เร่งชุมชนต้นแบบ แอล.พี.เอ็น.หวัง 5 ปี 100 แห่ง

30 มีนาคม 2558

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

หลังจากพัฒนาระบบบริหารหลังการขายภายใต้แนวคิด “ชุมชนน่าอยู่” จนเรียกว่าแข็งแกร่งเป็นอันดับต้นๆ ของตลาดบริหารการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียม เวลานี้ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ กำลังก้าวสู่สเต็ปที่สองของการสร้างชุมชนน่าอยู่ นั่นคือการสร้างชุมชนต้นแบบในแต่ละโครงการที่รับบริหารหลังการขาย และมีความเป็นไปได้ในการยกระดับการบริหารจัดการที่เข้มข้นขึ้น

สมศรี เตชะไกรศรี กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี พรอพเพอร์ตี้ มาเนจเมนท์ บริษัทบริหารนิติบุคคลอาคารชุดในเครือ แอล.พี.เอ็น.ฯ กล่าวว่า แนวคิด “ชุมชนน่าอยู่” ที่ใช้บริหารการอยู่อาศัยภายในอาคารชุด 90 โครงการก็มีการพัฒนาระบบการจัดการอย่างต่อเนื่อง เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพในการบริหารชุมชนให้ดีขึ้น ซึ่งการสร้างโมเดลชุมชนต้นแบบก็ถือเป็นหนึ่งในแนวทางที่จะเพิ่มประสิทธิภาพดังกล่าว

“ปัจจุบันเรามีครอบครัวลุมพินีประมาณ 8.8 หมื่นครอบครัว จากนิติบุคคลอาคารชุดที่เราดูแลทั้งหมด 120 นิติบุคคล เราได้เริ่มทดลองยกระดับการบริหารจัดการชุมชนมาตั้งแต่ปี 2556 โดยเริ่มมีชุมชนต้นแบบนำร่อง 8 โครงการ และเพิ่มอีก 7 โครงการในปี 2557 ส่วนปีนี้จะเพิ่มอีก 15 โครงการ และตั้งเป้าภายใน 5 ปี จะเพิ่มชุมชนต้นแบบให้ได้ 100 ชุมชน”

สำหรับการสร้างชุมชนน่าอยู่ที่ผ่านมาจะบริหารจัดการด้วยเกณฑ์มาตรฐาน “FBLES+P” ซึ่งจะมีทีมงานเฉพาะกิจที่ขึ้นตรงกับกรรมการผู้จัดการสุ่มตรวจสอบการบริหารจัดการของทุกนิติบุคคลที่ แอล.พี.เอ็น.ฯ ดูแลเองในทุกเดือนว่าบริหารชุมชนจริงได้ตามมาตรฐานหรือไม่ โดยจะต้องมีค่าคะแนนเฉลี่ยในการบริหารชุมชนไม่ต่ำกว่า 85% แต่ถ้าเป็นชุมชนที่ได้รับการยกระดับให้เป็นชุมชนต้นแบบ จะต้องมี
ค่าคะแนนเฉลี่ยที่ขยับขึ้นมาเป็น
90-95%

สมศรี กล่าวว่า FBLES+P ที่กล่าวถึงประกอบด้วย 1.Facility Management การบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลาง 2.Budgeting Management การบริหารจัดการงบประมาณด้านการเงิน 3.Life Quality Management การบริหารจัดการคุณภาพชีวิต 4.Environment Management การบริหารจัดการสิ่งแวดล้อม 5.Security Management การบริหารจัดการความปลอดภัย และ 6.People Management การบริหารจัดการผู้ที่เกี่ยวข้อง

การยกระดับสู่ชุมชนต้นแบบ จะคัดเลือกจากโครงการที่มีจำนวนห้องชุดประมาณ 1,000 ยูนิต ผู้อยู่อาศัยมาแล้วไม่ต่ำกว่า 1 ปี และมีคนเข้าอยู่เฉลี่ยประมาณ 70% โดยเริ่มจาก F : Facility Management ซึ่งถือเป็นพื้นฐานในการบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลางทั้งหมดให้มีความพร้อมในการใช้งาน หากชำรุด บกพร่องต้องรีบดำเนินการ ซึ่งหัวข้อนี้จะต้องถูกยกระดับจากเฉลี่ย 85% เป็น 90-95% เพราะถือเป็นเรื่องพื้นฐานที่ต้องทำได้

