พญาไท เกตเวย์ ทำเลทองคอนโดเช่า-รีเซล

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

เพราะที่ดินพร้อมพัฒนาในย่านพญาไทที่หายาก ทำให้ทำเลนี้มีคอนโดมิเนียมเกิดใหม่ไม่มากนักมีเพียงโครงการที่เปิดขายมา 1-2 ปีที่แล้ว และจะสร้างเสร็จในปีนี้ประมาณ 1-2 โครงการ นอกนั้นล้วนเป็นโครงการที่สร้างเสร็จมาหลายปี จึงเป็นทำเลที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ถูกพูดถึงมากนัก แต่เพราะซัพพลายในตลาดที่มีไม่มากจึงกลายเป็นทำเลที่มีการเปลี่ยนแปลงด้านราคาในการเปลี่ยนมือคอนโดสูงมาก

นอกจากปัจจัยเรื่องซัพพลายห้องชุดในตลาดที่มีไม่มากแล้ว ทำเลพญาไทยังมีหลากหลายปัจจัยบวกที่ส่งเสริมให้ทำเลนี้เป็นทำเลทองอย่างเงียบๆ โดยก่อนหน้าที่จะมีรถไฟฟ้า ทำเลนี้อาจไม่ใช่ศูนย์กลางธุรกิจมากเมื่อเทียบกับสีลม สาทร แต่ความเป็นชุมชนเก่าแก่ ใกล้ใจกลางเมือง ใกล้แหล่งช็อปปิ้งชั้นนำในย่านสยาม และเอ็มบีเค หรือมาบุญครองตรงแยกพระราม 1 รวมถึงใกล้สถานศึกษาชั้นนำอีกหลายแห่ง

เมื่อมีรถไฟฟ้าบีทีเอสผ่านพญาไท ยิ่งส่งเสริมให้ทำเลนี้มีความน่าสนใจในการอยู่อาศัยมากขึ้นประกอบกับการขยายตัวของธุรกิจการศึกษาอย่างสถาบันกวดวิชาจากฝั่งสยามสแควร์มาอยู่บริเวณพญาไท ยิ่งทำให้ทำเลพญาไทมีความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่ม ซึ่งเป็นดีมานด์จากกลุ่มผู้ปกครองทั้งคนในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัดที่ส่งบุตรหลานมาเรียนในสถาบันการศึกษาที่อยู่ใกล้กับพญาไท และหลังจากมีรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงค์ที่เชื่อมใจกลางเมืองกับสนามบินสุวรรณภูมิและมีจุดตัดที่สถานีพญาไท เปลี่ยนเส้นทางจากแอร์พอร์ตลิงค์สู่รถไฟฟ้าบีทีเอสเพื่อไปยังเส้นทางอื่นๆ ในกรุงเทพฯยิ่งผลักดันให้ “พญาไท” กลายเป็นเกตเวย์ หรือประตูเชื่อมจากสุวรรณภูมิ และกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก เข้าสู่ใจกลางเมืองใกล้จุดที่เป็นแหล่งช็อปปิ้งและสถาบันการศึกษา

ชานนท์ เรืองกฤตยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท อนันดาดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า จากการสำรวจของฝ่ายวิจัยอนันดาฯคอนโดที่เกิดใหม่รอบสถานีพญาไทแทบไม่มีเลย จึงเป็นผลให้ราคาขายคอนโดมือสองหรือที่เรียกกันว่าคอนโดรีเซลย่านนี้ปรับตัวสูงมาก โดยเฉลี่ยแล้วราคาจะเพิ่มขึ้นสูงถึง 68% นับจากราคาที่เปิดตัวโครงการ

“คอนโดรีเซลที่ทำสถิติขายได้ราคาดีที่สุดในแถบนี้จะเป็นวิลล่า ราชเทวี ของกลุ่มทีซีซี แคปปิตอลแลนด์ ที่เดิมราคามือหนึ่งตอนเปิดตัวขายเฉลี่ย 8 หมื่นบาท/ตร.ม. แต่ตอนนี้ราคารีเซลในตลาดพุ่งไปสูงถึง 1.69 แสนบาท/ตร.ม.” ชานนท์ กล่าว

เช่นเดียวกับโครงการอย่างไอดีโอ คิว พญาไท ของอนันดาฯ ที่เริ่มขายในราคา 8.2 หมื่นบาท/ตร.ม. แต่ราคารีเซลปัจจุบันขยับไปอยู่ที่ 1.67 แสนบาท/ตร.ม. โดยแม้ว่าคอนโดรีเซลจะเพิ่มสูง แต่ยังมีความต้องการต่อเนื่อง เพราะคอนโดที่เปิดขายใหม่ๆ ในบริเวณใกล้เคียงกัน ราคาเริ่มต้นขยับไปแตะ 1.9 แสนบาท/ตร.ม.แล้ว

