ตลาดอสังหาฯ กำลังบวม

ถ้าใครเดินทางในกรุงเทพฯ ก็จะเห็นโฆษณาอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ Condo น่าสนใจมาก วิธีการขาย จุดขายแตกต่างกับ Condo ในหลายประเทศ อาทิ อยู่ฟรี 1 ปี จอง 50,000 บาท รับคืน 5 แสนบาท, จองวันนี้ รับเงินคืนทันที 1 แสนบาท ค่าดูแลฟรี 1 ปี, จองฟรี รับเฟอร์ฟรีทันที ถ้าเป็นบ้านก็...ใกล้รถไฟฟ้า 5 นาทีถึงทางด่วน, ผ่อนดาวน์ฟรี 1 ปี, โซนดีๆ ติดสวนและ Club House หลุดดาวน์ เป็นต้น

ที่น่าตกใจคือ ซื้อ 1 ยูนิต แถม 1 ยูนิต ติดวิวทะเล หัวหิน พัทยา และในกรุงเทพฯ ของใครบ้างที่โฆษณาเช่นนี้ไปดูเอาเอง

อะไรเกิดขึ้นกับตลาดอสังหาฯ ทำไมต้องแข่งขันกันขายจนผิดปกติเช่นนี้ โปรโมชั่นกันเหลือหลาย สุดฤทธิ์สุดเดช จากอดีตที่เคยเชื่อกันว่า Product ดี ที่ตั้งดี Pricing ถูกต้อง มันจะขายตัวมันเอง แต่ปัจจุบันนี้ไม่ใช่แล้ว ตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ และปริมณฑล แข่งขันกันสูงมาก อีกทั้ง Supply ก็เต็มตลาดแม้พวกผู้ประกอบการจะออกมาค้านว่า “ไม่ล้นตลาด” ออกสื่อครั้งใดก็ออกมาย้ำเช่นนั้น จริงหรือ?

ปัจจุบันยอดขายแม้ที่ตั้งดีๆ Product ดี แต่ Pricing สูงทะลุฟ้าด้วยเหตุผลว่า “ที่ดินแพง” เพราะต้องซื้อติดรถไฟฟ้า แย่งกันซื้อทำ Condo แพงเท่าไรก็ไม่กลัว ดังนั้นแทบทุก Condo จะขายไม่หมด จะมีผู้ซื้อให้เช่าลงทุนและเก็งกำไรสูงกว่า 50-60% และนี่คือปรากฏการณ์ของตลาดอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ ยุคปัจจุบัน

ผู้ประกอบการจะออกมาชี้แจงว่า ล้นตลาดเพียงบางจุด บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์ คนจะซื้ออยู่จริง เพราะบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ซื้อแล้วขายต่อยาก ให้เช่ายาก แต่ในตลาดภาพรวมแล้ว “ตลาดกำลังบวม”

จะทำอย่างไรดี ปล่อยให้ตลาดบวมมากขึ้นกว่านี้ จนเป่งแตก-ระเบิดออกมาหรือ จากล้นตลาดเป็นเก็งกำไรจนแตก ราคาก็จะตกต่ำลงมาจนเป็น NPL เช่นในอดีต ธนาคารจะพังไปเหมือนต้มยำกุ้งหรือแฮมเบอร์เกอร์ของอเมริกาไหม

ยักษ์ใหญ่ในตลาดหุ้น 40 บริษัท กินส่วน แบ่งตลาด 70% มิหนำซ้ำไม่กู้ธนาคาร เพราะออก Bond ออกหุ้นกู้โดยตรง แม้จะไม่กระทบระบบ Bank แต่จะกระทบระบบการเงินของประเทศ โดยเฉพาะกองทุน และสถาบันการใช้เงินในตลาดโลกปัจจุบัน เงินกำลังเฟ้อทั่วโลก เพราะทุกประเทศกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยการเพิ่มเม็ดเงินลงทุนผ่าน EQ เช่น อเมริกา ญี่ปุ่น QEE ที่ยุโรป ที่จีน แม้ที่ไทยก็กระตุ้นผ่านการลงทุนของรัฐ

เงินสดก็จะเดินสะพัดมากขึ้น ก็เอามาลงทุนกันสนุกไม่ต้องคิดเรื่องความสมดุลระหว่าง Demand และ Supply นำมากระตุ้นระยะสั้น เช่น ตลาดหุ้นที่เก็งกำไรกันผิดกฎหมาย แต่ก็เห็นกันหลายบริษัทในตลาด

ธุรกิจอสังหาฯ ก็จะกลายเป็น “สินค้าลงทุน” (มิใช่เป็น Real Need อีกต่อไป) เป็นตลาดลงทุนและเก็งกำไร เกิดจาก Demand เทียมของการขายตลาดล่วงหน้า (Forward Market) การซื้ออยู่จริงเหลือไม่ถึง 30%

จะทำอย่างไรดี? ควรจะปล่อยให้กลไกของ Free Market จัดการกับเหตุการณ์เช่นนี้หรือไม่ จะกระทบทั้งระบบหรือไม่ ธนาคารชาติที่ต้องดูเสถียรภาพการเงินของประเทศ ก็ไม่อยากจะ เข้ามาเกี่ยวข้อง เพราะเชื่อใน Free Market แต่รัฐบาลก็ควรจับตาให้ใกล้ชิด เพราะอาจจะต้องมาเกี่ยวข้องเมื่อระบบค้าเสรีไปไกลกู่ไม่กลับ อาทิ จะปล่อยให้เป็น Monoly โดยกลุ่มบริษัทขนาดใหญ่สร้างฐานอำนาจต่อรอง เมื่อเกิดปัญหาส่วนรวม จะคิดถึง Anti-Trust เช่นประเทศ ที่มีอารยธรรมกันบ้างไหม