‘สามย่าน’...บูม รับดีมานด์นักศึกษาเช่า

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

“สามย่าน” เป็นหนึ่งในทำเลใกล้ใจกลางแหล่งธุรกิจ หรือซีบีดี ของกรุงเทพฯ ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยต่อเนื่อง เพราะอยู่ใกล้สถาบันการศึกษาชั้นนำ ทั้งจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ทั้งโรงเรียนสาธิตจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย โรงเรียนเตรียมอุดมศึกษา ฯลฯ สถาบันกวดวิชา รวมไปถึงแหล่งช็อปปิ้งชั้นนำของคนทุกเพศทุกวัย

ทำเลนี้มีความคล้ายกับทำเลพญาไทที่มีความเป็นชุมชนเก่าแก่ ที่ดินหายาก และส่วนใหญ่ถูกพัฒนาจนเกือบเต็มพื้นที่แล้ว โดยในส่วนของทำเลสามย่าน เมื่อมีรถไฟฟ้าใต้ดินสถานีสามย่านเปิดให้บริการ ประกอบกับใกล้สถาบันการศึกษาชั้นนำ และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับการศึกษาในบริเวณใกล้เคียงเติบโตขึ้น ก็ส่งผลให้สามย่านเป็นที่สนใจของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มาต่อเนื่อง

แต่อย่างที่กล่าวแล้วว่า ที่ดินบริเวณนี้หายากขึ้น โดยหากเป็นที่ดินของบุคคลทั่วไป ส่วนใหญ่ก็จะถูกพัฒนาเป็นอาคารพาณิชย์เพื่อการค้าขายจนแน่นทุกพื้นที่ ขณะที่ที่ดินส่วนใหญ่ในบริเวณนี้เป็นของสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ซึ่งไม่มีการซื้อขาย มีเพียงการเปิดให้เอกชนเข้ามาเช่าลงทุนพัฒนาโครงการต่างๆ

สำหรับที่ดินของสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ แบ่งเป็น 2 ส่วน คือ ส่วนที่ยังมีผู้เช่าเดิมอยู่ และส่วนที่หมดสัญญาเช่าแล้ว ที่สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ มีแผนที่จะพัฒนาให้เป็นทั้งโครงการคอนโดมิเนียมและโครงการเชิงพาณิชย์รองรับคนที่อยู่อาศัยในบริเวณนี้

ก่อนหน้านี้ ได้เริ่มเปิดให้สัมปทานกับผู้ประกอบการเอกชนมาเช่าพัฒนาเป็นโครงการคอมมูนิตี้มอลล์ “ซัยวอล์ค” (ZY Walk) และคอมมูนิตี้มอลล์ “แอมพาร์ค สามย่าน” (I’m Park Samyan)

นอกจากนี้ ยังพัฒนาคอนโด มิเนียม ภายใต้แบรนด์ “ซียูเทอร์เรซ” ซึ่งเป็นคอนโดมิเนียมขายสิทธิการเช่าระยะยาว 30 ปี แบบ 1-2 ห้องนอน ราคาเริ่มต้นต่ำกว่า 2 ล้านบาท เพื่อเจาะกลุ่มผู้ปกครองที่ต้องการซื้อให้บุตรหลานหรือเจ้าหน้าที่ในสถาบันการศึกษาย่านนี้

พร้อมกันนี้ ยังมีการพัฒนาโครงการอาคารหอพักนิสิตนานาชาติ ซึ่งสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯยังมีแผนพัฒนาที่ดินส่วนที่เหลือบริเวณสามย่านและพื้นที่ต่อเนื่องกันอีก และปัจจัยเหล่านี้จะยิ่งเป็นแรงขับที่ทำให้สามย่านค่อยๆ พลิกโฉมจากชุมชนเก่าแก่สู่ความเป็นเมืองที่อยู่อาศัยยุคใหม่ที่พร้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกในการอยู่อาศัยครบ

ในด้านระบบขนส่ง ปัจจุบันมีรถไฟฟ้าใต้ดินสถานีสามย่าน ซึ่งอยู่ในสายสีน้ำเงิน (บางซื่อ-หัวลำโพง) เปิดให้บริการแล้ว ในอนาคตที่รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่เป็นส่วนต่อขยายจากหัวลำโพงไปท่าพระ-บางแค จะส่งเสริมให้คนจากรอบนอกกรุงเทพฯ โซนท่าพระ-บางแคเข้ามาในแถบพระราม 4 เพิ่มขึ้น

