บางหว้า อินเตอร์เชนจ์ จุดตัดรถไฟฟ้าบูมทำเลฝั่งธนฯ

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

“สถานีรถไฟฟ้าบางหว้า” จุดตัดสำคัญระหว่างรถไฟฟ้า 2 เส้นทาง คือ รถไฟฟ้าส่วนต่อขยายบีทีเอสจากสายสีลม สนามกีฬาแห่งชาติ-สถานีบางหว้า กับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายหัวลำโพง-บางแค มีส่วนสำคัญที่ทำให้พื้นที่บริเวณรอบสถานีรถไฟฟ้าบางหว้าได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะหลังจากที่โครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีน้ำเงินมีความคืบหน้าไปมาก

ขณะที่ก่อนหน้านี้ที่ยังไม่มีคอนโดมิเนียมเปิดขายในย่านนี้มากนัก เพราะหาที่ดินรอบสถานีบางหว้าฝั่งถนนเพชรเกษมได้ยาก เนื่องจากที่ดินส่วนใหญ่ถูกพัฒนาเป็นอาคารพาณิชย์ไปก่อนแล้ว แต่มีแนวโน้มว่าอาคารพาณิชย์เหล่านี้จะถูกกว้านซื้อเพื่อพัฒนาเป็นคอนโด หรือการพัฒนาจะขยับไปอยู่ฝั่งถนนราชพฤกษ์ตัดถนนเพชรเกษม

สำหรับราคาที่ดินย่านนี้ปรับขึ้นพอสมควร จากการสำรวจของบริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ พบว่า ราคาที่ดินก่อนสถานีบางหว้าเปิดให้บริการยังไม่ถึง 1 แสนบาท/ตารางวา (ตร.ว.) แต่หลังจากที่สถานีดังกล่าวเปิดให้บริการ ราคาที่ดินขยับขึ้นไปแตะ 1.5-2 แสนบาท/ตร.ว. บางแปลงเสนอขายสูงถึง 3 แสนบาท/ตร.ว. ซึ่งที่ดินโซนนี้มีโอกาสขยับขึ้นไปแตะเพดานราคาที่ 5 แสนบาท/ตร.ว. แล้วจะเริ่มนิ่ง

วิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์การตลาด บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) กล่าวว่า คอนโดเกาะแนวสถานีกรุงธนบุรี-สถานีบางหว้าในรัศมีประมาณ 500 เมตร ที่เปิดขายตั้งแต่ปี 2552 ถึงเดือน ก.พ. 2557 มีประมาณ 31 โครงการ รวมประมาณ 1.49 หมื่นหน่วย แบ่งเป็นโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว 14 โครงการ รวมประมาณ 5,300 หน่วย อยู่ระหว่างการก่อสร้าง 11 โครงการ ประมาณ 6,500 หน่วย และยังไม่ก่อสร้างอีก 6 โครงการ ประมาณ 3,100 หน่วย คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จทุกโครงการภายในปี 2561

สำหรับทำเลรอบสถานีบางหว้ามีความน่าสนใจ เพราะนอกจากจะเป็นสถานีอินเตอร์เชนจ์ที่เป็นจุดตัดของ 2 รถไฟฟ้าแล้ว ยังเป็นทำเลที่ไม่ได้ไกลเมืองมาก นั่งรถไฟฟ้าไปไม่กี่สถานีก็ถึงใจกลางเมือง เช่น ย่านสยาม แต่ราคาคอนโดยังไม่แพงเฉลี่ยอยู่ที่ 8-9 หมื่นบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) สูงสุดไม่เกิน 1-1.2 แสนบาท/ตร.ม. ราคารวมต่อยูนิตประมาณ 2-3 ล้านบาท ถ้าเทียบกับสุขุมวิท ราคาสูงกว่า 1.4-1.5 แสนบาท/ตร.ม.แล้ว

หากเจาะลึกเข้าไปพื้นที่รอบสถานีบางหว้า มีถนนเทอดไทที่เชื่อมกับถนนเพชรเกษม ซึ่งเชื่อมกับถนนกัลปพฤกษ์ เป็นชุมชนใหญ่ ที่ดินที่ลึกเข้าไปในซอยเป็นโอกาสของบ้านแนวราบที่ไม่ได้ไกลเมือง ส่วนใหญ่เป็นทาวน์โฮมราคาประมาณ 5-6 ล้านบาท ดังนั้นทำเลนี้จึงมีทางเลือกทั้งคอนโดและทาวน์โฮม โดยคนที่ต้องการที่อยู่อาศัยติดถนนใหญ่ติดรถไฟฟ้า ก็ต้องเลือกคอนโด แต่ถ้าอยู่เป็นครอบครัวและต้องการพื้นที่ก็ต้องทาวน์โฮมที่เข้าซอยไป

แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยย่านนี้ มีโอกาสขยับขึ้นไม่ต่ำกว่า 15% จากการที่ราคาที่ดินขยับขึ้น 10-12% ต้นทุนค่าก่อสร้างก็ปรับขึ้น ถ้าเทียบกับที่อยู่อาศัยแนวรถไฟฟ้าโซนอื่น เช่น โซนหมอชิต-สะพานใหม่ ปรับขึ้น 5% โซนอ่อนนุช-แบริ่ง ปรับขึ้น 8.9% โซนเอ็มอาร์ทีและแอร์พอร์ตลิงค์ ปรับขึ้น 8.6% โซนสายสีม่วง (บางซื่อ-บางใหญ่) ปรับขึ้น 9.8% โซนเกาะสายสีน้ำเงิน ปรับขึ้น 12-14% ส่วนโซนตากสิน-บางหว้า ปรับขึ้น 14% ถือว่าน่าสนใจไม่น้อย

ขณะที่ฝ่ายวิจัยบริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย รายงานว่า เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่กำลังก่อสร้างอยู่นั้นมีระยะทางที่ค่อนข้างยาว และช่วยเพิ่มศักยภาพของพื้นที่ตามแนวเส้นทางได้อย่างมากมาย แต่บางทำเลที่เป็นจุดตัดสำคัญๆ ของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายอื่นๆ อย่างสถานีบางหว้าจะมีศักยภาพมากกว่าทำเลอื่นๆ

ปัจจุบันหลังจากที่สถานีบางหว้าเปิดให้บริการแล้ว ราคาขายเฉลี่ยของโครงการเดียวกันนี้อยู่ที่ประมาณ 7 หมื่นบาท/ตร.ม. เพิ่มขึ้นมากกว่า 25% ในขณะที่โครงการคอนโดโครงการใหม่ที่เปิดขายหลังจากสถานีบางหว้าเปิดให้บริการนั้นมีราคาขายเฉลี่ยมากกว่า 7.5 หมื่นบาท/ตร.ม.ไปแล้ว จะเห็นได้ว่าราคาขายของคอนโดในบริเวณนี้เพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด และมีผู้ประกอบการหลายรายให้ความสนใจที่จะพัฒนาโครงการคอนโดในบริเวณนี้มากขึ้นอีก เพราะเริ่มมีความเคลื่อนไหวของที่ดินบางแปลงที่มีผู้ประกอบบางรายเข้าไปล้อมรั้วสร้างสำนักงานขายแล้ว

จากการสำรวจทำเลรอบสถานีบางหว้า มีถนนเพชรเกษมเป็นถนนสายหลัก ซึ่งจุดตัดบริเวณนี้มีทางเชื่อมไปยังถนนราชพฤกษ์ที่จะเข้าเมืองไปทางสาทร หรือจะออกนอกเมืองไปฝั่งถนนบรมราชชนนี ไปทางตอนเหนือของกรุงเทพฯ ด้วยเส้นนี้ก็มีความสะดวก โดยหากมองเฉพาะพื้นที่ใกล้สถานีบางหว้า ถือเป็นช่วงถนนเพชรเกษมตอนต้น ที่มีความเป็นชุมชนเก่าแก่ที่มีองค์ประกอบในการอยู่อาศัยครบทั้งแหล่งช็อปปิ้ง ร้านอาหาร โรงเรียน โรงพยาบาล

ปัจจัยดังกล่าวถือเป็นอีกหนึ่งจุดเด่นของทำเลย่านนี้นอกเหนือจากเรื่องการคมนาคม แต่การที่ที่ดินต่างๆ ก็ถูกพัฒนาไปมากแล้ว ทำให้คอนโดโครงการใหม่ๆ ส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ก่อนสถานีบางหว้า หรือไม่ก็เลยไปเกาะรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินฝั่งถนนเพชรเกษม-บางแคเลย ส่วนจุดอ่อนของทำเลย่านนี้ หากมองในเชิงการอยู่อาศัยจริงแล้วไม่ถือว่ามีจุดอ่อนมากนัก

แต่ถ้ามองในเชิงลงทุน กลุ่มผู้เช่าจำกัดที่กลุ่มนักศึกษาเป็นหลัก ส่วนกลุ่มผู้เช่าที่เป็นคนทำงานในเมือง โครงการรอบสถานีบางหว้าจะถูกเปรียบเทียบกับสถานีอื่นๆ ของเส้นส่วนต่อขยายตั้งแต่สถานีกรุงธนบุรียาวมาถึงบางหว้าอย่างเลี่ยงไม่ได้ ซึ่งผู้ลงทุนยังมีทางเลือกมาก