‘ราชพฤกษ์’ ทำเลทอง กทม.ตะวันตก

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

หนึ่งในทำเลบ้านแนวราบที่มีการเติบโตอย่างรวดเร็วในรอบหลายปีที่ผ่านมา คงต้องยกให้กับทำเล “ราชพฤกษ์” โดยถนนสายนี้เชื่อมกรุงเทพฯ ทั้งฝั่งเหนือ ฝั่งตะวันตกเข้ากับใจกลางเมือง มีผลให้ราคาที่ดินติดริมถนนราชพฤกษ์ปรับขึ้นอย่างรวดเร็ว ทำให้ที่อยู่อาศัยย่านนี้ส่วนใหญ่จะเป็นบ้านแนวราบระดับกลางบนเฉียดๆ 10 ล้านบาทไปจนถึงระดับไฮเอนด์มากถึงระดับ 100 ล้านบาท 

หากแบ่งถนนราชพฤกษ์ออกเป็น 3 โซนใหญ่ๆ ประกอบด้วย โซนที่ 1 ราชพฤกษ์-สาทร จะเป็นช่วงถนนราชพฤกษ์ตอนต้นที่ใกล้กับถนนสาทรที่สุด นับจากลงสะพานสมเด็จพระเจ้าตากสินวิ่งตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายจนถึงประมาณรถไฟฟ้าบีทีเอสบางหว้า โดยการที่โซนนี้ใกล้กับเมืองมากๆ ปัจจุบันราคาที่ดินติดริมถนนจึงขยับขึ้นแรงมาก

ปัจจุบันหากเป็นบีทีเอสช่วงกรุงธนบุรี-วงเวียนใหญ่ จะอยู่ที่ 4-5 แสนบาท/ตารางวา (ตร.ว.) ซึ่งหาที่ดินติดริมถนนนี้ได้ยากแล้ว ส่วนบีทีเอสช่วงโพธิ์นิมิตร-ตลาดพลู จะอยู่ที่ 3-4 แสนบาท/ตร.ว. และบีทีเอสช่วงวุฒากาศ-บางหว้า ราคาอยู่ที่ 2-3 แสนบาท/ตร.ว. ปรับขึ้นไม่ต่ำกว่า 10% ทุกปี โดยหากวิเคราะห์จากราคาที่ดินที่สูงลิบเช่นนี้ ถ้าพัฒนาเป็นบ้านแนวราบจะมีราคาที่แพงมาก ยกเว้นผู้ประกอบการที่มีที่ดินต้นทุนเก่าตั้งแต่รถไฟฟ้ายังไม่เปิดให้บริการ

โครงการที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ในโซนที่ 1 จึงเป็นคอนโดมิเนียมระดับราคาประมาณ 2-3 ล้านบาทเป็นหลัก โดย สัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ให้ข้อมูลว่า หากนับเฉพาะถนนราชพฤกษ์ ช่วงเพชรเกษม-กัลปพฤกษ์-ถนนกรุงธนบุรี มีโครงการคอนโดมิเนียม 18 โครงการ หน่วยในผังประมาณ 1.18 หมื่นยูนิต เหลือขายประมาณ 4,300 ส่วน โครงการบ้านจัดสรรมี 32 โครงการ หน่วยในผังประมาณ 5,400 ยูนิต เหลือขายประมาณ 2,400 ยูนิต

ขณะที่ วิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์การตลาด บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) ให้ความเห็นว่า โซนที่ 1 เป็นได้ทั้งที่อยู่อาศัยแนวราบและแนวสูง แต่แน่นอนว่า ถ้าเป็นบ้านแนวราบจะมีราคาที่สูงมาก โดยประเมินจากโครงการของกลุ่มเอพี เช่น บ้านเดี่ยว เดอะ พาลาซโซ สาทร-กัลปพฤกษ์ ระดับราคา 15-16 ล้านบาท มีจำนวน 100 ยูนิต ขายดีมาก หรือทาวน์เฮาส์บ้านกลางเมือง สาทร-ตากสิน ราคา 6-7 ล้านบาท แต่ถ้าเป็นทาวน์เฮาส์ที่ราคาถูกลงเล็กน้อยประมาณ 4 ล้านบาท จะเป็นโครงการที่เข้าซอย

ขณะที่หากต้องการที่อยู่อาศัยในย่านนี้ในราคาที่ไม่สูงมาก คอนโดมิเนียมจะเป็นทางเลือก โดยราคาขายคอนโดมิเนียมย่านนี้จะยังไม่แพง เฉลี่ยอยู่ที่ 8-9 หมื่นบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) สูงสุดไม่เกิน 1.2 แสนบาท/ตร.ม. ราคาต่อยูนิต 2-3 ล้านบาท 