ขณะเดียวกัน กรุงเทพมหานคร ร่วมกับจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และบริษัท กรุงเทพธนาคม ยังมีแผนจะพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าโมโนเรลระยะสั้น สายจุฬาฯ-สยามสแควร์ ซึ่งจะเชื่อมระหว่างรถไฟฟ้าใต้ดินสถานีสามย่านและรถไฟฟ้าบีทีเอส สถานีสยาม ทำให้การเดินทางจากสามย่านเข้าสู่ใจกลางเมืองกรุงเทพฯ สะดวกมากขึ้น

ในเชิงการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมของภาคเอกชนย่านสามย่าน จากการลงพื้นที่สำรวจทำเลสามย่าน จะพบว่าทำเลสามย่านที่มีการพัฒนาจะอยู่ทั้งฝั่งถนนพระราม 4 และถนนสี่พระยา โดยฝั่งถนนพระราม 4 ถือเป็นถนนสายหลัก ส่วนฝั่งถนนสี่พระยา ถือเป็นถนนสายรอง แต่เพราะความต้องการที่อยู่อาศัยบริเวณนี้เกาะไปกับกลุ่มสถาบันการศึกษาต่างๆ การพัฒนาจึงขยับไปทางฝั่งถนนพระราม 1 บริเวณซอยเกษมสันต์ 1-3

หากเริ่มจากบริเวณที่ใกล้สถานีสามย่านมากที่สุด กลุ่มสยามนุวัตรเริ่มพัฒนาโครงการในย่านนี้เป็นรายต้นๆ ประมาณ 2 โครงการ ในระหว่างปี 2551-2553 ด้วยราคาขายเริ่มต้น 1.08-1.1 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) แล้วข้ามมาปี 2556 มีโครงการเดอะ รูม พระราม 4 ของกลุ่มแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ซึ่งจะอยู่ขยับไปทางแยกสะพานเหลือง เริ่มต้นในราคาขาย 1.4 แสนบาท/ตร.ม.

ต่อด้วยปี 2557 กลุ่มอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ เปิดตัว ไอดีโอ คิว จุฬาฯ-สามย่าน ซึ่งอยู่ไม่ไกลจากสถานีสามย่าน เปิดราคาขายที่ 1.4 แสนบาท/ตร.ม. จะเห็นว่าราคาขายคอนโดมิเนียมย่านสามย่านในรอบ 5 ปี ขยับขึ้นถึง 30%

ทั้งนี้ ล่าสุดต้นปี 2558 กลุ่มอนันดาฯ เปิด แอชตัน จุฬา-สีลม ซึ่งใกล้สถานีสามย่านมากขึ้น (ฝั่งวัดหัวลำโพง) ด้วยราคาขายสูงถึง 2.1 แสนบาท/ตร.ม. ขยับขึ้นจากโครงการก่อนหน้านี้ถึง 50% โดยการที่กลุ่มอนันดาฯ ตัดสินใจส่งแบรนด์ “แอชตัน” ซึ่งเป็นแบรนด์ระดับบนสุดของอนันดาฯ ลงตลาดสามย่าน สะท้อนให้เห็นว่า มั่นใจว่ากำลังซื้อโซนนี้ค่อนข้างสูง

อย่างไรก็ตาม ราคาขายโครงการแอชตันที่ขยับขึ้นแรงเมื่อเทียบกับโครงการก่อนหน้านั้น เป็นผลจากราคาที่ดินย่านนี้ที่สูงขึ้นมาก ซึ่งปัจจัยเหล่านี้จะส่งผลบวกให้กับตลาดคอนโดรีเซลย่านนี้ เพราะกลุ่มผู้เช่าย่านนี้ส่วนใหญ่เป็นคนไทย เป็นกลุ่มผู้ปกครองที่เช่าให้บุตรหลาน และย่านนี้ยังไม่ใช่แหล่งงานขนาดใหญ่เหมือนใจกลางเมือง อีกทั้งปัจจุบันมีอาคารสำนักงานเกรดเอในพื้นที่ใกล้เคียงน้อยมาก จึงมีผู้เช่าที่เป็นชาวต่างชาติน้อย เป็นผลให้อัตราค่าเช่าย่านนี้เฉลี่ยอยู่ที่ 500-600 บาท/ตร.ม.

ดังนั้น ผู้ที่สนใจซื้อเพื่อลงทุน จึงควรประเมินต้นทุนในการซื้อที่ยังคุ้มค่ากับอัตราผลตอบแทนที่ได้รับ โดยหากประเมินจากอัตราค่าเช่าในปัจจุบันที่ 350-700 บาท/ตร.ม. กับต้นทุนห้องชุดที่เสนอขายในปัจจุบัน 1.03-1.64 แสนบาท/ตร.ม. จะได้ผลตอบแทนอยู่ที่ 3.4-6.7% ต่อปี