REITs กับ Infra Fund

โดย...เสาวนีย์ สุวรรณรงค์

ต่อจากนี้จะมีทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) และกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (Infra Fund) ออกมาเสนอขายอยู่เรื่อยๆ จัดว่าเป็นของใหม่ของหลายคน และด้วยช่องทางขายที่เข้าถึงประชาชนวงกว้าง จึงเป็นไปได้ว่าคุณจะได้รับการชักชวนให้ลงทุน มาทำความรู้จักกันไว้ดีกว่าค่ะ

1.ทรัพย์สินที่ลงทุน REITs นำเงินที่ระดมทุนได้ไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เช่น นิคมอุตสาหกรรม โกดัง ห้างสรรพสินค้า ส่วน Infra Fund ลงทุนในกิจการโครงสร้างพื้นฐาน เช่น ระบบขนส่งทางราง โทรคมนาคม ไฟฟ้า 

2.รายได้ที่จะมาเป็นผลตอบแทนให้ผู้ลงทุน REITs นำอสังหาริมทรัพย์ไปปล่อยเช่า มีรายได้เป็น “ค่าเช่า” เช่น นิคมอุตสาหกรรมมีรายได้เมื่อมีผู้ประกอบการมาเช่าใช้โรงงาน ความแน่นอนของรายได้จึงขึ้นอยู่กับอายุของสัญญาเช่า รวมถึงความน่าสนใจของนิคมอุตสาหกรรมนั้นว่าสามารถดึงดูดให้ผู้ประกอบการต่อสัญญาในระยะยาวหรือหาผู้เช่าใหม่ได้ง่ายหรือไม่ สำหรับความเสี่ยงอื่นของอสังหาริมทรัพย์ เช่น ความเสี่ยงจากภัยธรรมชาติและที่ดินถูกเวนคืน เป็นต้น

ส่วนรายได้ของ Infra Fund มีหลายรูปแบบขึ้นอยู่กับวิธีการหารายได้ของกิจการโครงสร้างพื้นฐาน ในบางกรณีอาจเป็นรายได้ที่เราไม่คุ้นเคย เช่น Infra Fund ลงทุนในโรงไฟฟ้าโดยมีรายได้จาก “ค่าความพร้อมจ่ายไฟฟ้า” หมายความว่า กองทุนจะได้รับรายได้ก็ต่อเมื่อโรงไฟฟ้ามีความพร้อมในการผลิตไฟฟ้าเพื่อจ่ายเข้าระบบส่งได้ ซึ่งถูกกำหนดในสัญญาไว้ล่วงหน้า ค่าความพร้อมจ่ายไฟฟ้านี้ไม่ใช่ค่าไฟฟ้าที่เรียกเก็บจากผู้ใช้ไฟและไม่ขึ้นลงตามปริมาณการใช้ไฟ 

ความเสี่ยงของรายได้ คือ ความไม่พร้อมในการผลิตเพื่อจ่ายไฟฟ้า ซึ่งอาจเกิดจากการบริหารจัดการโรงไฟฟ้า การขาดแคลนวัตถุดิบในการผลิต หรือได้รับความเสียหายจากภัยธรรมชาติ ซึ่งทั้ง REITs และ Infra Fund สามารถทำประกันภัยรองรับความเสียหายได้ ผู้ลงทุนจึงต้องดูข้อมูลส่วนนี้ด้วยว่า ความคุ้มครองของการประกันภัยครอบคลุมอะไรบ้าง และเงินชดเชยที่บริษัทประกันภัยจะจ่ายนั้นมีลำดับการจ่ายก่อนหลังอย่างไร เช่น ระหว่างเจ้าหนี้กับกองทุน

