ลงทุนกับ REITs อย่างไรให้คุ้มค่า

สวัสดีครับ กลับมาพบกับผมหมอนัทอีกครั้งนะครับ วันนี้ผมเอาเรื่องที่น่าสนใจ และเป็นเรื่องยอดฮิตกันอยู่ในขณะนี้มาฝากให้กับทุกๆ คนครับ

ช่วงนี้เรามักจะเห็นกองอสังหาริมทรัพย์รูปแบบใหม่ที่เราเรียกว่า REITs (อ่านว่า “รีท”) หรือที่เราเรียกว่า กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust) นั้นออกกันมามากมายแทบจะทุกเดือน

ถ้าว่ากันตามจริงแล้ว REITs มันก็ไม่ใช่เรื่องใหม่อะไรครับ คล้ายกับเจ้ากองทุนรวมอสังหาฯ แบบเดิมนั่นแหละครับ เพียงแต่ว่าได้มีการพัฒนากฎเกณฑ์ และมีเรื่องของทรัสต์เข้ามาเกี่ยวข้องด้วย แต่ผมขอแนะนำว่า ให้ท่านนักลงทุนทั้งหลายลองอ่านรายละเอียดความต่างกันของทั้งสองแบบนี้ได้จากเว็บไซต์ของ ก.ล.ต. ซึ่งแน่นอนว่ามีข้อแตกต่าง และมีข้อดีมากขึ้นจากกองทุนรวมอสังหาฯ แบบเดิม เช่น กอง REITs สามารถไปลงทุนกับสินทรัพย์ที่ยังก่อสร้างไม่เสร็จ หรือสินทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในต่างประเทศ และสามารถกู้ยืมเงินมาลงทุนได้มากขึ้นอีกด้วยครับ

แต่ว่าประเด็นของวันนี้ไม่ใช่เรื่องของความหมาย หรือรูปแบบของกอง REITs เพราะผมคิดว่าการลงทุนอาจจะไม่ใช่เรื่องของรูปแบบ แต่เป็นวิธีคิดและวิธีการลงทุนกับกอง REITs มากกว่าที่สำคัญ ดังนั้น วันนี้ผมจะมาอธิบายถึงแนวคิดคร่าวๆ ในการลงทุน เพื่อที่จะทำให้นักลงทุนทุกท่านเดินไปแบบไม่ผิดทาง

การลงทุนในอสังหาฯ นั้น จะแบ่งได้หลายแบบตามประเภทหรือรูปแบบของอสังหาฯ ครับ เช่น REITs ที่เป็นโครงสร้างพื้นฐาน หรือ REITs ที่เป็นห้างสรรพสินค้า แต่ถ้าแบ่งในรูปแบบของการถือครอง ก็จะแบ่งได้เป็นการซื้อ หรือมีกรรมสิทธิ์ (Freehold) และสิทธิการเช่า (Leasehold) นั่นเอง

การซื้อ หรือการมีกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของ และนำพื้นที่ของสินทรัพย์ที่เราไปซื้อมาเพื่อนำไปปล่อยเช่า หรือดำเนินงานต่างๆ นั้น การคำนวณผลตอบแทนนั้นค่อนข้างเรียบง่ายและตรงไปตรงมา เช่น เราซื้ออาคารสำนักงานมา 10 ล้านบาท ก็ปล่อยเช่า พอถึงสิ้นเดือนก็เก็บค่าเช่า พอครบกำหนด กอง REITs ที่เราถือมีกำไรก็นำมาแบ่งปันกันระหว่างนักลงทุนตามสัดส่วน โดยผลตอบแทนจากอสังหาฯ ก็จะอยู่ในรูปของเปอร์เซ็นต์เงินปันผลที่ชัดเจน (ยังไม่นับรวมรายได้ถ้ามีการขายหน่วยลงทุน หรือ Capital Gain) ซึ่งก็ขึ้นกับรูปแบบ และผลประกอบการของสินทรัพย์ในกองทุน เช่น กอง REITs นี้ได้ผลตอบแทนประมาณ 7% ต่อปี

