คอนโดสวนลุมฯ ทำเลเด็ดพาร์คกลางเมือง

โดย...

หนึ่งในทำเลคอนโดมิเนียมระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่ที่ได้รับความสนใจอันดับต้นๆ คงต้องยกให้ย่านราชดำริ สารสิน หลังสวน หรือแม้แต่ศาลาแดง ซึ่งทำเลเหล่านี้อาจเรียกได้ว่าเป็นโซนเกาะสวนลุมพินี เพราะแม้ว่าในรอบ 10 ปีที่ผ่านมาจะมีซัพพลายใหม่ๆ เข้าสู่ทำเลเหล่านี้ไม่มากนัก แต่ทุกครั้งที่มีโครงการเปิดใหม่ในย่านนี้ ล้วนได้รับการตอบรับที่ดี โดยเฉพาะจากกลุ่มลูกค้าคนไทย

ปัจจัยที่ทำให้โซนเกาะสวนลุมพินีมีความโดดเด่น หัวใจหลักๆ เป็นเพราะตัวสวนลุมพินีเองที่เป็นสวนสาธารณะขนาดใหญ่ ทำให้คอนโดมิเนียมที่อยู่รอบสวนสาธารณะแห่งนี้ได้ชมวิวกรุงเทพฯ ในแบบ “พาร์ค วิว” หรือวิวสวนสาธารณะที่เป็นปอดขนาดใหญ่ของคนกรุงเทพฯ ซึ่งอาจจะแตกต่างจากคอนโดมิเนียมบนทำเลใจกลางเมืองอื่นๆ ที่จะมองเห็น “ซิตี้ วิว” หรือวิวเมืองกรุงเทพฯ เป็นหลัก

นอกจากนี้ ยังเป็นทำเลกึ่งกลางระหว่างสองศูนย์กลางธุรกิจหรือซีบีดี (Central Business District) สำคัญ คือ โซนสาทร-สีลม และโซนสุขุมวิท ทำให้โซนเกาะสวนลุมพินีอยู่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกที่อยู่รอบทั้งสองซีบีดีดังกล่าว และเครือข่ายการคมนาคมในย่านนี้ที่สะดวกมาก

โซนเกาะสวนลุมพินีส่วนใหญ่เป็นชุมชนย่านที่อยู่อาศัยดั้งเดิมของกลุ่มตระกูลเก่าแก่ที่ไม่มีความจำเป็นในการขายที่ดิน ทำให้ที่ดินย่านนี้หายากมาก ราคาที่ดินที่เสนอขายโดยเจ้าของที่ดินที่เป็นเอกชน ถ้าเป็นที่ดินติดริมถนน (ปัจจุบันหายากแล้ว) จะไม่ต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท/ตารางวา (ตร.ว.) บางแปลงโซนหลังสวนเสนอขายสูงถึง 1.8 ล้านบาท/ตร.ว. โดยการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินย่านนี้ในรอบกว่า 10 ปีปรับขึ้น 320%

ทั้งนี้ การที่ปัจจุบันเริ่มหาที่ดินยากขึ้น การซื้อขายขยับเข้าไปในซอยมากขึ้น ธานินทร์ ลีนะบรรจง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท คลาส แอสเซส ผู้พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมภายใต้แบรนด์คลาส กล่าวว่า จากการสำรวจราคาที่ดินในช่วง 2-3 ปีที่แล้วที่กลุ่มคลาสฯ เตรียมจะพัฒนาคอนโดมิเนียมคลาส หลังสวน ที่ดินพร้อมพัฒนาในซอยย่านหลังสวน ยังอยู่ที่ 4-5 แสนบาท/ตร.ว. แต่ปัจจุบันราคาขยับแตะที่ 7-8 แสนบาท/ตร.ว.

“ไม่ใช่ที่ดินในซอยทุกซอยของทำเลทองจะพัฒนาได้เสมอไป ต้องมีองค์ประกอบอื่นมาส่งเสริมด้วย” ธานินทร์ กล่าว

ในด้านราคาขายคอนโดมิเนียม จากการลงพื้นที่สำรวจทำเลโซนดังกล่าว เริ่มตั้งแต่บริเวณถนนราชดำริ ฝั่งโรงแรมแกรนด์ ไฮแอท เอราวัณ ที่ดินบริเวณนี้ส่วนใหญ่เป็นที่ดินสิทธิการเช่า คอนโดมิเนียมที่เปิดขายในย่านนี้ส่วนใหญ่จึงขายแบบสิทธิการเช่าระยะยาว หรือลีสโฮลด์ (Lease Hold) ระยะเวลา 30 ปี

ไม่ว่าจะเป็น โครงการหรรษา เรสซิเด้นซ์ บางกอก ตั้งอยู่ในซอยมหาดเล็กหลวง 2 เปิดตัวตั้งแต่ปี 2550 ราคาขายเริ่มต้นประมาณ 9 หมื่น-1.1 แสนบาท/ตร.ม. ต่อด้วยโครงการเดอะ เรสซิเดนเซส แอท เดอะ เซนต์ รีจิส กรุงเทพฯ (ปากซอยมหาดเล็กหลวง 2) เปิดตัวตั้งแต่ปี 2553 ในราคาขายเริ่มต้นประมาณ 2 แสนบาท/ตร.ม.