3.NAV V.S. ราคาตลาด มีผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินทำหน้าที่คำนวณมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV) ซึ่งกองทุนต้องเปิดเผยให้ผู้ลงทุนทราบ และเมื่อเข้าซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ ราคาที่ซื้อขาย (ราคาตลาด) จะขึ้นอยู่กับ Demand และ Supply ในแต่ละขณะด้วย ราคาตลาดจึงมีโอกาสที่จะมากกว่าหรือน้อยกว่า NAV ได้ รวมทั้งหาก Demand มีไม่มากจะมีผลต่อสภาพคล่องหากผู้ลงทุนต้องการขายออก

4.เงินลงทุนจะเหลือ 0 บาท ถ้าเป็นกองแบบ Leasehold ซึ่งกองทุนลงทุนในสิทธิการเช่าหรือสิทธิในรายได้ประเภทอื่นที่กำหนดระยะเวลาในการหารายได้ไว้ตามสัญญา เช่น 20 ปี หรือ 30 ปี มูลค่าของสิทธิดังกล่าวจะลดลงตามเวลาที่ผ่านไป และโดยปกติกองทุนจะคืนทุนออกมาให้แก่ผู้ลงทุนซึ่งทำให้ NAV ลดลงตาม ดังนั้นกองทุนประเภท Leasehold ทั้งจำนวนจะไม่มีมูลค่าเหลือเมื่อครบอายุ

5.ว่าด้วยการจ่ายผลตอบแทน

- REITs และ Infra Fund ต้องจ่ายผลกำไรจากการดำเนินงานเป็นเงินปันผลให้ผู้ลงทุนอย่างน้อย 90% ของกำไรสุทธิ เรื่องนี้เป็นไปตามเกณฑ์ของ ก.ล.ต.

- ผลตอบแทนที่เห็นในโฆษณาเป็นการประมาณการจากการคาดการณ์บนสมมติฐานมากมายและไม่ใช่การรับประกัน ก.ล.ต.อนุญาตให้แสดงประมาณการผลตอบแทนได้เพียงแค่ปีแรกปีเดียว

- ผู้ลงทุนควรสังเกตสมมติฐานที่ใช้ เช่น การมีสมมติฐานว่าจะกู้เงินจำนวนมากมาลงทุนอาจมีผลให้ผลตอบแทนที่คำนวณออกมาสูง ดูน่าสนใจ แต่ของจริงอาจจะกู้หรือไม่กู้ และหากกู้จริงเป็นจำนวนมากก็อาจทำให้กองทุนมีความเสี่ยงมากขึ้น จากภาระดอกเบี้ยและการจ่ายเงินต้นเมื่อครบกำหนด

- ทำความเข้าใจผลตอบแทนและเงินที่ได้รับให้ดี เพราะหากเป็น Leasehold เมื่อเห็นผลตอบแทน เช่น 8% อาจเป็นเงินปันผล 5% และคืนเงินต้น 3% ก็ได้

- กองทุนที่มีรับประกันรายได้ ต้องดูว่ารับประกันกี่ปี ผู้รับประกันเป็นใคร มีความน่าเชื่อถือหรือมีสัญญาผูกมัดเพียงใด และที่สำคัญหลังจากการรับประกันรายได้สิ้นสุดแล้วผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนได้รับจะเป็นอย่างไรต่อไป

REITs และ Infra Fund มักเป็นที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการรายได้สม่ำเสมอเนื่องจากรูปแบบของกระแสรายได้ที่เข้ากองทุนและข้อบังคับที่กองทุนต้องจ่ายปันผลเมื่อมีกำไร แต่ผู้ลงทุนต้องพิจารณาความเสี่ยง (ความไม่แน่นอน) ที่เกี่ยวข้องด้วย รวมทั้งเปรียบเทียบผลิตภัณฑ์อื่นที่จะเหมาะสมกับความต้องการของตนมากที่สุด คุณสามารถค้นหาหนังสือชี้ชวนได้ที่ www.sec.or.th หรือสอบถามจากผู้ขายค่ะ

“ก.ล.ต.อยากให้คนไทยลงทุนด้วยความรู้ความเข้าใจอย่างถูกต้อง”