ออฟฟิศเมืองกรุง รับต่างชาติลุยอาเซียน

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ เป็นหนึ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่สดใสมากต่อเนื่องมาหลายปี ด้วยซัพพลายใหม่ที่เข้าสู่ตลาดไม่มากนัก แต่ความต้องการที่เพิ่มขึ้น จึงทำให้อัตราว่างของพื้นที่เช่าสำนักงานในกรุงเทพฯ ลดลงต่อเนื่อง และมีแนวโน้มว่าจะเป็นตลาดที่สดใสต่อเนื่องด้วย

นิธิพัฒน์ ทองพันธุ์ กรรมการบริหารและหัวหน้าแผนกพื้นที่สำนักงาน ซีบีอาร์อี กล่าวว่า หากวิเคราะห์จากอัตราการว่างของพื้นที่เช่าสำนักงานในกรุงเทพฯ ณ สิ้นปี 2557 อยู่ที่ 9.7% เป็นครั้งแรกในรอบ 20 ปี ที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ มีอัตราว่างเฉลี่ยต่ำกว่า 10% สะท้อนให้เห็นว่าตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ มีความต้องการสูงมาก แต่ซัพพลายใหม่มีน้อยลง จึงคาดว่าในอีก 3 ปีข้างหน้าอัตราว่างจะลดลงเหลือ 5% เท่านั้น 

“แม้ว่าในปีที่แล้วจะมีวิกฤตการเมืองทำให้ความต้องการเช่าพื้นที่ใหม่ๆ ในครึ่งปีแรกของปีที่แล้วชะลอตัวลง แต่เมื่อการเมืองนิ่งก็ฟื้นตัวทันที โดยตลาดอาคารสำนักงานอาศัยความเชื่อมั่น ถ้าบริษัทต่างๆ มีความเชื่อมั่นก็จะขยายพื้นที่เพิ่ม แต่ถ้าไม่มีก็ชะลอ”

สำหรับตลาดอาคารสำนักงานครึ่งปีแรก มีความต้องการเช่าใหม่อยู่ที่ 9.7 หมื่นตารางเมตร (ตร.ม.) คาดว่าจนถึงสิ้นปีแตะ 2 แสนตร.ม. ขยายตัวจากปีที่แล้วที่อยู่ที่ 1.8 แสน ตร.ม. โดยปัจจัยที่ทำให้ความต้องการอาคารสำนักงานเพิ่ม เพราะบริษัทต่างชาติที่มีออฟฟิศอยู่แล้วขยายตัว ซึ่งครึ่งปีแรก ธุรกิจอีคอมเมิร์ซโดดเด่นมาก ใช้พื้นที่เพิ่มขึ้น 3 เท่าตัว จากเดิมที่เคยใช้อยู่ เช่น เพิ่มจาก 1,000 ตร.ม. เป็น 3,000 ตร.ม. และคาดว่าจะเติบโตต่อเนื่องในครึ่งปีหลัง

นอกจากนี้ กลุ่มอาคารสำนักงานสำเร็จรูปให้เช่า หรือเซอร์วิสออฟฟิศ ในครึ่งปีแรกขยายตัวมาก โดยการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือเออีซี มีผลให้เกิดความต้องการเช่าพื้นที่ขนาดเล็กประมาณ 200-300 ตร.ม. ของกลุ่มที่เพิ่งเข้ามาตั้งบริษัทใหม่ในไทย เพื่อใช้ไทยเป็นฐานในการลงทุนในแถบอาเซียน แต่ต้องยอมรับว่าความต้องการดังกล่าวไม่ใช่ความต้องการหลัก

ขณะที่กลุ่มบริษัทต่างชาติที่ถือว่าเป็นความต้องการหลักที่ต้องการพื้นที่เช่าขนาดใหญ่ ยังไม่ได้ใช้ไทยเป็นสำนักงานใหญ่หรือเฮดควอเตอร์มากนัก โดยหากประเมินจากตัวเลขของบีโอไอ พบว่า มีบริษัทต่างชาติเพียง 150 บริษัทที่ตั้งเฮดควอเตอร์ในกรุงเทพฯ ถือว่าน้อยมาก เมื่อเทียบกับมาเลเซีย สิงคโปร์ หรือฮ่องกง

