ริมน้ำเจริญกรุง-เจริญนคร คอนโดราคาทะลุ 3 แสน/ตร.ม.

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ทำเลริมแม่น้ำเจ้าพระยากลายเป็นหนึ่งในทำเลทองที่ได้รับความสนใจจากนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น หลังจากเริ่มเห็นภาพการเกิดของโครงการเชิงพาณิชย์ที่จะเป็นแหล่งท่องเที่ยว แหล่งชิลเอาต์ใหม่ๆ ในบริเวณริมแม่น้ำมากขึ้น และยังมีแนวโน้มว่าโซนนี้กำลังจะก้าวสู่ความเป็นพรีเมียมหากโครงการที่อยู่ระหว่างพัฒนาแล้วเสร็จและเปิดให้บริการ ประกอบการโครงการต่างๆ ของภาครัฐที่จะเกิดขึ้นในบริเวณริมแม่น้ำ ยิ่งสนับสนุนให้ทำเลโซนนี้กำลังค่อยๆ เปลี่ยนโฉมหน้าไป

จากการลงพื้นที่สำรวจภาพรวมของทำเลริมแม่น้ำเจ้าพระยาในกรุงเทพฯ แบ่งเป็น 3 โซนหลักๆ คือ โซนใจกลางริมแม่น้ำเจ้าพระยา (สะพานกรุงเทพฯ–สะพานพุทธ) โซนถนนพระราม 3–คลองตัน และโซนปิ่นเกล้า-บางโพ โดยโซนที่มีการพัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์และคอนโดมิเนียมมากที่สุด คือ โซนใจกลางริมแม่น้ำพระยา นับจากสะพานกรุงเทพฯ ถึงสะพานพุทธ ทั้งฝั่งถนนเจริญกรุงและเจริญนคร ซึ่งเป็นโซนที่มีการพัฒนามายาวนานตั้งแต่ยุคโรงแรมริมแม่น้ำแห่งแรก จนถึงการพัฒนาโครงการต่างๆ ในปัจจุบัน

ภาพของโซนใจกลางริมแม่น้ำเจ้าพระยาเปลี่ยนไปมากขึ้น หลังจากการที่ “เอเชียทีค” ไลฟ์สไตล์มอลล์ริมแม่น้ำที่อยู่บนฝั่งถนนเจริญกรุงเปิดให้บริการ และการประกาศแผนลงทุนร่วมกันลงทุนอภิมหาโปรเจกต์ “ไอคอนสยาม” ย่านเจริญนครของกลุ่มสยามพิวรรธน์ กลุ่มแมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น และกลุ่มเครือเจริญโภคภัณฑ์ (ซีพี) ตั้งแต่ประมาณปี 2555 ทำให้พื้นที่บริเวณใจกลางริมแม่น้ำคึกคักมากขึ้น

ยิ่งการที่โครงการไอคอนสยามมีแผนที่ชัดเจนขึ้น พร้อมกับการดึงศูนย์การค้าและห้างสรรพสินค้าทาคาชิมาย่าเข้ามาปักธงในพื้นที่โครงการไอคอนสยาม ยิิ่งยกระดับให้โซนนี้มีความเป็นลักซ์ชัวรี่เทียบชั้นใจกลางเมืองกรุงเทพฯ อย่างสีลม สาทร สุขุมวิท รวมถึงการที่องค์กรเอกชนเริ่มเข้ามามีบทบาทผลักดันให้พื้นที่ริมน้ำในส่วนพื้นที่ของหน่วยงานรัฐ ศาสนสถาน และทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ให้เป็นพื้นที่สาธารณะเพื่อประชาชน เช่น โครงการยานนาวา ริเวอร์ฟร้อนท์ (UDDC)

ขณะที่รัฐบาลก็เข้ามามีบทบาทในการช่วยส่งเสริมพื้นที่ตรงนี้ในส่วนของแผนงานสร้างสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาทั้งสองแห่ง คือ สะพานถนนจันทน์-เจริญนคร และสะพานท่าราชวงศ์  ในอดีตหากเทียบทำเลริมแม่น้ำเจ้าพระยาระหว่างฝั่งเจริญกรุงและฝั่งเจริญนครนั้น ฝั่งเจริญกรุงมีภาพลักษณ์ความเป็นลักซ์ชัวรี่มากกว่า แต่ปัจจุบันแทบไม่มีควาามแตกต่างกัน