โซนที่ 2 ราชพฤกษ์-วงเวียนพระราม 5 เป็นช่วงถนนราชพฤกษ์ที่จัดว่าเป็นตอนกลาง นับจากบีทีเอสบางหว้าฝั่งถนนราชพฤกษ์ยาวไปจนถึงวงเวียนถนนราชพฤกษ์ หรือที่เรียกกันว่า วงเวียนพระราม 5 (ตัดกับถนนนครอินทร์) โดยจากการลงพื้นที่สำรวจโครงการที่อยู่อาศัยบริเวณนี้ล้วนเป็นโครงการบ้านแนวราบระดับไฮเอนด์มากๆ ของผู้ประกอบการรายใหญ่ๆ ระดับราคาที่อยู่อาศัยโซนนี้ หากเป็นทาวน์เฮาส์ ราคาขายอยู่ที่ประมาณ 5 ล้านบาทขึ้นไป ส่วนราคาบ้านเดี่ยวราคาขาย 15-20 ล้านบาทขึ้นไป บางโครงการเปิดขายเป็นคฤหาสน์ราคาแตะ 100 ล้านบาท ส่วนราคาขายสูงสุดจะเป็นคฤหาสน์อยู่ที่ 130-140 ล้านบาท เป็นโซนที่อยู่อาศัยแพงที่สุดบนถนนเส้นนี้

เมื่อวิเคราะห์จากแผนที่ จะพบว่า โซนที่ 2 จะเชื่อมต่อกับถนนบรมราชชนนี หรือเรียกว่า เส้นปิ่นเกล้า-ตลิ่งชัน จะเป็นทำเลบ้านหรูเช่นเดียวกัน ในอนาคตจะมีรถไฟฟ้าสายสีแดงผ่านเส้นปิ่นเกล้า-ตลิ่งชัน อาจจะกลายเป็นปัจจัยที่พลิกโฉมพื้นที่บล็อกนี้ให้เปลี่ยนไป และหากราคาที่ดินยังคงปรับขึ้นอย่างร้อนแรงเช่นนี้ จึงมีโอกาสที่จะได้เห็นคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทเกิดขึ้น ในโซนที่ 2 ฝั่งปิ่นเกล้า-ตลิ่งชัน

การขยายตัวของที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ดังกล่าว มีผลให้ผู้ประกอบการค้าปลีกชั้นนำ และคอมมูนิตี้มอลล์ปักธงย่านนี้จำนวนมาก ส่งผลให้พื้นที่ก่อนถึงวงเวียนนครอินทร์ (มาจากสาทร) คึกคักมาก

โซนที่ 3 วงเวียนพระราม 5-ถนน 345 เส้นนี้นับจากวงเวียนพระราม 5 ด้านบนไปตัดถนนรัตนาธิเบศร์ ยาวไปตัดถนนชัยพฤกษ์ ซึ่งเชื่อมต่อไปยังถนนแจ้งวัฒนะได้ และหากตรงไปถนนราชพฤกษ์ก็จะไปสุดที่เส้น 345 โดยก่อนหน้านี้บล็อกนครอินทร์กับรัตนาธิเบศร์จะมีสะพานพระราม 5 และสะพานพระนั่งเกล้าเป็นตัวเชื่อมพื้นที่บางส่วนของ จ.นนทบุรี และฝั่งเมืองกรุงเทพฯ แต่ปัจจุบันสะพานเชื่อมใหม่ คือ สะพานนนทบุรี 1 ที่ช่วยให้การเดินทางเข้าเมืองในโซนนี้สะดวกขึ้น

จากการลงพื้นที่สำรวจถนนราชพฤกษ์โซนนี้ อาจจะไม่ได้ร้อนแรงมากเมื่อเทียบกับโซนที่ 1 และโซนที่ 2 โดยระดับราคาบ้านจะถูกกว่าโซนที่ 2 ถ้าเป็นโครงการติดริมถนนราชพฤกษ์ ทาวน์เฮาส์ราคาจะอยู่ที่ 5-6 ล้านบาท ส่วนบ้านเดี่ยวระดับกลางบนเริ่มต้น 10 ล้านบาทขึ้นไป แต่ถ้าเข้าซอยฝั่งรัตนาธิเบศร์ จะมีบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ราคาไปไม่แพงเสนอขาย 

อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินโซนนี้ก็ขยับขึ้นไปแรงมากเช่นกัน โดยจากฝ่ายวิจัยของบริษัท ธนาสิริ กรุ๊ป ระบุว่า ในรอบ 3 ปีราคาที่ดินติดริมถนนย่านนี้ขยับขึ้น 100% จากไร่ละ 6 ล้านบาท เป็นไร่ละ 10-12 ล้านบาท เพราะเป็นทำเลที่มีโอกาสเปล่งประกายในอนาคตจากอานิสงส์ของโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางซื่อ-บางใหญ่) ที่ผ่านถนนรัตนาธิเบศร์ ซึ่งอยู่ใกล้กับราชพฤกษ์โซนที่ 3 นี้

ชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ กล่าวว่า ที่ผ่านมาทำเลราชพฤกษ์ถือว่ามีศักยภาพอยู่แล้ว แต่ชะลอตัวหลังจากน้ำท่วมใหญ่เมื่อปลายปี 2554 และเริ่มกลับมาฟื้นตัวอีกครั้งตั้งแต่​ปี 2556 เป็นต้นมา ซึ่งนับจากนี้จะยิ่งน่าสนใจมากขึ้นจากโครงการข่ายคมนาคมใหม่ๆ ของรัฐ

โอกาสทองจากเครือข่ายคมนาคม ยังไม่นับรวมการเปิดให้บริการของศูนย์การค้าเซ็นทรัล เวสต์เกต ที่จะยิ่งผลักดันให้ราชพฤกษ์กลายเป็นศูนย์กลางของโซนตะวันตกกรุงเทพฯ ในเร็ววันนี้