นอกจากนี้ ยังมองว่ากรุงเทพฯ อาจจะเป็นฮับแห่งเอเชีย แต่ไทยจะเป็นศูนย์กลางย่อยของศูนย์กลางอาเซียนรับเออีซี จากการที่ทุนต่างชาติใช้กรุงเทพฯ เป็นฐานลงทุนในแถบอาเซียนภายใต้ข้อแม้ว่าการเมืองต้องนิ่ง

นิธิพัฒน์ กล่าวว่า กลุ่มทุนต่างชาติที่มีความต้องการเช่าสำนักงานในกรุงเทพฯ ยังคงเป็นญี่ปุ่นมากสุด เพราะเป็นกลุ่มทุนที่เข้ามาร่วมทุนกับไทยมากที่สุด แต่ปัจจุบันเริ่มเห็นกลุ่มทุนจีนเข้ามาตั้งบริษัทใหม่ เข้ามาร่วมทุนในไทยมากขึ้น จึงเป็นกลุ่มที่เริ่มมีความต้องการเช่าสำนักงานเพิ่มขึ้น

ด้านพื้นที่สำนักงานใหม่ๆ เข้าสู่ตลาดน้อยมาก ปีที่แล้วอยู่ที่ 1.97 แสน ตร.ม. เจ้าของตึกใช้เอง 33% เปิดให้เช่า 67% เท่านั้น ส่วนปีนี้ 1.56 แสน ตร.ม. เจ้าของตึกใช้เอง 38% เปิดให้เช่า 62% ซึ่งถือว่าน้อยมากเมื่อเทียบกับพื้นที่สำนักงานรวมทั้งหมดในกรุงเทพฯ 8 ล้าน ตร.ม.

ทั้งนี้ แม้ว่าออฟฟิศจะอยู่ในช่วงขาขึ้น แต่ก็มีผู้พัฒนาโครงการใหม่ๆ น้อย เพราะราคาที่ดินปัจจุบันที่แพงมาก ผู้ซื้อจึงซื้อไปพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมมากกว่า เพราะให้ผลตอบแทนสูงกว่าอาคารสำนักงาน 3 เท่า โดยอาคารสำนักงานใหม่ๆ ที่เกิดขึ้นในปี 2557-2558 สัดส่วนมากถึง 70% พัฒนาบนที่ดินเดิม และผู้พัฒนาเป็นเจ้าของที่ดินเอง

สำหรับอัตราค่าเช่าโดยภาพรวมครึ่งปีแรกปรับขึ้น 4-10% โดยสำนักงานเกรดเอ ในใจกลางเมืองหรือซีบีดีขึ้น 4% ส่วนกลุ่มสำนักงานเกรดเอที่อยู่นอกซีบีดี เช่น ย่านรัชดาภิเษกปรับขึ้นมากที่สุด 10% เพราะได้รับความสนใจจากการที่มีรถไฟฟ้า มีศูนย์การค้า และเริ่มมีออฟฟิศเกรดเอให้เลือก เช่น เอไอเอทาวเวอร์ มีความต้องการเช่า 75% สิ้นปีนี้คาดว่าจะเพิ่มเป็น 95% ปัจจุบันอัตราค่าเช่าปรับขึ้นแล้ว 10% กลุ่มผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นผู้ที่เคยเช่าอาคารสำนักงานย่านรัชดาฯ หรือย่านรอบนอกเมืองมาก่อน

โอกาสของตลาดอาคารสำนักงาน กลุ่มเกรดเอที่อยู่นอกซีบีดี มีโอกาสปรับอัตราค่าเช่าเพิ่มได้อีก ส่วนภาพรวมค่าเช่าอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ในอีก 3 ปีข้างหน้า กลุ่มที่เป็นเกรดเอ ค่าเช่าเฉลี่ยคาดว่าจะแตะ 1,000 บาท/ตร.ม./เดือน จากปัจจุบันอยู่ที่ 870 บาท/ตร.ม./เดือน โดยในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา ผู้พัฒนาอาคารสำนักงานให้ความสำคัญกับการพัฒนาอาคารสำนักงานให้ตรงกับความต้องการของผู้เช่ามากขึ้น เช่น ตึกที่ไม่มีเสาอยู่ตรงกลาง ตึกที่มีห้องอาบน้ำ ตึกที่มีห้องประชุมกลางให้เช่า ฯลฯ

อย่างไรก็ตาม ตลาดออฟฟิศในกรุงเทพฯ จะเป็นดาวรุ่งต่อเนื่องหรือไม่นั้น ต้องขึ้นอยู่กับปัจจัยทางการเมืองด้วยว่านิ่งสงบหรือไม่