ที่ดินแพงต้องประมูล (Auction)

โดย...รศ.มานพ

ปัจจุบันนี้ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ ราคาสูงมาก บางแปลงสูงกว่าปกติที่จะซื้อไปทำธุรกิจใดๆ ราคาที่ดินไม่ได้มีราคาเดียว มีถึง 6 ราคา

1.ราคาประเมินของราชการเพื่อเสียภาษี เป็นราคาเฉลี่ยจากราคาตลาดซื้อขายกันทั่วไป 2.ราคาประเมิน (Appraisal) เอกชนเป็นราคาที่นักประเมินเอกชนจากวิธีการใช้ประเมินมาเฉลี่ย 3.ราคาจาก Book Value คือ ราคาที่ซื้อต้นทุนจากในอดีต 4.ราคาตลาดที่เฉลี่ยจากการซื้อจริงอย่างน้อย 3 ครั้งในอดีต (Market Price) 5.ราคาประเมินจากการลงทุนที่สามารถจะลงทุนทำธุรกิจได้ เรียกว่า “Income Approach” โดยคาดการณ์ว่าจะใช้ประโยชน์ได้สูงสุด (Best Use) ซึ่งจะใช้ประโยชน์ได้อย่างไรนั้นขึ้นกับข้อกำหนดของผังเมือง และกฎหมายควบคุมอาคาร อีกทั้งยังตอบความต้องการตลาด

6.ราคาประมูล “Auction” เปรียบเทียบราคาประเมินจะเป็นเพียงแนวทางการตลาดที่จะนำไปซื้อหรือขาย ถ้าเป็นการซื้อขายที่ดินและอาคารของบริษัทใหญ่ๆ และบริษัทมหาชน จะต้องประเมินจากทั้งสองฝ่ายมาเปรียบเทียบกัน จะตกลงขายกันโดยตรงมิได้ เพราะอาจจะซื้อจากพรรคพวก จะต้องมีคณะกรรมการตรวจสอบเป็นจรรยาบรรณและกฎที่ใช้ปฏิบัติ

แต่ขณะนี้ราคาที่ดินติดประกาศขายจะโดยมีการประเมิน หรือไม่ก็ตั้งราคากันฝ่ายเดียว ราคาแพงมาก แพงเกินไปที่จะใช้ไปทำธุรกิจเป็นราคา Over Price หรือเป็น Future Price ในอนาคต เช่น ถ้าที่ดินราคา 1 ล้านบาท/ตารางวา ถ้ากฎหมายผังเมืองใหม่ให้สร้างได้ 10:1 (เรียกว่า Floor Area Ratio) ถ้าทำเป็นคอนโดมิเนียมจะต้องขายตารางเมตรละประมาณ 5 แสนบาท คนชั้นกลางคนจนไม่มีสิทธิ เป็นราคาตลาดที่แพงเกินกว่าทั่วไปจะรับได้ ต้องรออีก 10-15 ปี ถ้าจะทำเป็นโรงงาน ต่างชาติที่ไหนจะมาลงทุน

ประมูล (Auction) ราคาที่ดินแพงมาก “จะเป็นโทษแก่ธุรกิจและการพัฒนาบ้านเมือง” ในบางประเทศรัฐจะเป็นเจ้าของที่ดินทั้งหมดและประชาชนมาเช่าระยะยาวเป็น 90-99 ปี เช่น อังกฤษหรือจีน แต่ของเราทุกคนมีสิทธิเต็มที่ (Free Hold) วิธีการแก้ถ้าเป็นตลาดเสรี ราคาที่ดินทุกแปลง “จะต้องประมูล (Auction)” การประมูลจะเป็นราคายุติธรรมที่ผู้ซื้อผู้ขายตกลงกันด้วยข้อมูลที่เท่าๆ กัน เช่น จะถูกเวนคืน หรือมีข้อจำกัดใดๆ หรือไม่

ราคาที่แท้จริงหลายประเทศ เช่น ออสเตรเลีย จะใช้การประมูลซื้อขายที่ดินอาคาร และแม้ซื้อขายคอนโดมิเนียม (กรมบังคับคดี และบรรษัทบริหารสินทรัพย์ และราชการหลายแห่งใช้อยู่) มิใช่ใครจะซื้อก่อน เช่น หุ้นส่วนคณะกรรมการ พนักงาน ก็จะลดให้เป็นพิเศษมิได้ การประมูล (Auction) เราจะได้ราคาที่ซื้อขายจริง (Real Price) มิใช่ราคาประเมิน (Appraisal) ที่ใช้เป็นแนวทางเท่านั้น

แลนด์แบงก์ในเมืองใหญ่ทุกแห่ง รัฐบาลกลางและรัฐบาลท้องถิ่นจะต้องสร้างแลนด์แบงก์ขึ้น ซื้อที่ดินและใช้วิธีการแลกภาษีกับที่ดิน (ใครจะเสียภาษีโรงเรือนที่ดิน หรือภาษีอสังหาฯ ก็สามารถแลกเปลี่ยนกับที่ดินได้) ขณะนี้ที่ดินบ้านเรากำลังถูกเก็งกำไรจากนักเล่นที่ ภาษีที่จะเกิดจากกำไรส่วนเกินที่เรียกว่า “Property-Gain-Tax” ก็ไม่มี เป็นอันตรายอย่างยิ่งกับการพัฒนาบ้านเมืองและธุรกิจในอนาคต รัฐควรจะลงมาดูโดยเฉพาะกระทรวงการคลัง และธนาคารแห่งประเทศไทยครับ