5 แยกลาดพร้าวเดือด คอนโดแข่งผุดรับฮับรถไฟฟ้า

หลังจากรัฐบาลเดินหน้าขยายโครงข่ายระบบขนส่งมวลชน จะยิ่งทำให้พื้นที่ชานเมืองกรุงเทพฯ เข้าถึงได้ง่ายขึ้น และยังสนับสนุนให้เกิดการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ๆ ขึ้นตามแนวรถไฟฟ้า เนื่องจากที่ผ่านมาที่ดินกรุงเทพฯ ชั้นใน ไม่ว่าจะเป็นสุขุมวิท สาทร ได้มีการซื้อ-ขายที่ดินและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ไปมากแล้ว

ขณะที่ทำเลฝั่งทิศเหนือของกรุงเทพฯ ตั้งแต่บริเวณสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสหมอชิต ไปถึงห้าแยกลาดพร้าว ต่อเนื่องไปจนถึงรังสิต เป็นทำเลที่มีศักยภาพ ที่สามารถรองรับการเติบโตและการขยายตัวของเมือง เนื่องจากเป็นสถานีที่เชื่อมต่อรถไฟฟ้ามหานครหรือรถไฟฟ้าใต้ดินจตุจักร ให้กลายเป็นฮับขนาดใหญ่บริเวณบางซื่อ ที่จะเชื่อมการเดินทางออกสู่ต่างจังหวัด โดยเฉพาะภาคกลาง เหนือและอีสาน

จากการสำรวจของฝ่ายวิจัยการตลาดและการลงทุน บริษัท เซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) พบว่าในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ทำเลบริเวณห้าแยกลาดพร้าวและใกล้เคียงของถนนคู่ขนานถนนพหลโยธิน ตั้งแต่ช่วงรถไฟฟ้าบีทีเอส หมอชิต กับถนนวิภาวดีรังสิต มีการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างมาก นอกจากการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม อิควิน็อกซ์ พหล-วิภา ของบริษัท เมเจอร์ดีเวลลอปเม้นท์แล้ว ภายในโครงการดังกล่าวยังมีพื้นที่ให้เช่าเพื่อเป็นรีเทล 1,800 ตร.ม.

ในส่วนอาคารสำนักงาน บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น ได้ซื้อต่อจากเมเจอร์ฯ พร้อมกับเปลี่ยนชื่อเป็นโครงการเอสเจ อินฟินิทวัน บิสซิเนส คอมเพล็กซ์ โครงการซิม คอนโดวิภา-ลาดพร้าว ของบริษัท ธนาพัฒน์ฯ นอกจากนี้ในย่านนี้มีอาคารสำนักงานไม่ว่าจะเป็น อาคารบางกอกแอร์เวย์สเล้าเป้งง้วน ซัน และธนาคารทหารไทย สำนักงานใหญ่

เป็นที่น่าจับตามองว่ากลุ่มบริษัทที่ดำเนินธุรกิจด้านการสื่อสารและพลังงานซึ่งเกือบจะทั้งหมดและเป็นรายใหญ่ มีสำนักงานอยู่บริเวณนี้และเชื่อว่าที่นี่น่าจะเป็นอีกจุดที่สำคัญที่กลุ่มธุรกิจทั้งชาวไทยและต่างชาติให้ความสนใจ ขณะที่อาคารสำนักงานให้เช่าเกรดเอ ยังมีค่อนข้างน้อย และยิ่งพื้นที่ในย่านนี้ถูกรัฐบาลวางอนาคตให้เป็นฮับรถไฟฟ้าควบคู่ไปกับการให้ความสำคัญในการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน ยิ่งสนับสนุนให้ต่างชาติมาใช้ไทยเป็นสำนักงานใหญ่ของหลายๆ บริษัท

สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวในย่านนี้ ช่วงก่อนหน้านี้ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 9 หมื่น-1 แสนบาท/ตร.ม. แต่ปัจจุบันคอนโดมิเนียมใหม่ที่เปิดตัวราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 1-1.2 แสนบาท/ตร.ม. ขณะที่
ราคาที่ดินที่มีการซื้อขายกันราคาขายขยับขึ้นโดยเฉพาะแปลงติดถนนใหญ่นั้นอยู่ที่ 5-6 แสนบาท/ตร.ว. เพิ่มสูงขึ้นจากปีก่อนหน้าที่ราคาขายกันอยู่ที่ 3.5 แสนบาท/ตร.ว คิดเป็นราคาที่ปรับขึ้นกว่า 1 เท่าตัว

