‘ณุศาศิริ’บุกหัวเมือง ผุดอสังหาฯเจาะกลุ่มลงทุน

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

ภาวะเศรษฐกิจและการเมืองที่ผันผวนรวดเร็วทำให้ผู้ประกอบการต่างต้องเร่งปรับตัวให้สอดรับกับสถานการณ์ ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบการขายและการเช่า ที่กระจายความเสี่ยงการลงทุนไปยังจังหวัดหัวเมืองท่องเที่ยวและแหล่งจ้างงาน

วิษณุ เทพเจริญ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ณุศาศิริ เปิดเผยว่า รูปแบบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทนั้นไม่ได้มองการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายแต่เพียงอย่างเดียว แต่ต้องมองเห็นถึงโอกาสทางด้านการลงทุน เพื่อเช่าในระยะยาวด้วย ทั้งในรูปแบบพื้นที่ให้เช่า ค้าปลีก และบริหารหลังการขายในรูปแบบโรงแรม โดยเน้นกระจายการลงทุนไปในจังหวัดที่เป็นแหล่งงานและหัวเมืองท่องเที่ยว เนื่องจากการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือเออีซี ที่กำลังจะเกิดขึ้นนั้นจะยิ่งเป็นแรงหนุนให้ความต้องการที่อยู่อาศัยมีมากขึ้นตามไปด้วย

“ทำเลที่คาดว่าจะมีการเติบโตได้ดีนั้นหากเป็นใน กทม.จะอยู่ในแนวรถไฟฟ้าสายต่างๆ  ส่วนจังหวัดเมืองในภูมิภาคที่ต่างชาติให้ความนิยม จะอยู่ที่ อ.ศรีราชา เมืองพัทยา และ จ.ภูเก็ต  โดยทั้ง 3 พื้นที่หัวเมืองหลักจะพบว่าในช่วงเทศกาลและฤดูท่องเที่ยวที่ความต้องการที่อยู่อาศัยสูงกว่าซัพพลายในตลาด จึงเป็นโอกาสในการพัฒนาอสังหาฯ เพื่อจับกลุ่มนักลงทุนระยะยาว โดยมีแนวคิดในการพัฒนาอาคารชุดในเมืองท่องเที่ยว เพื่อขายให้กลุ่มนักลงทุนซื้อซึ่งบริษัทจะรับมาบริหารในรูปแบบห้องพักโรงแรม” วิษณุ กล่าว

ทั้งนี้ แผนธุรกิจในปี 2558 ได้ทยอยเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมทั้งหมด 4 โครงการ  มูลค่าโครงการรวม 2.3 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นทำเลศรีราชาที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยในนิคมแหลมฉบัง 2 โครงการ ได้แก่ 1.โครงการ ณุศา ศรีราชา มูลค่า 8,000 ล้านบาท พัฒนาเป็นอาคารสูง 4 อาคาร จำนวน 1,181 ยูนิต ประกอบด้วย อาคารเอ สูง 32 ชั้น จำนวน 288 ยูนิต  อาคารบี สูง 32 ชั้น จำนวน 310 ยูนิต อาคารซี สูง 31 ชั้น 298 ยูนิต และอาคารดี สูง 29 ชั้น 285 ยูนิต ซึ่งตามแผนการพัฒนานั้นต้องการให้เป็นโครงการลงทุนที่คุ้มค่า

โดยล่าสุดบริษัทอยู่ระหว่างการเจรจาเชนโรงแรมหรู 5 ดาว เข้ามาบริหารจัดการ เพื่อเป็นการเรียกความเชื่อมั่นของลูกค้าโดยเฉพาะชาวญี่ปุ่น ที่จะเข้ามาซื้อโครงการเพื่อการลงทุน  2.โครงการ ณุศา ศรีราชา ออนเซ็น มูลค่า 5,700 ล้านบาท 3.โครงการ ณุศา รายาภูเก็ต มูลค่า 800 ล้านบาท และ 4 โครงการ ณุศา พัทยา มูลค่า 8,500 ล้านบาท ซึ่งภายในโครงการพัฒนาเป็นโครงการวอเตอร์ปาร์ค หรือสวนน้ำขนาดใหญ่ มูลค่าโครงการกว่า 1,000 ล้านบาท และคอนโดโลว์ไรส์ 8 ชั้น 8 อาคาร บนที่ดิน 30 ไร่  ทั้ง 4 โครงการ ใช้งบซื้อที่ดินจำนวน 2,000 ล้านบาท