สะท้อนได้จากราคาขายคอนโดมิเนียมหรูของทั้งสองฝั่งมีความใกล้เคียงกันมาก นั่นคือ ถ้าเป็นคอนโดมิเนียมใหม่ๆ ที่ใช้แบรนด์โรงแรม เช่น เดอะ เรสซิเดนซ์ แอท แมนดาริน โอเรียนเต็ล (คอนโดมิเนียมฟรีโฮลด์ในโครงการไอคอนสยาม) อยู่ฝั่งเจริญนครและโครงการโฟร์ซีซั่นส์ ไพรเวท เรสซิเด้นซ์ (คอนโดมิเนียมลีสโฮลด์ในโครงการเจ้าพระยาเอสเตท) อยู่ฝั่งเจริญกรุง ราคาขยับขึ้นไปแตะ 3-4 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) เหมือนกัน ซึ่งถือว่าสูงมากเทียบชั้นคอนโดหรูกลางสุขุมวิท

ขณะที่ถ้าเป็นคอนโดมิเนียมหรูที่ไม่ได้ใช้แบรนด์โรงแรม เช่น แม่น้ำ เรสซิเดนท์ คอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ฝั่งถนนเจริญกรุง ราคาขายขยับขึ้นจาก 1.35 แสนบาท/ตร.ม. ในปี 2555 เป็น 1.8 แสนบาท/ตร.ม. ในปี 2558 ส่วนแมกโนเลียส์ วอเตอร์ฟรอนท์ เรสซิเดนซ์ คอนโดมิเนียมระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่ในโครงการไอคอนสยามอยู่ฝั่งเจริญนครเปิดขายสูงถึง 2.3 แสนบาท/ตร.ม. ซึ่งถือว่าราคาขายร้อนแรงมาก

ปัจจัยที่ทำให้ราคาขายคอนโดมิเนียมโซนใจกลางริมแม่น้ำเจ้าพระยาทั้งสองฝั่งไม่ต่างกันมาก ส่วนหนึ่งเป็นเพราะปัจจุบันที่ดินฝั่งเจริญกรุง (ซึ่งเคยเป็นฝั่งที่ไพรม์กว่าฝั่งเจริญนคร) หายากมาก ที่ดินแปลงใหญ่ๆ ที่ยังไม่พัฒนาส่วนใหญ่จะเป็นของเอเชียทีค

ดังนั้น โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ๆ จึงขยับไปอยู่ฝั่งเจริญนครเป็นหลัก ทำให้ราคาที่ดินที่ปรับขึ้นของฝั่งเจริญนคร ประกอบกับต้นทุนค่าก่อสร้างที่สูงมาก เพราะคอนโดมิเนียมใหม่ๆ เหล่านี้เป็นตึกสูงพิเศษเกิน 30 ชั้น ค่าก่อสร้างจะสูงกว่าตึกสูงทั่วไปประมาณ 40% จึงมีผลให้ราคาคอนโดมิเนียมใหม่ๆ ที่เปิดตัวในช่วงเวลาใกล้เคียงกันของทั้งสองฝั่งไม่แตกต่างกันมาก

อย่างไรก็ตาม ทำเลฝั่งเจริญกรุงมีข้อจำกัดในเรื่องการจราจรที่ติดขัดมาก เพราะถนนเล็ก

ทั้งนี้ ราคาที่ดินโซนใจกลางแม่น้ำเจ้าพระยาวิเคราะห์จากฝั่งถนนเจริญนคร ก่อนปี 2555 เสนอขายอยู่ที่ 2 แสนบาท/ตารางวา (ตร.ว.) แต่ในปี 2556-2557 ขยับขึ้นเป็น 3.2-3.8 แสนบาท/ตร.ว. แต่หลังจากที่กลุ่มเสริมสุขขายที่ดิน ซึ่งเคยเป็นท่าเรือเป๊ปซี่เดิมได้ในราคาสูงกว่า 4.5 แสนบาท/ตร.ว. ราคาเสนอขายที่ดินฝั่งเจริญนครก็เปลี่ยนไปเป็นไม่น้อยกว่า 4.5 แสนบาท/ตร.ว.แล้ว

ทำเลริมแม่น้ำที่หาที่ดินที่มีศักยภาพได้ยากขึ้น และการที่จะมีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นอีกไม่กี่ปีนับจากนี้ ทำเลเจริญกรุงและเจริญนครจะกลายเป็นซีบีดีแห่งริมแม่น้ำเจ้าพระยา