ชนะ นันทจันทูล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เซ็นจูรี่ 21 เปิดเผยว่า ตลาดคอนโดมิเนียมปีนี้ยังขยายตัวได้ ทำเลที่มีศักยภาพคือเกาะตามแนวรถไฟฟ้า และตลาดที่ความต้องการที่อยู่อาศัยขยายตัวได้ คือ กลุ่มตลาดบน โดยทำเลที่น่าสนใจ คือย่านห้าแยกลาดพร้าว ซึ่งปัจจุบันเป็นศูนย์กลางธุรกิจพลังงาน และในระยะต่อไปจะมีการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้ม หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต จะมีสถานีห้าแยกลาดพร้าว ทำให้ทำเลนี้กลายเป็นจุดตัดใหม่ระหว่างรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดินซึ่งจะยิ่งทำให้ทำเลนี้มีศักยภาพมากขึ้น และเริ่มเห็นการขยายการพัฒนาโครงการมากขึ้น ซึ่งต่อไปน่าจะมีผู้ประกอบการเข้ามาพัฒนาที่ดินย่านนี้เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง เพราะยังมีที่ดินที่สามารถนำมาพัฒนาได้

ทั้งนี้ พบว่าซัพพลายคอนโด มิเนียมในย่านนี้ ตั้งแต่ปลายปี 2557 ถึงปัจจุบัน มีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ 4 โครงการ รวม 4,000 ยูนิต ได้แก่ โครงการ เดอะ เซนต์ เรสิเดนเซส อัตราการขาย 40% โครงการเอ็ม จตุจัตร อัตราการขาย 70% โครงการแชปเตอร์วัน มิดทาวน์ อัตราการขาย 90% และโครงการวิสซ์ดอม อัตราการขาย 70% ซึ่งจะเห็นได้ว่า อัตราการดูดซับยังดี และมีโครงการที่รอเปิดใหม่ คือ โครงการ ไลน์ ซึ่งเป็นการร่วมทุนระหว่างค่ายแสนสิริ กับบีทีเอสกรุ๊ป

ขณะที่ราคาขายคอนโดมิเนียมและราคาซื้อขายที่ดินมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยราคาขายคอนโดมิเนียมปัจจุบันอยู่ที่เฉลี่ย 1.2 แสนบาท/ตร.ม. เพิ่มขึ้นจากเฉลี่ย 9 หมื่นบาท/ตร.ม. ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ส่วนราคาที่ดิน ก็ปรับเพิ่มขึ้นเช่นกัน จากเดิม 4-5 แสนบาทต่อ/ตร.ว. ปัจจุบันราคาขาย 7 แสนบาท/ตร.ว.

ชัยณรงค์ มนเทียรวิเชียรฉาย ประธานกรรมการ บริษัท ซาแลน ดีเวลลอปเมนท์ กล่าวว่า บริษัท ได้นำพื้นที่ของโรงเรียนเซนต์จอห์น และมหาวิทยาลัยเซนต์จอห์น ย่านห้าแยกลาดพร้าว ที่มีพื้นที่รวม ราว 50 ไร่ แบ่งมาพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม เดอะ เซนต์ เรสิเดนเซส มูลค่ารวม 1 หมื่นล้านบาท พื้นที่ 7 ไร่ จำนวน 1,500 ยูนิต พื้นที่ใช้สอย 30-62 ตร.ม. ราคาขายเริ่มต้น 3.89 ล้านบาท ปัจจุบันมียอดขายแล้วกว่า 1,000 ล้านบาท

ด้านความคืบหน้าการจัดหาที่ดินสำหรับย้ายและขยายมหาวิทยาลัยไปยังทำเลรอบนอกเมือง เพื่อให้เป็นสถานศึกษาที่ครบวงจร มีทั้งสถานศึกษา ที่พักอาศัย สิ่งอำนวยความสะดวกซึ่งต้องใช้ที่ดินราว 100 ไร่ ขณะนี้ มีผู้เสนอขายที่ดินหลายแปลง อาทิ ย่านวิภาวดี, พหลโยธิน และบางนา โดยอยู่ระหว่างการพิจารณา ส่วนที่ดินย่านห้าแยกลาดพร้าวที่เหลือมีแผนจะพัฒนาเป็นโฮมออฟฟิศและให้เช่าที่ดินเพื่อคอมมูนิตี้มอลล์

เพชรลดา พูลวรลักษณ์ กรรมการบริหาร บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่าเห็นสัญญาณเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัวดีขึ้น จึงเตรียมแผน เปิดตัวโครงการใหม่ 5 โครงการคอนโดมิเนียม มูลค่ารวม 1.22 หมื่นล้านบาท กระจายหลายทำเลใจกลางเมือง ได้แก่ โครงการโลว์ไรส์ 3 โครงการ มูลค่า 2,200 ล้านบาท และไฮไรส์ 2 โครงการ มูลค่า 1 หมื่นล้านบาท โดยตั้งเป้ายอดขายรวมปีนี้ราว 8,000 ล้านบาทจากปี 2557 มียอดขาย 6,190 ล้านบาท

เห็นได้ชัดว่าทำเล 5 แยกลาดพร้าวมีโครงการใหม่เบ่งบานรับการขยายตัวของเมือง จึงถือเป็นอีกทำเลที่น่าจับตามองในปีนี้