ต่อด้วย B : Budgeting Management ต้องมีงบประมาณเพียงพอในแต่ละเดือนไม่ให้ติดลบ และทุกกระบวนการในการใช้จ่ายจะต้องได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการนิติบุคคล ซึ่งเป็นลูกบ้านที่อาสามาเป็นคณะกรรมการต้องโปร่งใส ตรวจสอบได้ อันนี้สำคัญมาก L : Life Quality Management เป็นการสื่อสาร ประชาสัมพันธ์เพื่อให้ลูกบ้านรับรู้และยอมรับในความคิดอันหลากหลายของคนที่อยู่ร่วมกัน

E : Environment Management เป็นหัวข้อที่จะสร้างความสมดุลระหว่างคุณภาพที่ดีภายใต้งบประมาณที่เพียงพอ นั่นก็คือการบริหารเรื่องสิ่งแวดล้อม ประหยัดน้ำ ประหยัดไฟอย่างไรให้ไม่กระทบกับการอยู่อาศัยและความปลอดภัย จุดไหนไม่จำเป็นก็ลดปริมาณ หันมาใช้หลอดแอลอีดีเพื่อประหยัดค่าไฟ การนำน้ำเสียภายในโครงการกลับมาใช้ให้เกิดประโยชน์ เช่น ใช้รดน้ำต้นไม้ ฯลฯ การคัดแยกขยะ เช่น ทำกิจกรรมขวดแลกไข่ ฯลฯ ซึ่งนอกจากจะช่วยสิ่งแวดล้อมแล้ว ชุมชนยังมีรายได้จากการขายขยะที่คัดแยกแล้วด้วย

S : Security Management เรื่องความปลอดภัยในการอยู่อาศัยถือเป็นเรื่องที่สำคัญที่สุด เพราะคนที่เลือกอยู่คอนโดมิเนียมนอกจากความสะดวกแล้วยังมองเรื่องความปลอดภัย ซึ่งแต่ละโครงการออกแบบไว้แตกต่างกัน บางชุมชนเป็นชุมชนเปิด มีคนนอกเข้ามาใช้สิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการได้ บางชุมชนเป็นชุมชนปิด ไม่อนุญาตให้คนนอกเข้ามาใช้สิ่งอำนวยความสะดวก ก็จะมีวิธีในการดูแลทั้งด้วยอุปกรณ์ที่นับว่าเป็นฮาร์ดแวร์ และคนที่ถือเป็นพีเพิลแวร์

และสุดท้าย P : People Management การบริหารจัดการผู้ที่เกี่ยวข้อง ซึ่งประกอบด้วย 3 ส่วนด้วยกัน คือ 1.เจ้าของร่วม 2.คณะกรรมการ (ซึ่งก็ถือเจ้าของร่วมที่อาสามาเป็นตัวแทนดูแลส่วนรวม) และ 3.ทีมบริหาร หัวข้อนี้ถือว่ามีความยากที่สุด เพราะเกี่ยวข้องกับคนที่หลากหลาย ซึ่งในแต่ละชุมชนก็จะมีวิธีการจัดการที่เหมาะกับชุมชนนั้นๆ เช่น ในชุมชนที่มีทั้งเด็ก คนทำงาน และผู้สูงอายุ จะบริหารอย่างไรตอบโจทย์คนทั้ง 3 กลุ่มได้ หรือกรณีที่โครงการอาจจะออกแบบบางพื้นที่ไว้เพื่อความสวยงาม แต่การใช้งานจริงกลับไม่ปลอดภัย เมื่อได้รับข้อมูลก็ต้องรีบแก้ไข