นอกจากนี้ บริษัทอยู่ระหว่างการเจรจาซื้อสินทรัพย์จากบริษัท บริหารสินทรัพย์กรุงเทพพาณิชย์ หรือ (BAM) ซึ่งเป็นทรัพย์ประเภทอาคารชุด โดยยังไม่ยอมชี้แจ้งว่าทรัพย์ดังกล่าวเป็นของผู้ใด ระบุแต่เพียงว่าโครงการดังกล่าวอยู่ห่างจากรถไฟฟ้าบีทีเอสสถานีตากสิน 300 เมตร ซึ่งในล็อตแรกจะเข้าซื้อจำนวน 200 ยูนิต มูลค่ากว่า 1,000 ล้านบาท จากทั้งอาคารที่มีอยู่กว่า 800 ยูนิต มาพัฒนาใหม่ เบื้องต้นจะพัฒนาเป็นห้องชุดขายขนาด 50 ตารางเมตรขึ้นไป ราคาขายเริ่มต้นที่ 1 แสนบาท/ตารางเมตรขึ้นไป ซึ่งการเจรจาซื้อทรัพย์ในครั้งนี้คาดว่าจะได้ข้อสรุปได้ภายในไตรมาส 2 ของปีนี้  

อย่างไรก็ตาม จากการสำรวจทรัพย์ประเภทเอ็นพีเอ ที่ BAM เป็นเจ้าของทรัพย์ในย่านสีลมห่างจากรถไฟฟ้า 300 เมตร ทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการเร่งระบายคือโครงการสเตท ทาวเวอร์ ของบริษัท แชลเลนจ์ พร็อพเพอร์ตี้ ที่ได้พัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ พื้นที่พลาซ่าขนาดใหญ่ และร้านอาหาร 

พร้อมกันบริษัทยังได้นำโครงการ อัพ เอกมัย กลับมาเปิดขายอีกครั้ง โดยโครงการดังกล่าวเป็นคอนโดมิเนียมสูง 29 ชั้น 253 ยูนิต พื้นที่ใช้สอย 30-120 ตารางเมตร บนที่ดินกว่า 2 ไร่ ทำเลซอยสุขุมวิท 63 ราคาเริ่มต้น 3.99 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 1,445 ล้านบาท  ซึ่งโครงการพร้อมเข้าอยู่เดือน ก.พ.ปีนี้   ขณะเดียวกันอยู่ระหว่างการพัฒนาโครงการมายโอโซน หมู่บ้านสุขภาพ ที่เขาใหญ่ บนเนื้อที่ 1,300 ไร่ มูลค่าโครงการ 5,000 ล้านบาท ปัจจุบันได้แบ่งการพัฒนาออกเป็น 5 เฟส เฟสแรกขายที่ดินเปล่า 14 แปลง เฟสสองนั้นเป็นบ้านเดี่ยว 53 ยูนิต เฉลี่ย 10-15 ล้านบาท มูลค่า 700 ล้านบาท ปัจจุบัน 2 เฟสแรกได้ขายหมดแล้ว  ส่วนเฟส 3-5 จะขายที่ดินเปล่าราคาขาย 3-4 หมื่น/ตร.ว. ขนาดเริ่มต้น 200 ตร.ว. และยังมีแผนจะซื้อที่ดินเพิ่มพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมโลว์ไรส์รอบโครงการอีกด้วย 

วิษณุกล่าวถึงการเจรจาร่วมทุนกับบริษัทต่างชาติ ว่าขณะนี้มีความชัดเจนในระดับหนึ่งแล้วว่าจะเป็นกลุ่มนักลงทุนจากประเทศจีน เนื่องจากนักธุรกิจชาวจีนสนใจอสังหาริมทรัพย์ในไทยมาก  ซึ่งบริษัทเปิดรับการร่วมทุนทุกรูปแบบ แต่ต้องการผู้ร่วมทุนที่ไม่ได้มีแค่เงินทุนแต่ต้องมีโนว์ฮาวในการลดต้นทุนก่อสร้าง อีกทั้งสามารถนำสินค้าของบริษัทไปทำตลาดและดึงลูกค้าต่างชาติเข้ามาซื้อได้

“กลุ่มนักลงทุนจากประเทศจีนถือว่ามีความชัดเจนมากกว่านักลงทุนจากประเทศอื่นในย่านอาเซียนด้วยกัน เนื่องจากได้มองเห็นโอกาสการเข้ามาร่วมทุน และตลาดการท่องเที่ยวไทยลูกค้าจีนถือว่ามาแรง หลังจากหลายประเทศนั้นประสบปัญหาทางด้านกำลังซื้อที่ค่อนข้างซบเซาโดยเฉพาะชาวรัสเซียที่ประสบปัญหาค่าเงินที่ตกต่ำ ทำให้กำลังซื้อจากต่างชาติหดหายจึงต้องหาลูกค้ากลุ่มใหม่ๆ มาทดแทน” วิษณุ กล่าว

สำหรับผลการดำเนินงานในปีที่ผ่านมา บริษัทมียอดรับรู้รายได้จำนวน 1,271 ล้านบาท ปัจจุบันมียอดขายรอรับรู้รายได้หรือแบ็กล็อกกว่า 2,000 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการแนวสูง 66% และแนวราบ 34% ที่จะรับรู้ภายในปีนี้ โดยในปีนี้ตั้งเป้ายอดขายไว้ 3,000 ล้านบาท  และรับรู้รายได้ไว้ 2,000 ล้านบาท