เร่งยกมาตรฐาน บริหารบ้าน-คอนโด

โดย...วราพงษ์ ป่านแก้ว

ธุรกิจบริหารทรัพย์สินเติบโตได้อย่างต่อเนื่องตามการขยายตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่นั่นเป็นเพียงแค่การเติบโตในเชิงปริมาณเท่านั้น ส่วนด้านคุณภาพยังถือว่าต้องพัฒนากันอีกยาวไกล เนื่องจากที่ผ่านมาไม่ได้กำหนดกติกาการเข้ามาสู่ธุรกิจบริหารทรัพย์สินไว้มากนัก อย่างเช่น ใครก็สามารถเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดหรือบ้านจัดสรรก็ได้หากกรรมการเสียงข้างมากเห็นชอบ คุณภาพของบุคลากรในธุรกิจบริหารทรัพย์สินจึงกลายเป็นช่องโหว่สำคัญที่ทำให้ธุรกิจนี้ยังไม่มีมาตรฐานที่ดีพอ

ปัญหาต่างๆ สะท้อนออกมาให้เห็นชัดเจน ไม่ว่าจะเป็นการบุกเข้าห้องในคอนโดมิเนียมหรูของพนักงานรักษาความปลอดภัยในยามวิกาล ปัญหาการทะเลาะวิวาทของผู้อยู่อาศัยกับพนักงานรักษาความปลอดภัยจนถึงขั้นยิงกันตาย ปัญหาการยักยอกทรัพย์สินเงินทอง ทั้งในระดับกรรมการอาคารชุด ผู้จัดการนิติบุคคล ไปจนถึงเจ้าหน้าที่ในโครงการ ปัญหาความขัดแย้งกันระหว่างผู้อยู่อาศัย ไปจนถึงปัญหาการไม่ปฏิบัติตามกฎระเบียบที่ตกลงร่วมกัน เป็นต้น

ปัญหาเหล่านี้จะขยายวงกว้างยิ่งขึ้นตามปริมาณการเพิ่มขึ้นของคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรร กลายเป็นปัญหาใหญ่ของสังคม หากยังไม่สามารถยกระดับมาตรฐานของวิชาชีพ พร้อมๆ กับการสร้างสำนึก และความเข้าใจ “กฎการอยู่ร่วมกัน” ของผู้อาศัยในคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรตามที่กฎหมายกำหนดไว้ได้

“ปัจจุบันเรามีนิติบุคคลอาคารชุดกว่าหมื่นนิติบุคคล มีพนักงานที่ขึ้นตรงกับนิติบุคคลเฉลี่ย 10 คน/1 นิติบุคคล มีคอนโดประมาณ 1.3 ล้านยูนิต ที่อยู่ในความดูแลของนิติบุคคลอาคารชุด แต่ละยูนิตมีคนอยู่เฉลี่ย 3 คน หรือมีผู้อยู่อาศัยเกือบๆ 4 ล้านคน ในเชิงมูลค่าห้องชุด 1 ยูนิต ราคาเฉลี่ยที่ 1.5 ล้านบาท มูลค่าตกแต่งเฉลี่ยที่ 50% ของมูลค่า มูลค่าทรัพย์สินที่อยู่ภายใต้การดูแลของนิติบุคคลอาคารชุดจึงรวมกันมหาศาล ยังไม่นับรวมบ้านจัดสรรอีกราวๆ 5 หมื่นโครงการ ที่ต้องมีนิติบุคคลบ้านจัดสรรดูแลอยู่เช่นกัน และปริมาณของบ้านและคอนโดจะเพิ่มขึ้นทุกๆ ปี ตามการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” นคร มุธุศรี นายกก่อตั้งสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ประเมินภาพตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมในความดูแลของนักบริหารทรัพย์สิน

ขณะที่ปัญหาที่เกิดขึ้นมากมายในการบริหารทรัพย์สินในขณะนี้ นครขมวดประเด็นสำคัญของปัญหาไว้ 3 เรื่องหลัก ปัญหาแรก คือ ความรู้ความเข้าใจข้อกฎหมาย ระเบียบ กฎเกณฑ์ต่างๆ ของผู้ที่เกี่ยวข้องทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นผู้จัดการนิติบุคคล และเจ้าหน้าที่ คณะกรรมการอาคารชุดหรือบ้านจัดสรร ไปจนถึงเจ้าของร่วมผู้อยู่อาศัยในโครงการ ทำให้เกิดปัญหาในการบริหารทรัพย์สิน

ปัญหาที่สอง คือข้อพิพาทที่เกิดขึ้นมีเพิ่มมากขึ้นตามจำนวนโครงการที่เพิ่มขึ้นในทุกๆ ปี ข้อพิพาท อาจจะเกิดจากการไม่รู้กฎหมาย การทำผิดกฎระเบียบต่างๆ การใช้ประโยชน์ส่วนกลางต่างๆ ของผู้อยู่อาศัยร่วม และปัญหาที่สาม คือ ปัญหาการเงิน หลายๆ โครงการขาดสภาพคล่อง เพราะเรียกเก็บค่าส่วนกลางได้ไม่ครบ ไม่เพียงพอต่อการนำมาบริหารทรัพย์สิน โดยเฉพาะกับคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง นำไปสู่ปัญหาการเสื่อม โทรมของโครงการกลายเป็นสลัมลอยฟ้า

