอตัว แต่ผู้ประกอบการก็ปรับตัวและผ่านกันมาได้ เพราะในตลาดระดับบนยังมีกำลังซื้อที่ดีอยู่

อย่างไรก็ตาม ในปี 2558 ยังมีปัจจัยหนุนที่สำคัญๆ ไม่ว่าจะเป็นการเปิดใช้รถไฟฟ้าสายสีม่วงในช่วงปลายปีนี้ ซึ่งจะส่งผลดีต่อเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายอื่นๆ การลดอัตราดอกเบี้ยของคณะกรรมการนโยบายการเงิน 2 ครั้งติดต่อกัน ก็มีส่วนช่วยให้การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์มีเพิ่มขึ้น เพราะอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำทำให้ภาระการผ่อนบ้านลดลงมากพอสมควร

ผมขอยกกรณีตัวอย่างที่น่าสนใจเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เชื่อว่าทุกคนคงเคยได้ยินชื่อโครงการบ้านไข่มุก หัวหิน กันมาบ้าง นับได้ว่าเป็นโครงการคอนโดมิเนียมแรกๆ ของชายหาดหัวหิน เปิดตัวเมื่อ 26 ปีที่แล้ว ด้วยราคาขายห้องละ 7 ล้านบาท (242 ตร.ม.) ล่าสุดเมื่อต้นเดือน มิ.ย. 2558 ที่ผ่านมา มีผู้ปล่อยขายด้วยราคาขายต่อสูงถึง 80 ล้านบาท เท่ากับว่าราคาเพิ่มขึ้นจาก 26 ปีแล้ว มากกว่า 10 เท่า (หรือ 3.3 ล้านบาท/ตร.ม.) เพิ่มขึ้นมากกว่า 1,000%

เรามาวิเคราะห์กันว่าทำไมคอนโดมิเนียมอย่างบ้านไข่มุกมีมูลค่าที่เพิ่มขึ้นมากขนาดนั้น แน่นอนครับ เรื่องของการดูแลห้องของเจ้าของห้องให้อยู่ในสภาพที่ดีนั้นเป็นส่วนสำคัญ แต่นอกจากนี้แล้ว ปัจจัยภายนอกต่างๆ ก็มีส่วนสำคัญเช่นกัน ตั้งแต่เรื่องที่ตั้งโครงการ ด้วยศักยภาพของตลาดของหัวหินที่เป็นเมืองท่องเที่ยวและตากอากาศที่มีความน่าสนใจ และยังเป็นที่ต้องการของคนกรุงเทพฯ หรือชาวต่างชาติ ทำให้มีที่อยู่อาศัยมีราคาสูงขึ้นในทุกๆ ปี

นอกจากนี้ สถานที่ตั้งของโครงการยังอยู่ทำเลที่นับว่าเป็นหาดที่สวยที่สุดในหัวหิน และมีการดูแลรักษาเป็นอย่างดี จึงทำให้โครงการบริเวณนี้ถือเป็นอุปทานที่มีจำกัด ส่งผลให้มีมูลค่าเพิ่มขึ้นอยู่ตลอด

ถัดมาคือ เรื่องของเรื่องการดูแลส่วนกลางของโครงการและการจัดการที่เป็นระบบ ทำให้ตลอด 26 ปีที่ผ่านมา ไม่ว่าจะเป็นเรื่องอาคารโครงสร้างอาคาร ผนังอาคาร ระบบอาคาร และระบบสาธารณูปโภค พื้นที่ส่วนกลางต่างๆ ที่ยังคงสภาพดีอยู่ในระดับใกล้เคียงกับเมื่อเริ่มใช้งาน สภาพแวดล้อมต่างๆ การตกแต่งและบรรยากาศที่น่าอยู่อาศัย มีมาตรฐานการบริหารจัดการระบบต่างๆ โดยมืออาชีพ ทำให้การอยู่อาศัยร่วมกันอย่างเหมาะสมและเป็นระบบระเบียบ โดยเป็นส่วนของการวางแผนในการดูแลเพื่อการสร้างมูลค่าในระยะยาวให้กับอาคารที่อยู่อาศัยได้เป็นอย่างดี

สิ่งเหล่านี้จะเกิดขึ้นไม่ได้เลยหากคนอาศัยอยู่ในโครงการไม่ให้ความสำคัญ คณะกรรมการนิติบุคคลจึงเป็นส่วนสำคัญอย่างมากในการจัดการต่างๆ เพื่อการคงสภาพและความเรียบร้อยในโครงการ เพราะคณะกรรมการคือตัวแทนของผู้อยู่อาศัยที่จะช่วยกันกำหนดนโยบาย และออกกฎระเบียบเพิ่มเติม

กรณีแบบนี้ไม่ได้เกิดขึ้นเสมอไปนะครับ ถ้าคอนโดมิเนียมดังกล่าวไม่ได้อยู่ในทำเลที่เป็นที่ต้องการ หรืออาจจะอยู่ในทำเลที่ดีแต่ขาดการดูแลเอาใจใส่ส่วนกลางที่ดี เพราะนอกจากทำเลที่ตั้งแล้ว สภาพส่วนกลางและการรักษาความปลอดภัยที่ดี ทำให้โครงการมีความน่าอยู่ อยู่เสมอครับ

ที่สำคัญ การอยู่อาศัยร่วมกัน อย่าลืมเรื่องการพึ่งพาอาศัย การมีน้ำใจต่อกัน ช่วยเหลือเกื้อกูลกัน เป็นหูเป็นตาให้แก่กัน ของเจ้าของร่วมด้วยกันเอง เป็นส่วนที่ช่วยสร้างสภาพแวดล้อมที่น่าอยู่ หรือ Beautiful community ให้เราครับ เพราะความสุข... เริ่มที่บ้านครับ