สุขสวัสดิ์ คอร์ริดอร์ จุดเชื่อมต่อเมืองฝั่งใต้

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ไม่เพียงแต่ทำเลพระราม 2 ที่เคยกล่าวถึงว่าเป็นหนึ่งในทำเลที่มีศักยภาพของฝั่งกรุงเทพฯ ใต้ แต่พื้นที่ใกล้เคียงที่เชื่อมต่อไปถึงพระราม 2 ได้อย่าง “ถนนสุขสวัสดิ์” ก็เป็นอีกหนึ่งทำเลที่น่าสนใจทั้งในปัจจุบันและในอนาคต โดยศักยภาพในปัจจุบันถนนสุขสวัสดิ์เป็นย่านที่อยู่อาศัยของชุมชนขนาดใหญ่ เพราะเป็นย่านที่มีโรงงานอุตสาหกรรม และยังเป็นถนนที่เชื่อมกับถนนราษฎร์บูรณะ ซึ่งเป็นอีกหนึ่งแหล่งงานใหญ่เช่นกัน โดยมีสำนักงานใหญ่ของธนาคารกสิกรไทยเป็นแม่เหล็กขนาดใหญ่   

ขณะที่การเดินทางถนนสุขสวัสดิ์เป็นจุดเชื่อมต่อระหว่างเส้นทางเข้าเมืองกับออกนอกเมือง ใกล้ทางด่วน ทำให้การเดินทางสะดวกมาก รวมถึงการที่ปัจจุบันมีสะพานวงแหวนอุตสาหกรรม (สะพานภูมิพล 1 และสะพานภูมิพล 2) ยิ่งทำให้ถนนสุขสวัสดิ์มีความสะดวกในการเดินทางเข้าออกเมืองยิ่งขึ้น โดยเฉพาะสะพานภูมิพล 2 ที่สามารถเชื่อมไปยังถนนปู่เจ้าสมิงพราย จ.สมุทรปราการ สะดวกมาก

นอกจากนี้ ถนนสุขสวัสดิ์ยังมีซอยย่อยหลายซอยที่เชื่อมต่อไปยังถนนประชาอุทิศ ซึ่งเป็นอีกหนึ่งถนนสายสำคัญที่มีทั้งแหล่งงาน ใกล้สถาบันการศึกษาชั้นนำ สามารถทะลุต่อไปยังถนนพุทธบูชา ทะลุไปทางพระราม 2 ล้วนเป็นย่านที่อยู่อาศัยและแหล่งงานขนาดใหญ่ เป็นผลให้ทำเลรอยต่อระหว่างถนนสุขสวัสดิ์กับถนนประชาอุทิศ มีผู้ประกอบการรายใหญ่เกือบทุกรายปักธงผุดโครงการที่อยู่อาศัยจำนวนมาก นอกจากนี้ ถนนสุขสวัสดิ์ยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกทั้งโรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้า โรงเรียนที่เป็นองค์ประกอบในการอยู่อาศัย

จากการลงพื้นที่สำรวจทำเลถนนสุขสวัสดิ์ พบว่า ที่อยู่อาศัยย่านสุขสวัสดิ์ส่วนใหญ่จะเป็นทาวน์เฮาส์ราคาไม่แพงมาก และส่วนใหญ่จะเป็นทำเลเข้าซอย แต่ถ้าเป็นโครงการติดถนนสุขสวัสดิ์ จะมีราคาขายที่สูงกว่า โดยเฉพาะถ้าเป็นบ้านเดี่ยว ราคาขายจะสูงมากไม่ต่ำกว่า 20-25 ล้านบาท แต่โครงการที่อยู่อาศัยฝั่งถนนสุขสวัสดิ์จะมีราคาที่ถูกกว่าฝั่งถนนพระราม 2

วิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์การตลาด บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) กล่าวว่า จากการที่เอพีเข้าไปพัฒนาโครงการบ้านแนวราบบนทำเลถนนสุขสวัสดิ์มาแล้วหลายโครงการ เห็นได้เลยว่าความต้องการที่อยู่อาศัยสูงมาก ไม่ว่าจะเป็นโครงการบ้านติดริมถนนสุขสวัสดิ์ หรือเข้าซอยไปค่อนข้างลึก 1-2 กม. ก็ยังได้รับการตอบรับที่ดีมาก แต่กลุ่มเป้าหมายชัดเจนมาก ถ้าเป็นโครงการเข้าซอย ราคาขายจะต้องไม่เกิน 2-3 ล้านบาท เจาะกลุ่มคนทำงานที่อาศัยในย่านนี้ แต่ถ้าเป็นโครงการติดถนนสุขสวัสดิ์ ซึ่งราคาที่ดินที่สูงมาก จึงต้องพัฒนาเป็นบ้านเดี่ยวราคาสูงเจาะกลุ่มเจ้าของกิจการ 

สำหรับการขยับขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยย่านนี้ เช่น โครงการพลีโน่ สุขสวัสดิ์ 30 ที่เปิดขายไตรมาส 1/2554 และปิดการขายปี 2557 ราคาเพิ่มขึ้น 17% โครงการบ้านกลางเมือง พระราม 3-ราษฎร์บูรณะ เปิดขายไตรมาส3/2555 ปิดการขายปี 2557 ราคาเพิ่มขึ้น 3% โครงการเดอะ พาลาซโซ่ ราษฎร์บูรณะ เปิดขายไตรมาส 4/2555 มียอดขายแล้ว 91% ราคาเพิ่มขึ้น 0.5% โครงการเดอะ พาลาซโซ่ พระราม 3-สุขสวัสดิ์ เปิดขายไตรมาส 3/2554 มียอดขายแล้ว 99% ราคาเพิ่มขึ้น 0.6% โครงการบ้านกลางเมือง สุขสวัสดิ์ เปิดขายไตรมาส 2/2557 มียอดขาย 35% ราคาเพิ่มขึ้น 6%

วิทการ กล่าวว่า ส่วนโครงการที่เพิ่งเปิดใหม่ล่าสุด พลีโน่ สุขสวัสดิ์ 66 เพิ่งเปิดขายเมื่อไตรมาส 2/2558 ก็มียอดขาย 35% แล้ว ซึ่งจะเห็นว่าโครงการที่ผ่านมาของเอพีย่านนี้ ถือว่าปิดการขายเร็ว โดยมองว่าทำเลนี้เป็นทำเลของที่อยู่อาศัยแนวราบ แม้ว่าในอนาคตจะมีรถไฟฟ้าสายสีม่วง (เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ) แต่ยังเป็นโครงการอนาคตมากๆ จึงอาจยังไม่เหมาะกับโครงการคอนโดมิเนียม เพราะยังมีพื้นที่ที่สามารถพัฒนาทาวน์เฮาส์ราคาไม่แพงได้

ขณะที่ฝ่ายวิจัยบริษัท โกลเด้นแลนด์ เรสซิเด้นซ์ กรุ๊ป วิเคราะห์ศักยภาพทำเลของถนนสุขสวัสดิ์ ว่า การที่ทำเลถนนสุขสวัสดิ์มีความสะดวกในการเดินทาง จึงเป็นปัจจัยที่ทำให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูงมาก โดยราคาที่ดินย่านนี้ปรับขึ้นเฉลี่ยประมาณ 3.8% ต่อปี หากวิเคราะห์ราคาที่ดินสุขสวัสดิ์-พุทธบูชา พื้นที่ดิน 16-30 ไร่ เมื่อปี 2554 อยู่ที่ 2.35 หมื่นบาท/ตารางวา (ตร.ว.) ส่วนราคาสิ้นปี 2557 ขยับขึ้นมาอยู่ที่ 2.7 หมื่นบาท/ตร.ว. เมื่อประกอบกับราคาวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น อาจจะทำให้ราคาบ้านในทำเลนี้สูงขึ้น 5% ต่อปี

จากการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทำเลสุขสวัสดิ์ พบว่า ทาวน์เฮาส์ราคา 2-3 ล้านบาท มียอดขายเฉลี่ย 9-10 หลัง/เดือน ส่วนโครงการที่ขายดีมียอดขายสูงถึง 12 หลัง/เดือน ซึ่งยอดขายเหล่านี้เป็นสิ่งยืนยันถึงกำลังซื้อที่มีอยู่มากในทำเลสุขสวัสดิ์ประกอบกับโครงการของผู้ประกอบการรายอื่นที่อยู่ในทำเลเดียวกันก็เหลือยูนิตขายน้อยและคาดว่าจะทยอยปิดโครงการภายในปีนี้ทั้งหมด โดยราคาเฉลี่ยและเพดานราคาทาวน์โฮมในทำเลสุขสวัสดิ์เฉลี่ยจะอยู่ที่ 2.7-3.3 ล้านบาท เมื่อคิดเป็นราคาต่อตารางวาจะอยู่ที่ 1.26-1.56 แสนบาท และราคาสูงสุดจะอยู่ที่ 4 ล้านบาท

ด้านโครงการโกลเด้นทาวน์ สุขสวัสดิ์-พุทธบูชา ทาวน์โฮม 4 ห้องนอน ราคากว่า 2 ล้านบาทที่เปิดขายเมื่อต้นปีที่ผ่านมา มียอดขายแล้วกว่า 85% ซึ่งถือว่า ขายดีมากโดยนอกจากจะมีความต้องการสูงแล้ว ยังเป็นผลมาจากการสำรวจความต้องการของลูกค้าในย่านนี้ที่ต้องการราคาไม่สูงมาก แต่ฟังก์ชั่นต้องครบ โดยทาวน์เฮาส์ฟังก์ชั่น 4 ห้องนอน ยังไม่มีผู้ประกอบการพัฒนา จึงได้รับการตอบรับที่ดี

สุขสวัสดิ์ จึงเป็นอีกหนึ่งทำเลที่อยู่อาศัยทางกรุงเทพฯ ฝั่งใต้ที่น่าสนใจ และจะยิ่งน่าสนใจมากยิ่งขึ้นเมื่อรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ เริ่มเห็นเป็นรูปธรรม ศักยภาพของทำเลสุขสวัสดิ์จึงยังมีอีกล้นเหลือ