โครงการแมกโนเลียส์ ราชดำริ บูเลอวาร์ด ของกลุ่มแมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น (ตระกูลเจียรวนนท์) เปิดตัวปี 2555 ราคาขายเริ่มต้นประมาณ 1.7 แสนบาท/ตร.ม. ส่วนโครงการลีสโฮลด์ล่าสุด อยู่บริเวณหลังสวน คือ หลังสวน วิลเลจ ของกลุ่มสยามสินธรในเครือสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ เพิ่งเปิดตัวเมื่อปลายปี 2557 ราคาขายเริ่มต้น 2.1 แสนบาท/ตร.ม.

จะเห็นว่าโครงการที่ขายสิทธิการเช่าย่านนี้ราคาไม่ได้ขยับร้อนแรงมาก แต่หากเป็นโครงการที่พัฒนาบนที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์ขาด ราคาขายจะขยับขึ้นแรงมาก เริ่มตั้งแต่โครงการ 185 ราชดำริ เปิดตัวในปี 2553 ด้วยราคาขายเริ่มต้น 1.83 แสนบาท/ตร.ม. แต่ปัจจุบันราคาขายเฉลี่ยขยับไปที่ 2.95 แสนบาท/ตร.ม.

หลังจากนั้นซัพพลายใหม่ย่านนี้ยังไม่มีเข้าสู่ตลาดเลย จนในปี 2556 กลุ่มคลาสฯ ส่งคลาส หลังสวน ราคาขายเริ่มต้น 1.8 แสนบาท/ตร.ม. ปัจจุบันราคารีเซลในตลาดอยู่ที่ 1.8-1.9 แสนบาท/ตร.ม. ส่วนกลุ่มคิวเฮ้าส์ส่งคิว หลังสวน เริ่มต้น 194,900 บาท/ตร.ม. ปัจจุบันราคารีเซลในตลาดอยู่ที่ 2.2-2.3 แสนบาท/ตร.ม.

ในปี 2557 ที่ผ่านมา กลุ่มเพซ ดีเวลลอปเมนท์ ส่งนิมิต หลังสวน ราคาเริ่มต้น 3.2 แสนบาท/ตร.ม. ส่วนต้นปี 2558 กลุ่มคลาสฯ จึงส่งคลาส สารสิน ลงตลาดคอนโดมิเนียมโลว์ไรส์เข้าซอยย่อยไปอีกในราคาเริ่มต้น 1.8 แสนบาท/ตร.ม.

ทำเลย่านนี้ ปัจจุบันยังมีที่ดินเปล่าติดริมถนนของสมาคมนักเรียนเก่าสหรัฐอเมริกาในพระบรมราชูปถัมภ์ (AUAA) อีก 1 แปลงที่ให้สิทธิบริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ เช่าในการพัฒนา ซึ่งมีกระแสข่าวว่าปีนี้กลุ่มอารียาฯ อาจจะเริ่มแย้มแผนพัฒนาที่ดินแปลงนี้ ส่วนอาคารสำนักงานรีเจนท์เฮ้าส์ของกลุ่มเตชะไพบูลย์อยู่ระหว่างพิจารณาอาจจะรื้ออาคารเก่าทิ้งเพื่อพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมขายสิทธิการเช่า

ด้านพื้นที่ใกล้เคียงอย่างโซนศาลาแดงที่ชูจุดขายพาร์ค วิว เช่นกัน ที่ผ่านมามีซัพพลายใหม่ๆ เข้าสู่ตลาดน้อยมาก ล่าสุดกลุ่มเอสซีฯ ที่คว้าที่ดินในซอยศาลาแดง 1 ด้านข้างอาคารอื้อจือเหลียง พร้อมเปิดตัวศาลาแดง วัน ในราคาเริ่มต้นร้อนแรงถึง 2.8 แสนบาท/ตร.ม. และยังมีพูลวิลล่า 2 หลังที่จะสร้างเสร็จก่อนขายที่คาดว่าราคาขายต้องเจาะกลุ่มอภิมหาเศรษฐีเท่านั้น

แผนกวิจัยซีบีอาร์อี ระบุว่า ณ สิ้นไตรมาสแรก คอนโดมิเนียมในย่านนี้มีประมาณ 6,000 ยูนิต และภายในปี 2558 นี้จะมีซัพพลายใหม่่ที่การก่อสร้างแล้วเสร็จเพิ่มขึ้นอีกราว 6.5% โดยเมื่อช่วงไตรมาสแรกที่ผ่านมาราคาขายสูงสุดของย่านนี้อยู่ที่ 2.38 แสนบาท/ตร.ม.

แต่เมื่อเข้าสู่ไตรมาส 2 ราคาขายเฉลี่ยสูงสุดของย่านลุมพินีแตะ 3.1 แสนบาท/ตร.ม.แล้ว นับเป็นอีกหนึ่งทำเลทองที่ราคาขายขยับไปอย่างร้อนแรง