สแกนโอกาสจาก ‘อสังหาริมทรัพย์ในยุโรป’

โดย คุณรัชต์ โสดสถิตย์

เศรษฐกิจยุโรปเริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัวหลังจากการใช้นโยบายการเงินผ่อนคลาย (QE) โดยเศรษฐกิจยูโรโซนในไตรมาสแรกของปีนี้ขยายตัวที่ 0.4% (เทียบเป็นรายไตรมาส) สูงกว่าไตรมาสสุดท้ายของปี 2557 ซึ่งอยู่ที่ระดับ 0.3% สำหรับผู้ลงทุนที่มองหาโอกาสรับผลตอบแทนจากการกลับมาของเศรษฐกิจยุโรป นอกจากกระจายการลงทุนไปในหุ้นยุโรปแล้ว ผมมองว่า “อสังหาริมทรัพย์ในยุโรป” ทั้งที่เป็นอสังหาริมทรัพย์โดยตรงและหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ก็น่าสนใจไม่แพ้กัน

โดยปกติแล้วราคาอสังหาริมทรัพย์จะเติบโตตามการขยายตัวทางเศรษฐกิจ หากลองเทียบเคียงกับเมื่อครั้งวิกฤตซับไพรม์ในสหรัฐเมื่อปี 2551 ซึ่งราคาอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐตกต่ำลงกว่า 30% และส่งผลกระทบไปถึงเศรษฐกิจทั่วโลก เมื่อเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัวจากความสำเร็จของ QE ก็ช่วยหนุนให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐพลอยฟื้นตัวขึ้นด้วย สำหรับยุโรปซึ่งต้องเผชิญกับวิกฤตหนี้สินของกรีซตั้งแต่ปี 2554 และธนาคารกลางยุโรปเพิ่งเริ่มใช้ QE ในปีนี้ จึงยังถือว่ามีการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่ตามหลังสหรัฐอยู่ และโอกาสเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ก็มีแนวโน้มที่น่าสนใจกว่า เนื่องจากราคาหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์มีการปรับตัวขึ้นมาน้อยกว่าโดยเปรียบเทียบ

การฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในยุโรปมีความชัดเจนขึ้นในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา โดยสะท้อนผ่านค่าเช่าที่ปรับตัวดีขึ้นและพื้นที่ว่างที่ปล่อยเช่าก็ไม่ได้ลดลง ปัจจุบันอสังหาริมทรัพย์ที่ถือโดยบริษัทจดทะเบียนในยุโรปสามารถเก็บค่าเช่าได้เฉลี่ย 4-6% ทิ้งห่างจากอัตราผลตอบแทนจากพันธบัตรรัฐบาลฝรั่งเศสหรือเยอรมนีที่ระดับต่ำกว่า 2% หลายเท่าตัว ซึ่งถือเป็นความน่าสนใจประการหนึ่งในการเข้าลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์ภูมิภาคนี้ เนื่องจากให้โอกาสรับผลตอบแทนจากค่าเช่าที่สม่ำเสมอคล้ายคลึงกับผลตอบแทนจากตราสารหนี้ แต่มีอัตราผลตอบแทนที่ดึงดูดใจกว่า และมีความผันผวนน้อยกว่าหากเทียบกับการลงทุนในหุ้น

อีกทั้งแนวโน้มการเติบโตของค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ในยุโรปก็ค่อนข้างสดใส และค่าเช่ายังมีโอกาสปรับตัวขึ้นได้อีกตามอัตราเงินเฟ้อที่อาจเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะพื้นที่ Prime Area ในมหานครลอนดอน ซึ่งค่าเช่าสำนักงานน่าจะเติบโตกว่า 10% หรือในกรุงแฟรงก์เฟิร์ตที่คาดการณ์ค่าเช่าในปีนี้ที่ 4-6% ซึ่งเหล่านี้ล้วนเป็นผลมาจากความเชื่อมั่นต่อเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวขึ้น และ supply ของโครงการต่างๆ ที่มีค่อนข้างจำกัด ไม่เพียงเท่านั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในยุโรปยังได้รับการยอมรับในแง่ความโปร่งใส ซึ่งจะช่วยเสริมสร้างความเชื่อมั่นในการลงทุนได้อีกประการหนึ่ง

นอกจากนี้ อัตราดอกเบี้ยต่ำในยุโรปยังส่งผลให้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ได้ประโยชน์จากต้นทุนทางการเงินที่ถูกลง ซึ่งปกติเงินทุนในการพัฒนาโครงการหนึ่งๆ จะมาจากส่วนทุนประมาณ 60% และเงินกู้ 40% ต้นทุนเงินกู้ที่ต่ำจึงสะท้อนผ่านอัตราผลตอบแทนส่วนทุน (Return on Equity : ROE) ที่สูงขึ้น ทำให้บริษัทที่มีฐานะการเงินที่มั่นคงสามารถเพิ่มสัดส่วนเงินกู้เพื่อเข้าซื้อที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ได้มากขึ้น รวมถึงเพิ่มโอกาสในการควบรวมกิจการด้วยเช่นกัน โดย บลจ.แอสเซท พลัส คาดว่า อัตราดอกเบี้ยในยุโรปจะยังคงอยู่ในระดับต่ำต่อไปอีกนานพอสมควร ซึ่งเมื่อเทียบกับสหรัฐซึ่งมีโอกาสจะเริ่มปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายในปีนี้แล้ว นับว่าอัตราดอกเบี้ยจะช่วยสนับสนุนการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ในยุโรปต่อไปได้อีก

อย่างไรก็ตาม การลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ของยุโรปต้องอาศัยความเชี่ยวชาญและเลือกลงทุนใน Theme ที่ถูกต้อง เช่น สินทรัพย์ที่ลงทุนต้องอยู่ในพื้นที่ Prime Area ซึ่งมีอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ เกิดขึ้นน้อย หรือในอสังหาริมทรัพย์ที่ได้ประโยชน์จากการเปลี่ยนโครงสร้างประชากรอย่างการเพิ่มขึ้นของชนชั้นกลางหรือกลุ่มผู้สูงอายุ หรือบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ได้ประโยชน์จากการขยายกิจการโดยการกู้ยืม (Leverage) ทั้งนี้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็มีความเสี่ยงเช่นกัน เนื่องจากราคามีการปรับตัวขึ้นมาระดับหนึ่งแล้ว และเมื่อดอกเบี้ยปรับขึ้นก็อาจส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ผันผวนได้ในระยะสั้น

บลจ.แอสเซท พลัส เตรียมจะนำเสนอกองทุนรวมที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในยุโรปเพื่อเป็นทางเลือกให้ผู้ลงทุนเร็วๆ นี้ครับ