แต่ปัญหาที่ผมจะเจอในตอนนี้ ส่วนใหญ่มักจะเป็นเรื่องของสิทธิการเช่าเสียมากกว่า ที่นักลงทุนยังงง และสงสัยถึงวิธีการ เพราะว่าการลงทุนกับสิทธิการเช่านั้น มูลค่าของกองจะเหลือศูนย์ ณ วันที่หมดสัญญาเช่านั่นเอง แน่นอนว่าเราจะคิดอัตราผลตอบแทนตรงๆ ที่เหมือนกับมีเงินปันผลธรรมดาไม่ได้

หลายท่านอาจจะยังไม่ค่อยเข้าใจว่าสิทธิการเช่ามันต่างกับการเป็นเจ้าของอย่างไร ผมอธิบายคร่าวๆ แบบนี้ครับ ก็เหมือนกับเซ้งที่หรือห้องเช่าระยะยาวนะครับ และเราก็นำสถานที่ที่เราเช่าระยะยาวนี้ไปทำธุรกิจหรือปล่อยเช่าต่อ โดยผลตอบแทนที่ได้ก็คือ เงินจากค่าเช่าที่เราเก็บจากคนที่มาเช่าต่อ แต่จะมีเงินอีกส่วนหนึ่งเพิ่มเติมเข้ามาพร้อมๆ กับรายได้ด้วยก็คือ เงินลดทุน เรียกได้ว่าทยอยคืนเงินต้นมาพร้อมๆ กับผลประโยชน์ตอบแทนนั่นเองครับ

เงินลดทุนนั้น ถ้าพูดง่ายๆ ก็คือ การหักความเป็นเจ้าของคืนให้กับเจ้าของอสังหาฯ นั้นๆ ครับ เช่น ลงทุนเช่าไป 10 ล้านบาท ที่อายุการเช่า 10 ปี (หรือปีละ 1 ล้านบาท) อสังหาฯ นี้สามารถเก็บค่าเช่าได้ 2 ล้านบาท/ปี ดังนั้นในปีแรกเรามีความเป็นเจ้าของเต็มที่ 10 ล้านบาท และในสิ้นปีจะเหลือ 9 ล้านบาท ดังนั้นเงินที่เราจะได้มาในปีแรกจะมี 2 ส่วนคือ เงินลดทุน (ลดความเป็นเจ้าของ) ที่ทยอยคืนให้กับผู้ลงทุนคือ 1 ล้านบาท + เงินที่ได้จากค่าเช่า 2 ล้านบาทนั่นเองครับ

ดังนั้น คนที่มาลงทุนในช่วงท้ายๆ ก่อนที่อายุสัญญาจะหมดลง ก็อาจจะต้องคำนวณและคำนึงถึงผลประโยชน์ที่จะได้รับจากกองทุนด้วยว่าจะคุ้มค่าหรือไม่ในการลงทุน ซึ่งวิธีการที่เราจะคำนวณผลตอบแทนเฉลี่ยของการลงทุนแบบ Leasehold นี้ก็คือ การคำนวณด้วย IRR (Internal Rate of Return) ซึ่งข้อดีของ IRR ก็คือการที่เราคำนวณผลตอบแทนเฉลี่ยจากกระแสเงินสดที่เราจ่ายออกไปในปีแรก และได้รับผลตอบแทนกลับมาในแต่ละปี รวมถึงสามารถคิดคำนวณเงินเค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นในแต่ละปี หรือประเมินผลตอบแทนกอง REITs ที่เปิดมาแล้วช่วงระยะเวลาหนึ่ง ซึ่งจากวิธีคิดแบบ IRR นี้เองก็จะทำให้เราทราบว่าผลตอบแทนที่ได้จากกองทุนนั้นคุ้มค่าหรือไม่

เราจะเห็นว่า REITs บางกองนั้น อาจจะประเมินมูลค่าเงินปันผล +เงินลดทุน แบบเหมารวมกันไว้ ทำให้ผลตอบแทนคาดหวังอาจจะดูสูงเกินความเป็นจริง ซึ่งถ้าเราคำนวณด้วย IRR จะสามารถเข้าใจ และเห็นว่าผลตอบแทนเฉลี่ยของการลงทุนตลอดระยะเวลาการลงทุนนั้น อาจจะไม่ได้สูงอย่างที่เราเห็นก็เป็นไปได้ครับ ดังนั้นเราก็ควรที่จะพิจารณาให้มากขึ้นกว่าแบบ Freehold นั่นเอง