สำหรับอัตราค่าเช่าในย่านนี้ เนื่องจากเป็นทำเลที่มีความต้องการสูง แต่มีห้องพักในโรงแรมน้อยมาก จึงส่งผลบวกให้ตลาดเช่าห้องชุดย่านนี้คึกคักมาก โดยเฉลี่ยแล้วสามารถทำราคาค่าเช่าได้ 680 บาท/ตร.ม. และอัตราเข้าพักค่อนข้างสูง เพราะผู้เช่านิยมเช่าในระยะยาว 

ขณะที่จากการลงพื้นที่สำรวจทำเลพญาไท จะพบว่ากลุ่มธุรกิจการศึกษาและรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงค์มีบทบาทสำคัญมากที่ทำให้ทำเลย่านนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นกว่าในอดีต มีนักลงทุนบางส่วนที่ไม่ได้ปล่อยเช่าห้องชุดระยะยาว นำห้องชุดมาปล่อยเช่ากลุ่มนักเรียน นักศึกษาจากต่างจังหวัดที่เข้ามาเรียนกวดวิชาในช่วงปิดเทอม

นอกจากนี้ กลุ่มผู้เช่าระยะยาวจำนวนมากที่เป็นคนไทย ซึ่งมีทั้งที่เป็นคนกรุงเทพฯ ที่อยู่บ้านชานเมือง แต่ต้องเข้ามาทำงานในเมือง หรือต้องทำงานในสนามบินสุวรรณภูมิ หรือต้องทำธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการขนส่งและสนามบิน ก็นิยมเช่าคอนโดย่านนี้เพราะสิ่งอำนวยความสะดวกครบ แต่ราคาถูกกว่าย่านสุขุมวิทมาก

ส่วนปัจจัยเรื่องแอร์พอร์ตลิงค์ก็มีผลให้มีผู้เช่าที่เป็นชาวต่างชาติในย่านนี้เพิ่มขึ้น ซึ่งมีทั้งเช่าระยะยาวและระยะสั้น อีกทั้งยังมีเจ้าของห้องชุดบางส่วนในย่านนี้นำมาปล่อยเช่าแบบรายวันเจาะกลุ่มนักท่องเที่ยวแบ็กแพ็ก โดยกลุ่มต่างชาติที่นิยมพักอาศัยย่านนี้มองว่าเดินทางสะดวก ทั้งเส้นทางใจกลางเมือง และเดินทางไปสนามบิน

กลุ่มผู้บริโภคที่ต้องการที่อยู่อาศัยใจกลางเมืองที่ยังมีต้นทุนไม่สูง ทำเลพญาไทถือเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ เพราะหากเป็นคอนโดใหม่ๆ รอบโซนพญาไท เช่น ราชเทวี อนุสาวรีย์ชัยฯ ถนนศรีอยุธยา เวลานี้เริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 1.9 แสนบาท/ตร.ม. ส่วนทำเลสุขุมวิทขยับไปถึง 2 แสนบาท/ตร.ม.ขึ้นไป ซึ่งโอกาสที่คอนโดย่านนี้จะปรับขึ้นยังมีสูง สะท้อนได้จากตัวเลขการปรับขึ้นในอดีตที่ในรอบ 10 ปี ราคาเปลี่ยนแปลงถึง 112% (เฉลี่ยเท่ากับปีละ 10%)

แต่กลุ่มผู้ที่สนใจซื้อห้องชุดเพื่อการลงทุนในย่านนี้ ให้ประเมินจากอัตราค่าเช่าย่านพญาไทในปัจจุบันยังอยู่ที่ 600-700 บาท/ตร.ม. ซึ่งถือว่าไม่สูงมาก เพราะตลาดผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นคนไทย แตกต่างจากสุขุมวิทที่จะเป็นต่างชาติอัตราค่าเช่าจะสูงกว่า โดยหากคิดจากต้นทุนปัจจุบันที่ 1.7-1.8 แสนบาท/ตร.ม. จะได้ผลตอบแทนประมาณ 4-5% สะท้อนให้เห็นว่าหากได้ต้นทุนห้องชุดสูงกว่าราคาดังกล่าว ก็จะได้อัตราผลตอบแทนที่น้อยลง

ดังนั้น อาจสรุปได้ว่า ราคาเพดานวันนี้ไม่ควรเกิน 1.7-1.8 แสนบาท/ตร.ม. จะมีโอกาสได้กำไรจากราคาปรับขึ้นในอนาคต และลงทุนปล่อยเช่ายังได้ผลตอบแทนระดับกลางๆ แต่ด้วยความที่เป็นทำเลกลางเมืองความต้องการซื้อ-เช่าจึงยังมีอยู่หนาแน่น จึงเป็นอีกหนึ่งทำเลที่ยังได้รับความนิยม