2 กูรูส่องตลาดคอนโด แนะเร่งสร้าง-โอนหนีการเมืองไม่นิ่ง

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

ที่ผ่านมารัฐบาลพยายามขับเคลื่อนเศรษฐกิจด้วยการลงทุนในโครงการต่างๆ อย่างต่อเนื่อง แต่แนวโน้มการฟื้นตัวของเศรษฐกิจยังคงอ่อนแรงกว่าที่ตั้งเป้าหมายไว้ ส่วนหนึ่งเกิดจากความเชื่อมั่นของภาคเอกชนที่ยังไม่ฟื้นตัว ขณะที่อสังหาริมทรัพย์นั้นยังคงขยายตัวได้ เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยยังมีอย่างต่อเนื่อง 

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย และกรรมการผู้จัดการ สายงานธุรกิจคอนโดมิเนียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าวว่า ในช่วงไตรมาสแรกของปีนี้ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ได้เน้นพัฒนาโครงการเพื่อจับกลุ่มลูกค้าระดับบน มาถึงไตรมาส 2 บรรดาผู้ประกอบการต่างหันมาให้ความสำคัญกับโครงการจับตลาดระดับกลางมากขึ้น

เห็นได้จากการเปิดโครงการ ซิตี้ รีสอร์ท แจ้งวัฒนะ ของบริษัท ศุภาลัย และบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ ได้เปิดโครงการย่านนครอินทร์ และพฤกษา เตรียมเปิดโครงการใหม่ย่านบางซ่อน ถนนกรุงเทพฯ-นนทบุรี มูลค่าโครงการ 3,000-4,000 ล้านบาท เดือน มิ.ย.นี้

“ตลาดไฮเอนด์จะเริ่มซาลงไปในแง่ซัพพลาย เนื่องจากแลนด์แบงก์ที่นำมาเปิดโครงการไฮเอนด์รวมถึงกลุ่มลูกค้ามีจำกัด การพัฒนาโครงการผู้ประกอบการต้องซื้อที่ดินใหม่ ซึ่งราคาที่ดินปัจจุบันปรับขึ้นไปสูงมาก ล่าสุดย่านสุขุมวิทตอนต้นมีการเสนอขายที่ดินราคาสูงถึง 1.8 ล้านบาท/ตารางวาแล้ว” ประเสริฐ กล่าว

ทั้งนี้ ไตรมาสแรกที่ผ่านมามีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ 22,925 ยูนิต เพิ่มขึ้น 3% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกปี 2557 คิดเป็นมูลค่ารวม 79,245 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน ส่วนการขาย มียอดขายแล้วคิดเป็นมูลค่ากว่า 39,904 ล้านบาท

ขณะที่ประเมินว่าไตรมาส 2 นี้ การเปิดโครงการใหม่จะยังขยายตัว มีมูลค่าโครงการเปิดตัวใหม่ 7-8 หมื่นล้านบาท ส่วนช่วงครึ่งปีหลัง คาดว่าการเปิดใหม่โครงการใหม่จะทรงตัวเมื่อเทียบกับปีก่อน เนื่องจากผู้ประกอบการได้เปิดตัวจำนวนมากในครึ่งปีหลัง ทำให้คาดว่าทั้งปีจะมีมูลค่าโครงการเปิดใหม่ 3-3.15 แสนล้านบาท เติบโต 5% จากปีก่อน

สำหรับตลาดต่างจังหวัด ภาพรวมยังชะลอตัว แต่เริ่มเห็นแนวโน้มการฟื้นตัวดีขึ้นของตลาดชลบุรีและภูเก็ต เนื่องจากเป็นหัวเมืองที่มีทั้งภาคการท่องเที่ยวและอุตสาหกรรม มีแหล่งงาน ทำให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัย ส่วนเชียงใหม่ ขอนแก่น หาดใหญ่ ยังไม่ฟื้นตัว เนื่องจากซัพพลายสะสมเหลือขายอยู่จำนวนมาก และได้รับผลกระทบจากราคาสินค้าเกษตรที่ตกต่ำ ทำให้กำลังซื้อผู้บริโภคชะลอตัว

ในปีนี้จะเป็นปีที่มีการโอนโครงการคอนโดมิเนียมไม่ต่ำกว่า 1.9 แสนล้านบาท ซึ่งเป็นโครงการเปิดขายเมื่อช่วงปี 2555-2556 โดยส่วนของบริษัทมีคอนโดมิเนียมที่จะต้องโอนในปีนี้ราว 1.7 หมื่นล้านบาท ขณะที่ผู้ประกอบการหากเร่งโอนได้ก็ควรเร่งโอน อาจหารือกับผู้รับเหมาเพื่อให้เร่งการก่อสร้างได้หรือไม่ โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่มียอดขายที่รอรับรู้รายได้ (แบ็กล็อก) จำนวนมาก

