กฎหมาย ขายทอดตลาดห้องชุด

คาดว่าในอีกไม่นานนี้ร่าง พ.ร.บ.แก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่...) พ.ศ. ... (การขายทอดตลาดห้องชุดในอาคารชุดและที่ดินจัดสรร) จะเข้าสู่การพิจารณาของ สนช. ขณะที่ร่างกฎหมายดังกล่าวจะอำนวยความสะดวกในการขายทอดตลาดห้องชุด เพราะปัจจุบันการขายทอดตลาดห้องชุดในอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดหรือที่ดินจัดสรรตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน ซึ่งมีการค้างชำระค่าส่วนกลางไม่เป็นที่น่าสนใจเท่าที่ควร ดังนั้นจึงมีการเพิ่มมาตรา 309 จัตวา เพื่อลดอุปสรรคในการขายทอดตลาด ส่งผลดีต่อผู้มีส่วนได้ส่วนเสียในการบังคับคดี

สำหรับสาระสำคัญของกฎหมาย กำหนดวิธีการขายทอดตลาดห้องชุดในอาคารชุด ได้แก่ ก่อนทำการขายทอดตลาดให้เจ้าพนักงานบังคับคดีบอกกล่าวให้นิติบุคคลอาคารชุดแจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระ เพื่อการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายใน 30 วัน นับตั้งแต่วันที่ได้รับคำบอกกล่าว และเมื่อขายทอดตลาดแล้วให้เจ้าพนักงานบังคับคดีกันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดไว้ เพื่อชำระหนี้ที่ค้างชำระดังกล่าว จนถึงวันขายทอดตลาดแก่นิติบุคคลอาคารชุดก่อนเจ้าหนี้จำนอง และให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อ โดยไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้

อย่างไรก็ตาม หากนิติบุคคลอาคารชุดไม่แจ้งรายการหนี้ที่ค้างชำระต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดเวลาให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อโดยไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้

กฎหมายยังได้กำหนดวิธีการขายทอดตลาดบ้านจัดสรรตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ได้แก่ ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีบอกกล่าวให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร แจ้งรายการหนี้ค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค พร้อมค่าปรับตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายใน 30 วัน นับตั้งแต่วันที่ได้รับคำบอกกล่าว เมื่อขายทอดตลาดแล้วให้เจ้าพนักงานบังคับคดีกันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดไว้เพื่อชำระหนี้ที่ค้างชำระจนถึงวันขายทอดตลาดแก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรก่อนเจ้าหนี้จำนอง และให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนสิทธิในที่ดินให้แก่ผู้ซื้อ ทั้งนี้หากมีการระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมไว้ ให้การระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมนั้นเป็นอันยกเลิก

หากนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่แจ้งรายการหนี้ที่ค้างชำระต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดเวลาตามวรรคสี่ หรือแจ้งว่าไม่มีหนี้ที่ค้างชำระ หรือในกรณีที่ยังมิได้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนสิทธิในที่ดินให้แก่ผู้ซื้อ และหากมีการระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมไว้ ให้การระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมนั้นเป็นอันยกเลิกไป (ร่างมาตรา 309 จัตวา วรรคห้า)

การจ่ายเงินที่กันไว้ตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดในวรรคสองหรือวรรคสี่ให้เป็นไปตามบทบัญญัติในภาค 4 วิธีการชั่วคราวก่อนพิพากษาและการบังคับตามคำพิพากษาหรือคำสั่งลักษณะ 2 การบังคับคดีตามคำพิพากษาหรือคำสั่งหมวด 2 วิธียึดทรัพย์ อายัดทรัพย์และการจ่ายเงิน