นับถอยหลัง ‘เอฟวายไอ’ พลิกโฉมรัชดาภิเษก-พระราม 4

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

หลังจากกลุ่มโกลเด้นแลนด์ประกาศแผนพัฒนาที่ดิน 9 ไร่ บริเวณแยกรัชดาภิเษก-พระราม 4 ซึ่งเป็นที่ดินเช่าจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ให้เป็นโครงการมิกซ์ยูสมูลค่ารวมกว่า 5,000 ล้านบาท ประกอบด้วยอาคารสำนักงานและโรงแรมแบบบัดเจ็ตโฮเต็ล ภายใต้ชื่อ “เอฟวายไอ เซ็นเตอร์” ตั้งแต่ช่วงต้นปีที่แล้ว

ล่าสุดโครงการดังกล่าวมีความคืบหน้าในการก่อสร้างมาก คาดว่าจะแล้วเสร็จปลายปี 2558 หรือ ต้นปี 2559 โดยก่อนหน้านี้นอกจากการเร่งงานก่อสร้างให้ได้ตามเป้าหมายแล้ว กลุ่มโกลเด้นแลนด์ยังรุกหนักในเชิงการสื่อสารไปยังกลุ่มเป้าหมายทั้งสื่อออฟไลน์ที่เป็นป้ายหน้าโครงการ และสื่อออนไลน์ในหลายเว็บไซต์ดังที่เกี่ยวกับคนทำงาน เพื่อสร้างการรับรู้ให้กับโครงการเอฟวายไอ เซ็นเตอร์ ซึ่งโครงการนี้จะนับเป็นจิ๊กซอว์ใหม่ตัวแรกที่จะยกระดับทำเลรัชดาภิเษก-พระราม 4 ให้เปลี่ยนโฉมหน้าไปจากปัจจุบัน

ธนพล ศิริธนชัย ประธานอำนวยการ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือโกลเด้นแลนด์ กล่าวว่า ชื่อโครงการ “เอฟวายไอ” ย่อมาจาก For Your Inspiration Workplace เพื่อสะท้อนแนวคิดของโครงการที่ต้องการเป็นอาคารสำนักงานที่จุดประกายความคิดให้กับคนทำงาน พร้อมกับออกแบบตัวอาคารให้มีความยืดหยุ่นในการเข้างาน เลือกเวลาในการเปิดทำการและปิดทำการได้ เพื่อตอบโจทย์คนทำงานยุคใหม่ที่มีไลฟ์สไตล์แบบเวิร์กฮาร์ดและเพลย์ฮาร์ด รวมถึงให้ความสำคัญกับการสร้างสมดุลในการทำงานกับการใช้ชีวิต

ทั้งนี้ โครงการเอฟวายไอ เซ็นเตอร์ มีพื้นที่ใช้สอยประมาณ 1 แสนตารางเมตร (ตร.ม.) แบ่งเป็นอาคารสำนักงาน 12 ชั้น พร้อมด้วยชั้นใต้ดิน 3 ชั้น จำนวน 2 อาคาร พื้นที่ใช้สอยรวม 9 หมื่นตร.ม. โรงแรมมาตรฐาน (Business Hotel) จำนวน 239 ห้อง ความสูง 14 ชั้น พร้อมด้วยชั้นใต้ดิน 1 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 1 หมื่น ตร.ม. จำนวน 1 อาคาร คาดว่าจะเป็นแบรนด์โรงแรมในเครือเอฟแอนด์เอ็นจากสิงคโปร์

“ปัจจุบันงานก่อสร้างในส่วนของอาคารสำนักงานแล้วเสร็จประมาณ 40% กำลังดำเนินการถึงชั้น 9 ส่วนโรงแรมงานฐาน รากเสร็จหมดแล้ว กำลังดำเนินการถึงชั้น 1 คาดว่าจะแล้วเสร็จกลางปี 2559”

ด้านการปล่อยเช่าพื้นที่อาคารสำนักงาน อยู่ระหว่างพิจารณาเลือกตัวแทนดูแลการเช่า (Sole Agent) คาดว่าจะสามารถแต่งตั้งได้ในไตรมาส 3 ปีนี้ แต่ก็เริ่มเปิดให้จองเช่าล่วงหน้าบ้างแล้วเช่นกัน โดยมีผู้สนใจเช่าแล้วประมาณ 20% มีกลุ่มผู้เช่าประมาณ 4-5 รายที่อยู่ระหว่างพิจารณาเงื่อนไขการเช่า ส่วนอัตราค่าเช่าปรับขึ้นจาก 700 บาท/ตร.ม./เดือน เป็น 750 บาท/ตร.ม./เดือน ตามภาพรวมความต้องการเช่าอาคารสำนักงาน

สำหรับภาพรวมความต้องการอาคารสำนักงานในโซนใจกลางเมือง หรือซีบีดี ยังคงเติบโต โดยอัตราค่าเช่าอาคารสำนักงานใหม่ที่เปิดหลังปี 2553 เติบโตประมาณ 10% ต่อปี เพราะความต้องการของผู้เช่ามากขึ้น และทำเลใจกลางเมืองเพื่อพัฒนาเป็นอาคารสำนักงานที่เชื่อมต่อรถไฟฟ้าและรถไฟฟ้าใต้ดินเหลือน้อย โดยเฉพาะสถานีสุขุมวิทตอนต้น สีลม และสาทร แทบไม่สามารถหาพื้นที่พัฒนาได้แล้ว