ทั้ง 6 เกณฑ์มาตรฐานที่กล่าวถึงล้วนเป็นองค์ประกอบสำคัญในการบริหารจัดการชุมชนให้ทุกคนสามารถอยู่ร่วมกันได้ภายใต้กฎเกณฑ์เดียวกัน มีสิ่งแวดล้อมที่ดี มีคุณภาพชีวิตที่ดี มีความปลอดภัยในการอยู่อาศัย ซึ่งทั้งหมดจะต้องสอดคล้องกับงบประมาณในแต่ละชุมชน หรือแต่ละนิติบุคคลที่มีด้วย ซึ่งแต่ละชุมชนไม่เหมือนกัน มีรายละเอียดความต้องการที่แตกต่างผู้จัดการของแต่ละชุมชนก็ต้องเข้าให้ถึงหัวใจของลูกบ้าน

สมศรี กล่าวว่า จุดเริ่มต้นก่อนที่จะสร้าง 6 เกณฑ์มาตรฐานที่กล่าวถึงให้สำเร็จได้ต้องอาศัย “บุคลากร” คนถือเป็นหัวใจสำคัญของงานบริหารจัดการชุมชน โดยต้องเริ่มจากการหล่อหลอมภายในองค์กร ซึ่งผู้บริหารมีส่วนสำคัญมากที่จะทำให้พนักงานทุกคนเห็นถึงความใส่ใจและเข้าใจเรื่องของชุมชนน่าอยู่และชุมชนต้นแบบ

ขณะที่องค์กรก็ต้องมีกลไกที่จะสร้างบุคลากรป้อนเข้าสู่ธุรกิจบริหารจัดการชุมชน ซึ่งจะต้องวางแผนล่วงหน้า และเปิดรับสมัครบุคลากรที่จะเข้ามาทำหน้าที่นี้โดยตรง จัดคอร์สอบรม โดยหากรู้แล้วว่าปีหน้าจะมีกี่โครงการที่สร้างเสร็จจะต้องใช้ผู้จัดการโครงการ ธุรการ (เจ้าหน้าที่นิติบุคคล) ช่างซ่อมบำรุง เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย แม่บ้าน รวมทั้งหมดกี่คนก็ต้องเตรียมพัฒนาบุคลากรไว้ก่อน โดยผู้จัดการชุมชนส่วนใหญ่จะมีประสบการณ์มาจากโครงการอื่นๆ แล้ว เพราะมีประสบการณ์ในการรับมือกับปัญหาที่มีโอกาสเกิดขึ้นในชุมชนที่เพิ่งเริ่มต้น

ในเชิงการบริหารบุคลากร ก็จะต้องเพิ่มศักยภาพให้กับผู้จัดการชุมชน ต้องมีการทดสอบ มีเก็บแต้ม มีรางวัลในการบริหารจัดการ โดยจะแบ่งชุมชนตามแบรนด์คอนโดมิเนียมในเครือ แอล.พี.เอ็น.ฯ แบ่งความยากง่ายในการบริหารงาน ซึ่งแต่ละโครงการจะมีความแตกต่าง มีรางวัลที่จะได้รับแตกต่างกัน และในทุก 4 ปีจะมีการหมุนเวียนให้เจ้าหน้าที่นิติบุคคลได้เรียนรู้ในโครงการอื่นๆ เพื่อเรียนรู้งานและสร้างบันไดให้เติบโตในวิชาชีพ เพราะคนที่จะก้าวขึ้นมาเป็นผู้จัดการชุมชนได้จะต้องเคยผ่านการเป็นธุรการมาก่อน

ในยุคที่รูปแบบการอยู่อาศัยกำลังจะเปลี่ยนไปอย่างชัดเจน จากการเร่งพัฒนาระบบรถไฟฟ้าทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑลของภาครัฐ รวมถึงการเจริญเติบโตของเมือง ตลาดคอนโดมิเนียมจะมีบทบาทหลัก มีผู้เล่นหน้าใหม่ๆ เข้าสู่ตลาดต่อเนื่อง นับจากนี้การแข่งขันในเรื่่องทำเล ราคา คุณภาพโครงการ จะเป็นเพียงองค์ประกอบพื้นฐานในการตัดสินใจของผู้ซื้อ ส่วนการบริหารการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมจะกลายเป็นองค์ประกอบอันดับต้นๆ ของการตัดสินใจ