บริหารอพาร์ตเมนต์ สิ่งที่ไม่ควรมองข้าม

โดย...ธนาคารเกียรตินาคิน

สิ่งที่ผู้ลงทุนในธุรกิจอพาร์ตเมนต์ทุกท่านคาดหวังจากการลงทุนย่อมเป็นเรื่องรายรับค่าเช่าที่สม่ำเสมอ มูลค่าโครงการที่เพิ่มขึ้นเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าในอนาคต จึงนำมาซึ่งความจำเป็นในการดูแลรักษาโครงการเพื่อช่วยชะลอการเสื่อมสภาพ ป้องกันความชำรุดทรุดโทรมที่สร้างความไม่น่าพักอาศัยและความไม่สะดวกสบายต่อผู้เช่าพักอาศัย

ดังนั้น การดูแลรักษาโครงการจึงมีความจำเป็น ถือเป็นงานที่มีรายละเอียด ต้องมีการวางแผน และดำเนินการอย่างเหมาะสม บทความนี้อธิบายถึงหลักการและวิธีการดำเนินการที่จำเป็นที่จะรักษาสภาพอาคารซึ่งเป็นทรัพย์สินของผู้ลงทุนเอง โดยการบริหารจัดการอาคาร มีการดำเนินงานใน 2 ลักษณะ (อ้างอิงจากเอกสารสัมมนาการบริหารอพาร์ตเมนต์อย่างมืออาชีพ, ดร.เสริชย์ โชติพานิช หัวหน้าภาควิชาเคหการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย)

1.Routine & Programmed หมายถึง งานที่สามารถกำหนดการดำเนินการเป็นรายวัน, รายเดือน, รายสัปดาห์, รายไตรมาสหรือรายปี ตัวอย่างเช่น การบำรุงรักษา การทำความสะอาด การกำจัดสัตว์รบกวน เป็นต้น ซึ่งต้องมีแผนการบำรุงรักษาเป็นรอบๆ เช่น ระบบปรับอากาศ (แบบแยกส่วน) จะต้องล้างแห้งทุกไตรมาส และล้างเปียก รวมถึงตรวจสอบสภาพทุกๆ หกเดือน ในขณะที่ระบบ CCTV จะต้องมีการตรวจการทำงานในทุกๆ วัน ทำการตรวจสภาพระบบทุกๆ หกเดือน และทำความสะอาดเลนส์กล้องทุกปี เป็นต้น

2.Planned & Project หมายถึง งานที่มีการวางแผนให้สอดคล้องกับสภาพที่เปลี่ยนแปลงไป ตัวอย่างเช่น การเปลี่ยนทดแทน หรือการ Renovate ปรับปรุงให้ตรงกับสภาวะที่เปลี่ยนแปลงไป ซึ่งอายุการใช้งานขององค์ประกอบของอพาร์ตเมนต์จะแตกต่างกัน เช่น สีทาผนังภายนอกมีอายุ 4 ปี เมื่อครบกำหนดก็จะต้องทาสีใหม่ หรือเฟอร์นิเจอร์มีอายุ 8 ปี ครบเวลาก็จะต้องจัดหาเฟอร์นิเจอร์ใหม่มาทดแทน เป็นต้น

เจ้าของโครงการอพาร์ตเมนต์ก็สามารถนำไปประยุกต์ใช้ เพื่อวางแผนการดูแลอาคารให้เหมาะสมกับโครงการและวางแผนทางการเงินควบคู่ไปกับการดำเนินงานได้อีกด้วย เพื่อสร้างความพึงพอใจให้กับผู้เช่าเป็นการสร้างคุณค่าให้กับโครงการ นับเป็นการเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันให้สูงขึ้น จะนำไปสู่การทำธุรกิจอย่างยั่งยืนครับ