ทำเลรัชดาฯ-พระราม 9 ศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

นับตั้งแต่มีการขยายตัวของอาคารสำนักงานเกรดเอแห่งใหม่ๆ ในย่านพระราม 9 ยาวไปทางถนนรัชดาภิเษกใกล้กับรถไฟฟ้าใต้ดินศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย การย้ายมาของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย การประกาศแผนลงทุนโครงการ “เดอะ ซูเปอร์ ทาวเวอร์” อาคารสูงสุดในอาเซียน 125 ชั้น 615 เมตร ของบริษัทแกรนด์ คาแนล แลนด์ หรือจีแลนด์ รวมไปถึงการมีห้างค้าปลีกขนาดใหญ่อยู่ตรงแยกพระราม 9 ล้วนเป็นปัจจัยที่ทำให้ย่านรัชดาฯ-พระราม 9 มีความโดดเด่นมากขึ้น

หากจะย้อนกลับในช่วงที่ยังไม่มีรถไฟฟ้าใต้ดิน รัชดาฯ-พระราม 9 ยังไม่เป็นที่สนใจของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากนัก แต่เมื่อรถไฟฟ้าใต้ดินเปิดให้บริการย่านพระราม 9 บริเวณตัดกับหัวมุมถนนรัชดาภิเษก ก็ถูกฉายสปอตไลต์จากนักลงทุน เพราะเป็นทำเลที่เชื่อมต่อระหว่างใจกลางเมืองกับเมืองรอบนอกของกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก สามารถที่จะเดินทางเข้าเมืองหรือจะออกนอกเมืองได้สะดวก

นอกจากนี้ จากการที่ราคาที่ดินสุขุมวิทช่วงตอนต้น-ตอนกลางปรับแรงขึ้นมาก ทำให้การขยายตัวของโครงการใหม่ๆ ทั้งอาคารสำนักงานและคอนโดมิเนียมระดับกลางต้องขยับมาปักธงบนหัวมุมถนนพระราม 9-รัชดาภิเษก ด้วยปัจจัยเรื่องสิ่งอำนวยความสะดวกในการเดินทางทั้งทางรถยนต์ และรถไฟฟ้าใต้ดิน และต้นทุนที่ดินย่านนี้ที่ยังไม่สูงมากเมื่อเทียบกับต้นทุนที่ดินฝั่งถนนสุขุมวิท จึงทำให้ย่านพระราม 9 ค่อยๆ เปลี่ยนโฉมจากอดีต

ปัจจัยด้านคมนาคมที่นอกจากรถไฟฟ้าใต้ดินเส้นทางปัจจุบันใกล้รถไฟฟ้าแอร์พอร์ตเรลลิงค์ที่เชื่อมต่อทั้งเข้าใจกลางเมืองและไปสนามบินสุวรรณภูมิ ความสะดวกในการเดินทางด้วยรถยนต์ เพราะใกล้ทางขึ้นลงทางด่วน ในอนาคตยังมีรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ตลิ่งชัน-มีนบุรี) ผ่านด้วย ซึ่งไม่ว่าท้ายที่สุดสถานีจุดตัดที่สายสีส้มจะมาเชื่อมต่อกับเส้นทางนี้จะเป็นสถานีพระราม 9 หรือสถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย ก็ล้วนส่งผลบวกให้กับทำเลนี้ทั้งสิ้น

ขณะที่การลุกขึ้นมาปัดฝุ่นโครงการเดอะแกรนด์ พระราม 9 เนื้อที่รวม 73 ไร่ ประกอบด้วย ที่อยู่อาศัย ค้าปลีก โรงแรม และอาคารสำนักงาน พื้นที่ 1.2 ล้านตารางเมตร มูลค่าลงทุนรวม 1.2 แสนล้านบาท ซึ่งเป็นโครงการตั้งแต่ยุคก่อนวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 ของจีแลนด์ พร้อมกับชูตึกเดอะ ซูเปอร์ ทาวเวอร์เป็นอาคารไฮไลต์ของโครงการนี้ และมีศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซาเป็นหนึ่งโครงการบนแปลงที่ดินดังกล่าว ถือเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญแยกพระราม 9–รัชดาภิเษก

รวมถึงการย้ายมาของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจากแยกคลองเตย มาอยู่ในย่านนี้ แม้จะขยับไปทางฝั่งใกล้กับรถไฟฟ้าใต้ดินสถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย แต่ก็มีส่วนสนับสนุนพื้นที่ภาพรวมพระราม 9 ให้มีความพรีเมียมกว่าอดีต และมีศักยภาพจะก้าวเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ หรือนิว ซีบีดี (Central Business District) ที่รองรับการโตฝั่งสุขุมวิท

เพราะอาคารสำนักงานแห่งใหม่ๆ ที่เกิดขึ้นในย่านนี้ เช่น อาคารสำนักงานใหญ่ของกลุ่มยูนิลีเวอร์ ซึ่งเป็นอาคารสำนักงานในพื้นที่โครงการเดอะแกรนด์ พระราม 9 อาคารเอไอเอ ทาวเวอร์ บนถนนรัชดาภิเษก ฯลฯ ล้วนเป็นปัจจัยทำให้ความต้องการที่อยู่จากชาวต่างชาติที่ทำงานย่านนี้เพิ่มขึ้นและการเดินทางเข้าเมืองที่สะดวก ใกล้แหล่งช็อปปิ้ง ร้านอาหาร ทำให้ชาวต่างชาติทั้งจีน เกาหลี ญี่ปุ่นที่มีกำลังซื้อระดับกลางนิยมอยู่ย่านนี้