ที่ผ่านมาแม้จะมีการพูดถึงการยกระดับมาตรฐานวิชาชีพกันมามาก แต่ก็ไม่มีผลเป็นรูปธรรมนัก จนเมื่อมีพระราชกฤษฎีกาจัดตั้งสถาบันคุณวุฒิวิชาชีพ (องค์การมหาชน) ขึ้นในปี 2554 เพื่อพัฒนาระบบคุณวุฒิวิชาชีพ สนับสนุน ส่งเสริมให้กลุ่มอาชีพ หรือกลุ่มวิชาชีพจัดทำมาตรฐานวิชาชีพให้ได้มาตรฐานสากล รวมถึงให้การรับรองสมรรถนะบุคคลตามมาตรฐานวิชาชีพ โดยที่สถาบันได้กำหนดเป้าหมายการทำมาตรฐานอาชีพในสาขาอาชีพต่างๆ ซึ่งรวมถึงวิชาชีพการบริหารทรัพย์สินที่ได้เริ่มเข้าสู่กระบวนการจัดทำมาตรฐานวิชาชีพมาตั้งแต่ปี 2557 จบสิ้นกระบวนการจัดทำโครงการในเดือน ก.ค. 2558 เพื่อนำมาตรฐานวิชาชีพไปสู่ภาคปฏิบัติจริงๆ

“คณะทำงานของสมาคมบริหารทรัพย์สินได้ทำงานร่วมกับสถาบันคุณวุฒิวิชาชีพและมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ เพื่อทำโครงการพัฒนามาตรฐานวิชาชีพ และคุณวุฒิวิชาชีพบริหารทรัพย์สิน ตั้งแต่การจัดทำมาตรฐาน การจัดทำประชาพิเคราะห์ เพื่อฟังความเห็นจากทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้อง การกำหนดวิธีและสร้างเครื่องมือการประเมิน การประเมินคุณภาพของเครื่องมือ รวมถึงการทดลองประเมินสมรรถนะของ
แต่ละระดับวิชาชีพบริหารทรัพย์สิน เมื่อโครงการเสร็จสมบูรณ์ ผ่านความเห็นชอบจากคณะกรรมการ ขั้นต่อไปก็จะให้ผู้ที่เกี่ยวข้องมาอบรมตามหลักสูตรที่กำหนดและสอบ เพื่อออกหนังสือรับรอง หรือประกาศนียบัตรคุณวุฒิวิชาชีพต่อไป” นคร ในฐานะหนึ่งในคณะทำงาน กล่าวถึงกระบวนการ

สำหรับบุคลากรในวิชาชีพบริหารทรัพย์สินที่จะต้องเข้าสู่กระบวนการยกระดับมาตรฐานวิชาชีพมีด้วยกัน 6 วิชาชีพ เริ่มตั้งแต่ระดับ 2 ผู้มีทักษะฝีมือ ได้แก่ อาชีพช่าง ระดับ 3 ผู้มีทักษะเฉพาะทาง ได้แก่ อาชีพนักบริหารพื้นที่เช่าเชิงพาณิชย์ในโครงการที่อยู่อาศัย และนักบริหารสาธารณูปโภค ระดับ 4 ผู้ชำนาญการในอาชีพ ได้แก่ อาชีพผู้จัดการอาคาร ระดับ 5 ผู้เชี่ยวชาญในอาชีพ ได้แก่ อาชีพผู้จัดการนิติบุคคล และผู้ชำนาญการกฎหมาย ในระดับสามัญ ระดับ 6 ผู้เชี่ยวชาญพิเศษในอาชีพ ได้แก่ ผู้จัดการนิติบุคคล ในระดับชำนาญการ และระดับ 7 ผู้ทรงคุณวุฒิในวิชาชีพ ได้แก่ ผู้จัดการนิติบุคคล ระดับเชี่ยวชาญ

หลังจากอบรมและสอบในภาคสมัครใจแล้ว ต่อไปในอนาคตกรมที่ดินจะทำการแก้กฎหมายกำหนดคุณสมบัติของผู้บริหารอาคารชุดและบ้านจัดสรรต่อไป โดยคาดว่าจะให้เวลาเตรียมตัวกันอย่างน้อย 3 ปี

“หลังจากเริ่มนำมาตรฐานวิชาชีพมาใช้กับธุรกิจบริหารทรัพย์สิน คาดว่าใน 5 ปีนี้จะเริ่มเข้าที่ และใน 10 ปีข้างหน้า ธุรกิจบริหารทรัพย์สินจะมีมาตรฐานวิชาชีพที่เต็มรูปแบบ ซึ่งต้องขึ้นอยู่กับกรมที่ดินด้วยว่าจะเริ่มแก้กฎหมายได้จริงๆ เมื่อไหร่” นครให้ความเห็น

ถือว่าเป็นจุดเริ่มต้นที่ดีสำหรับการยกระดับมาตรฐานวิชาชีพการบริหารทรัพย์สิน ซึ่งจะช่วยลดปัญหาการอยู่อาศัยในบ้านและคอนโดมิเนียมได้ไม่มากก็น้อย เมื่อเรามีนักบริหารมืออาชีพเข้ามาดูแลอาคาร แต่อีกสิ่งที่สำคัญไม่แพ้กันคือการยึดถือกฎการอยู่ร่วมกันของผู้อยู่อาศัยที่ควรจะต้องเอาจริงเอาจังด้วยเช่นกัน