“ปัจจัยที่อาจจะมากระทบกับภาคอสังหาริมทรัพย์ได้ คือ สถานการณ์การเมือง โดยช่วงปลายปียังไม่ชัดเจนว่าจะมีการเลือกตั้งหรือจะเลื่อนออกไปก่อน หากโอนได้เร็วก็จะได้เงินทุนกลับมาไว้ในมือ รองรับความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้น ถ้าตลาดดีอาจจะลงทุนต่อ แต่ถ้าตลาดไม่ดีอาจจะปรับแผนหรือชะลอการลงทุนได้” ประเสริฐ กล่าว

ด้าน สัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ประเมินว่า ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล มีโครงการเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ซึ่งช่วงไตรมาสแรก ปี 2558 มีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่รวม 95 โครงการ จำนวน 22,800 ยูนิต ลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสแรก ปี 2557 ที่เปิด 104 โครงการ จำนวน 23,930 ยูนิต โดยแบ่งเป็นบ้านจัดสรร 60 โครงการ จำนวน 10,620 ยูนิต จำนวนโครงการ
ลดลง แต่จำนวนยูนิตเพิ่มขึ้น เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อนที่เปิด 70 โครงการ จำนวน 9,530 ยูนิต

คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ 35 โครงการ จำนวน 12,180 ยูนิต จำนวนโครงการเพิ่มขึ้น แต่จำนวนยูนิตลดลง เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อนที่เปิด 34 โครงการ รวม 14,400 ยูนิต เพราะผู้ประกอบการมีการพัฒนาโครงการตลาดบนเพิ่มมากขึ้น เนื่องจากปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ระดับสูงกระทบกับกลุ่มตลาดกลาง-ล่าง

“ที่ผ่านมาผู้ประกอบการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในตลาดบนเพิ่มมากขึ้นสะท้อนจากระดับราคาขาย พบว่าคอนโดมิเนียมระดับราคา 7.5 ล้านบาทขึ้นไป มีสัดส่วนกว่า 22% ของจำนวนยูนิตที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด และมีมูลค่าคิดเป็น 52% ของมูลค่าโครงการที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน ที่จำนวนยูนิตเปิดใหม่ระดับราคานี้ มีสัดส่วนเพียง 4% และมูลค่าคิดเป็นสัดส่วน 19%” สัมมา กล่าว

สำหรับพื้นที่ที่มีการเปิดโครงการคอนโด มิเนียมใหม่มากที่สุด คือ กรุงเทพฯ ฝั่งธนบุรี สีลม-สาทร-บางรัก ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง สมุทรปราการ และสุขุมวิทตอนปลาย โดยในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมาบริเวณที่มีการพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วงและแจ้งวัฒนะ ถือว่าครองแชมป์โครงการเปิดใหม่มากที่สุดเฉลี่ยปีละ 1 หมื่นยูนิต แต่ในปี 2557 ยูนิตเปิดใหม่เหลือเฉลี่ย 9,200 ยูนิต เนื่องจากผู้ประกอบการได้หันไปให้ความสำคัญกับสายสีน้ำเงินในย่านธนบุรี 

ปัจจุบันราคาคอนโดมิเนียมมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง สะท้อนจากดัชนีราคาขายคอนโดมิเนียมในช่วงไตรมาสแรกที่ผ่านมาปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 4.7% โดยคอนโดมิเนียมระดับราคาขาย 8 หมื่น-1.2 แสนบาท/ตารางเมตร ปรับเพิ่มขึ้นสูงสุด 6% รองลงมาคือ ราคาขายต่ำกว่า 5 หมื่นบาท/ตารางเมตร ปรับขึ้น 5.3% ส่วนราคาขาย 5-8 หมื่นบาท/ตารางเมตร ปรับขึ้น 4.6% และราคาขายมากกว่า 1.2 แสนบาท/ตารางเมตร ปรับเพิ่มขึ้น 3.6%

ด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังเติบโตต่อเนื่อง ตามความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มมากขึ้น โดยปี 2552 สินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่มากกว่า 3 แสนล้านบาท ปี 2555 มากกว่า 4 แสนล้านบาท ปี 2556 กว่า 5.3 แสนล้านบาท ปี 2557 อยู่ที่ 5.7 แสนล้านบาท โดยปีนี้สถาบันการเงินยังมีความต้องการปล่อยสินเชื่อแก่รายย่อย แม้ว่าจะมีความเข้มงวดมากขึ้น เนื่องจากปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง คาดว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่จะมากกว่า 6 แสนล้านบาท

หากความเชื่อมั่นของผู้บริโภคยังไม่เพิ่มขึ้น การปิดยอดขายคอนโดมิเนียมจึงเป็นเรื่องท้าทาย เนื่องจากภาพรวมเศรษฐกิจต้องใช้เวลาฟื้นตัว ซึ่งโดยรวมหลายฝ่ายยังเชื่อมั่นว่าจะดีกว่าปีที่ผ่านมา เพียงแต่ปีนี้กลุ่มลูกค้าเป้าหมายสำคัญจะมาจากกลางขึ้นบน ต่างจากปีก่อนที่เป็นตลาดระดับกลางลงล่าง

Weight/Extent