จากปัจจัยบวกที่กล่าวถึง ทำให้ช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินย่านพระราม 9 ปรับขึ้นต่อเนื่อง ตั้งแต่ 2.5-3.5 แสนบาท/ตารางวา (ตร.ว.) ในช่วงที่รถไฟฟ้าใต้ดินเริ่มเปิดให้บริการแรกๆ มาแตะ 5-6 แสนบาท/ตร.ว. ในปี 2556 และขยับขึ้นเป็น 7-8 แสนบาท/ตร.ว. ในปี 2557

ในปัจจุบันหากเป็นที่ดินเปล่าติดริมถนนใกล้สถานีพระราม 9 แทบไม่มีแล้ว ต้องขยับทำเลออกไปฝั่งมุ่งหน้าไปดินแดง หรือฝั่งมุ่งหน้าไปเพชรบุรี-อโศก หรือฝั่งมุ่งหน้าไปรามคำแหงจะยังพอมีที่ดินเปล่า ซึ่งราคาวันนี้จะถูกกว่าไข่แดงพระราม 9 แต่อนาคตโซนรอบๆ พระราม 9 ก็มีแนวโน้มขยับขึ้นใกล้เคียงใจกลางพระราม 9 ปัจจุบัน

จากการลงพื้นที่สำรวจย่านรัชดาฯ-พระราม 9 แม้จะไม่มีที่ดินเปล่าพร้อมพัฒนาแล้ว แต่ยังมีสถานบันเทิงหลายแห่งที่เปิดกิจการอยู่ในย่านนี้ที่ได้รับความสนใจจากนักพัฒนาที่ดิน โดยคนในแวดวงซื้อขายที่ดินล้วนระบุว่า ในระยะเวลาอันใกล้เจ้าของสถานบันเทิงเหล่านี้อาจทนไม่ไหวกับราคาที่ดินที่จูงใจมากขึ้น ประกอบกับความนิยมเที่ยวสถานบันเทิงที่น้อยลง จะกระตุ้นให้ท้ายที่สุดก็ตัดใจขาย

ด้านราคาคอนโดมิเนียมยุคที่รถไฟฟ้าใต้ดินเปิดให้บริการใหม่ๆ ย่านรัชดา-พระราม 9 ยังเป็นตลาดของคอนโดมิเนียมระดับกลาง ราคาล้านต้นๆ เฉลี่ยต่อตารางเมตร (ตร.ม.) 3-4 หมื่นบาท แต่เริ่มขยับขึ้นเป็น 5-6 หมื่นบาท/ตร.ม. แล้วก็ค่อยๆ ไต่ไปแตะ 7-8 หมื่นบาท/ตร.ม. ปี 2554 ราคาเปิดขายสูงสุดเฉียด ตร.ม.ละ 1 แสนบาทต้นๆ

แต่จากการลงพื้นที่สำรวจราคารีเซลส์ห้องชุดมือหนึ่งที่เพิ่งสร้างเสร็จช่วงต้นปี 2558 เสนอขายสูงสุดไปแตะ 1.5-1.6 แสนบาท/ตร.ม.แล้ว และเริ่มเห็นความต้องการของกลุ่มต่างชาติที่สนใจซื้อคอนโดมิเนียมย่านนี้เพื่อลงทุนในอนาคตมากขึ้น โดยแนวโน้มราคาคอนโดมิเนียมที่อยู่ใกล้รถไฟฟ้าสถานีพระราม 9 ไม่เกิน 100 เมตร มีโอกาสขยับอย่างน้อย 10% ต่อปี ส่วนโครงการที่ห่างจากสถานีพระราม 9 ออกไป
ยิ่งมาก ราคาก็จะขยับขึ้นน้อยกว่า

ราคาเพดานของคอนโดมิเนียมย่านรัชดาฯ-พระราม 9 ที่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้ามากๆ ณ วันนี้สูงสุดไม่ควรเกิน 1.4-1.5 แสนบาท/ตร.ม. ส่วนราคาคอนโดมิเนียมที่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าออกไปเกินกว่า 500 เมตร สูงสุดไม่ควรเกิน 1.2 แสนบาท/ตร.ม. จึงถือว่าเป็นราคาที่ไม่ซื้ออนาคตมากเกินไป ซึ่งย่านนี้มีห้องชุดที่เสนอขายในตลาดเป็นทางเลือกให้ผู้บริโภคจำนวนมากทั้งมือหนึ่ง มือสอง

ผู้บริโภคที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองสามารถเลือกห้องชุดในโครงการที่ห่างออกจากสถานีไปเล็กน้อย ในราคาที่ถูกกว่ากันมากได้ แต่ถ้าเป็นผู้ที่ซื้อเพื่อลงทุนควรเลือกที่ใกล้สถานีจะมีโอกาสมากกว่า แต่ต้องคำนวณต้นทุนและผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับให้ดี

แม้ว่าทำเลรัชดาฯ-พระราม 9 จะได้รับการพัฒนาทั้งในเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยไปมากแล้ว แต่ด้วยปัจจัยบวกที่กล่าวมาในตอนต้น ส่งผลให้ในมุมของนักพัฒนาที่ดินแล้วยังมองว่ารัชดาฯ-พระราม 9 ยังเป็นย่านที่มีโอกาสสูง จากการความต้องการที่อยู่อาศัยที่ยังมีต่อเนื่อง ภายใต้ต้นทุนที่ถูกกว่าฝั่งถนนสุขุมวิทมาก แต่เมื่อเทียบสิ่งอำนวยความสะดวกแล้วถือว่าไม่ต่างกัน