ขณะที่ทำเลโดยรอบโครงการเอฟวายไอ เซ็นเตอร์ เชื่อมต่อถนน 3 เส้นทาง ได้แก่ ถนนพระราม 4 ถนนสุขุมวิท และถนนรัชดาภิเษก โดยหากวิเคราะห์ซัพพลายอาคารสำนักงานของทั้ง 3 ทำเล พบว่าทำเลถนนพระราม 4 ไม่มีซัพพลายอาคารสำนักงานใหม่มานานกว่า 6 ปีแล้ว (ล่าสุดคืออาคารจามจุรี สแควร์ เปิดทำการตั้งแต่ปี 2551) ส่วนทำเลถนนสุขุมวิทตอนกลาง (นานา-อโศก-พร้อมพงษ์) มีอาคารสำนักงานเปิดใหม่ในปีนี้ ได้แก่ ภิรัช ทาวเวอร์ บริเวณริมถนนสุขุมวิท 35

ส่วนทำเลถนนรัชดาภิเษก อาคารสำนักงานใหม่ในปีนี้ ได้แก่ จี แลนด์ ทาวเวอร์ และอาคารตลาด หลักทรัพย์แห่งประเทศไทย โดยภาพรวมคาดว่าจะมีพื้นที่เช่าบนถนนสุขุมวิทช่วงกลางและรัชดาภิเษกเพิ่มขึ้นประมาณ 1.5 แสน ตร.ม. ที่จะทำให้ตลาดอาคารสำนักงานกลับมาคึกคัก และเป็นสัญญาณของการขยายของอาคารสำนักงานนอกซีบีดีมากขึ้น เนื่องจากปัจจุบันอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ มีพื้นที่ว่างเพียง 9% ไม่ว่าจะเป็นทำเลในซีบีดี หรือนอกซีบีดีก็ตาม โดยอัตราเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นจากไตรมาส 4 ปี 2557 มากถึง 10%

“ปัจจัยที่มีผลกับการเช่าพื้นที่สำนักงานของผู้เช่ายุคปัจจุบัน เริ่มให้ความสำคัญกับไลฟ์สไตล์และสมดุลชีวิตในการทำงานของพนักงานมากขึ้น จนเกิดการทำสัญญาเช่าก่อนตึกสร้างเสร็จ (Pre-Rent) กับอาคารสำนักงานที่สามารถตอบโจทย์เรื่องฟังก์ชั่นและไลฟ์สไตล์ไปพร้อมกันได้” ธนพล กล่าว

การเกิดของอาคารสำนักงานใหม่ๆ บนย่านรัชดาภิเษก จะส่งเสริมให้ทำเลย่านรัชดาภิเษกมีความเป็น “นิว ซีบีดี” ที่แข็งแกร่งมากขึ้น โดยเฉพาะเมื่ออาคารสำนักงานเหล่านั้นเปิดให้บริการเต็มศักยภาพแล้ว รวมถึงโครงการเอฟวายไอ เซ็นเตอร์ ที่เมื่อเปิดให้บริการแล้ว คาดว่าจะเป็นหนึ่งในโครงการที่ส่งเสริมให้ทำเลนี้มีศักยภาพในการแข่งขันกับสีลม สาทร สุขุมวิทตอนต้นได้

ธนพล ยังกล่าวถึงแนวโน้มภาพรวมตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ว่า แม้ว่าในช่วงหลายปีที่ผ่านมาในกรุงเทพฯ จะมีเหตุการณ์ไม่สงบทางการเมืองเกิดขึ้นหลายครั้ง แต่โดยธรรมชาติแล้ว อาคารสำนักงานให้เช่าจะได้รับผลกระทบน้อยกว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น เนื่องจากมีสัญญาเช่าพื้นที่เป็นระยะเวลายาวขั้นต่ำ 1-3 ปี จึงไม่อ่อนไหวไปกับสถานการณ์บ้านเมืองได้ง่ายนัก

ยิ่งเมื่อสถานการณ์ทางการเมืองมีเสถียรภาพมากขึ้น ตลาดอาคารสำนักงานก็ยิ่งมีสัญญาณ ที่ดี โดยเริ่มเห็นสัญญาณที่ดีจากบริษัทยักษ์ใหญ่ของประเทศจีนเข้ามาตั้งสาขาเป็นผู้เช่าอาคารสำนักงานในประเทศเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ โดยเฉพาะประเทศไทยมากขึ้น เนื่องจากต้องการขยายฐานลูกค้าและใช้คนที่เข้าใจความต้องการในท้องถิ่นมาขับเคลื่อนธุรกิจ

กลุ่มโกลเด้นแลนด์ยังประเมินว่า ในอีก 3 ปีต่อจากนี้การเมืองจะมีเสถียรภาพมากขึ้น และตลาดอาคารสำนักงานจะกลับมาเป็น ดาวเด่นในธุรกิจของประเทศไทย เนื่องจากบริษัทเกิดใหม่จะมีขนาดเล็กลงและมีจำนวนมากขึ้น ซึ่งแต่ละบริษัทจะมีความต้องการที่หลากหลาย และจะเกิดย่านธุรกิจใหม่ ซึ่งมองว่ามีความเป็นไปได้หลายทำเลจากการขยายของรถไฟฟ้าสายต่างๆ

ทั้งนี้ การพัฒนาจนสามารถกลายเป็นย่านธุรกิจได้จะต้องอาศัยความร่วมมือระหว่างภาคเอกชนที่แข็งแกร่งและการสนับสนุนด้านสาธารณูปโภคพื้นฐานจากภาครัฐ เช่น แผนแม่บทในการพัฒนาคมนาคมที่ชัดเจนอีกด้วย โดยในส่วนของโกลเด้นแลนด์เอง หากมีที่ดินที่มีศักยภาพเข้ามา ก็พร้อมลงทุนในธุรกิจอาคารสำนักงานอีก 1-2 แห่ง ภายใน 3 ปีนี้