ครึ่งปีหลังระบบรางยังดันที่ดิน แนวบีทีเอสแรงสุดพุ่ง115%

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเวทีสัมมนาสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย กรุงเทพฯ และปริมณฑลปี 2558 โดยหนึ่งในประเด็นที่ได้รับความสนใจเป็นอันดับต้นๆ นั่นคือ โครงข่ายคมนาคมระบบรางและถนน เพราะเป็นปัจจัยที่มีผลกระทบต่อทำเล ราคาที่ดิน และการพัฒนาอสังหา ริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล โดยเฉพาะระบบเครือข่ายคมนาคมเส้นทางใหม่ๆ ไม่ว่าจะเป็นระบบรางหรือระบบถนนที่อยู่ระหว่างดำเนินการของทุกหน่วยงาน

วิลาวัลย์ วีระกุล ผู้อำนวยการส่วนประเมินราคาทรัพย์สิน กรุงเทพ มหานคร รักษาการผู้เชี่ยวชาญด้านประเมินราคาที่ดิน กรมธนารักษ์ กล่าวว่า หากแบ่งระบบเครือข่ายคมนาคมออกเป็น 3 ส่วน คือ 1.ระบบราง 2.ระบบถนน และ 3.การทางพิเศษต่างๆ นั้น ในปัจจุบันระบบรางรถไฟฟ้ามีผลกับราคาที่ดินมากที่สุด เพราะเป็นปัจจัยที่ดึงดูดการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ มากกว่าระบบอื่นๆ รองลงมาคือระบบถนน มีผลกับราคาที่ดินในระดับมาก ตามด้วยการทางพิเศษต่างๆ มีผลกับราคาที่ดินน้อย

ขณะที่หากเจาะลึกในส่วนของราคาประเมินที่ดินตามแนวระบบรางรถไฟฟ้าในรอบ 16 ปีที่ผ่านมา หรือ 4 รอบบัญชี (รอบบัญชีละ 4 ปี) เส้นรถไฟฟ้าบีทีเอส (หมอชิต-แบริ่ง-ตากสิน) ปรับขึ้นมากที่สุดประมาณ 115% จากฐานราคาประเมินที่ดินปี 2543 เช่น ย่านพหลโยธินขยับจาก 1.6 แสนบาท/ตารางวา (ตร.ว.) เป็น 2.6-2.7 แสนบาท/ตร.ว. ซึ่งเส้นทางนี้ที่แพงที่สุด แตะ 1 ล้านบาท/ตร.ว. คือ ย่านพระราม 1 ย่านราชดำริ ย่านสีลม ย่านเพลินจิต แต่ก็ยังไม่ใกล้เคียงกับราคาซื้อขายจริง

สำหรับรถไฟฟ้าเอ็มอาร์ที 4 รอบบัญชีที่ผ่านมา ราคาเปลี่ยนแปลง 90% ซึ่งจะเห็นว่าน้อยกว่าเส้นบีทีเอส เพราะเส้นบีทีเอสวิ่งเข้าเส้นธุรกิจหลัก ดังนั้นราคาคอนโดมิเนียมเกาะแนวบีทีเอสจึงสูงกว่าแนวเอ็มอาร์ทีมาก และที่ผ่านมาผู้บริโภคที่กำลังซื้อสูง ยอมจ่ายเงินราคาสูงให้กับคอนโดมิเนียมเกาะแนวรถไฟฟ้าบีทีเอส เพราะสะดวกในการเข้าเมืองมากกว่า โดยเส้นทางนี้ราคาสูงสุดอยู่ที่ 6 แสนบาท/ตร.ว. คือ ย่านอโศก

สายสีม่วง (บางใหญ่-บางซื่อ) แม้ว่าปัจจุบันจะยังไม่เปิดใช้บริการ แต่ราคาประเมินที่ดินเปลี่ยนแปลง 100% เพราะเป็นการเชื่อมต่อระหว่างกรุงเทพฯ กับปริมณฑล ทำให้เกิดหน้าดินใหม่ๆ และราคาที่ดินโซนปริมณฑลในอดีตไม่ได้เคลื่อนไหวมาก แต่เมื่อมีระบบรางเข้ามา ราคาเปลี่ยนแปลงก้าวกระโดด เช่น ในอดีตเส้นรัตนาธิเบศร์ 4-5 หมื่นบาท/ตร.ว. ปัจจุบันไม่ต่ำกว่า 1 แสนบาท/ตร.ว. โดยเส้นทางนี้ราคาสูงสุดอยู่ที่ 2.5 แสนบาท/ตร.ว. คือ ย่านประชาราษฎร์สาย 2 และย่านกรุงเทพฯ-นนทบุรี

ด้านรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง-ท่าพระ) ราคาประเมินที่ดินยังไม่เปลี่ยนแปลงมาก 55% เพราะโครงการเพิ่งเริ่มต้นพัฒนา โดยเส้นทางนี้ราคาสูงสุดอยู่ที่ 4-5 แสนบาท/ตร.ว. คือ ย่านเจริญกรุง และย่านพระราม 4 ส่วนภาพรวมราคาประเมินใหม่ที่จะประกาศใช้วันที่ 1 ม.ค. 2559 ที่ปัจจุบันแล้วเสร็จประมาณ 80-90% คาดว่าจะขยับขึ้นเพียง 20% เพราะราคาประเมินปัจจุบันค่อนข้างสูงอยู่แล้ว

วิจิตต์ นิมิตรวานิช รักษาราชการแทน ผู้อำนวยการกองพัฒนาระบบขนส่งและจราจร สำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร กล่าวว่า ในอีก 8 ปีข้างหน้าหากพัฒนารถไฟฟ้าครบ 10 เส้นทางตามแผนในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะมีรถไฟฟ้าระยะทางรวมกว่า 500 กิโลเมตร ซึ่งเมื่อลงทุนรถไฟฟ้าแล้ว ก็ต้องปรับปรุงระบบรถเมล์ใหม่ให้สอดรับกับรถไฟฟ้าที่เปิดใช้บริการแล้ว  

ศักดิ์ชัย บุญมา ผู้อำนวยการกองกรรมสิทธิ์ สำนักการโยธา กรุงเทพมหานคร กล่าวว่า ระบบรางเป็นที่สนใจของทั้งนักลงทุนและประชาชน แต่ปัญหาในอนาคต คือ พื้นที่ถนนจะหายไปบางส่วน รถล้นถนน แต่ก็มีกลุ่มคนบางส่วนที่ยังต้องพึ่งระบบรถ ซึ่งภาครัฐจะต้องให้ความสำคัญกับการพัฒนาถนนใหม่ๆ ควบคุมไปกับระบบรางด้วย

สัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า หากประเมินคร่าวๆ ในอนาคตจะมีเส้นทางรถไฟฟ้าเพิ่มขึ้นจากปัจจุบัน 5 เท่า ส่วนจำนวนสถานีปัจจุบัน 60 สถานี อนาคตจะเพิ่มอีกมากกว่า 200 สถานี ส่วนสถานีจุดเชื่อมต่อระบบหรืออินเตอร์เชนจ์ ที่ปัจจุบันมีประมาณ 4-5 สถานี อนาคตจะมีเพิ่มอีกไม่ต่ำกว่า 20 สถานี

การเพิ่มขึ้นของเครือข่ายคมนาคมใหม่ๆ เป็นสิ่งที่ผู้บริโภคไม่ควรละเลยเรียนรู้ เพื่อเป็นข้อมูลทางเลือกในการซื้อที่อยู่อาศัยได้ทั้งบ้านแนวราบและแนวสูง