ทำเลลงทุนอพาร์ตเมนต์

โดย...ธนาคารเกียรตินาคิน

สัปดาห์นี้ขอนำบทสรุปที่รวบรวมจากงานสัมมนา “การเริ่มต้นธุรกิจอพาร์ทเมนต์ ไม่ยากอย่างที่คิด” ซึ่งจัดโดยทีมที่ปรึกษาสายสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคิน โดยเจาะเฉพาะเรื่องทำเลที่ตั้งที่น่าสนใจใน กทม. กับกลุ่มลูกค้าที่เป็นนักศึกษาและกลุ่มคนทำงานเป็นหลัก เนื่องจากตลาดมีแนวโน้มขยายตัวดี รวมถึงอัตราการเข้าพัก (Occupancy Rate) และอัตราค่าเช่าก็มีแนวโน้มสูงขึ้นในเกณฑ์ที่ดี สำหรับแนวทางการวิเคราะห์ทำเลที่ตั้งในการลงทุนนั้น จะพิจารณาบน 3 ปัจจัยหลักๆ ประกอบกัน คือ 1.อัตราการเข้าพัก 2.อัตราค่าเช่า และ 3.ระดับการแข่งขัน

เริ่มต้นจากการเก็บข้อมูลภาคสนามจริง ซึ่งธนาคารเกียรตินาคินได้เก็บรวบรวมไว้ในหลายๆ ทำเลบนตลาดกลุ่มนักศึกษาและกลุ่มคนทำงานมาใส่ลงในแผนภูมิ ให้แกนตั้งเป็นอัตราการเข้าพัก (Occupancy Rate) โดยเลือกโซนที่มีอัตราการเข้าพักเฉลี่ย 90% ขึ้นไป ส่วนแกนนอน เป็นอัตราค่าเช่าต่อเดือน โดยเลือกโซนที่มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยมากกว่า 3,000 บาท/เดือน และให้ค่าการแข่งขันสูง กลาง ต่ำ ตามสีของจุดบนแผนภูมิ สำหรับการศึกษาครั้งนี้เราจะให้เห็นภาพใหญ่ก่อน

เริ่มจากการเปรียบเทียบศักยภาพของทำเลที่ตั้ง พบว่า ทำเลเด่นๆ มี 7 โซนที่เห็นชัดเจน ได้แก่ มหาวิทยาลัยกรุงเทพ มหาวิทยาลัยเทคโนโลยีพระจอมเกล้าธนบุรี มหาวิทยาลัยรังสิต ลาดกระบัง รัชดาภิเษก และอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ โดยโซนเหล่านี้เป็นโซนที่มีอัตราการเข้าพักสูง มีอัตราค่าเช่าสูง และยังมีการแข่งขันในโซนที่ต่ำด้วย

ส่วนในทางกลับกัน โซนที่มีการแข่งขันสูงจะมีผลเป็นอย่างไร ขอยกตัวอย่างโซนมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ รังสิต ถึงแม้โซนนี้จะมีค่าเช่าที่สูง แต่มีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยแค่ 75% ซึ่งต่ำมาก และต่อไปจากอัตราเข้าพักที่ต่ำก็จะทำให้เกิดการแข่งขันด้านราคา ส่งผลให้อัตราค่าเช่ามีแนวโน้มต่ำลงในอนาคต หรือมีอัตราการเติบโตของค่าเช่าที่ช้า

การเลือกทำเลที่ตั้งยังไม่จบเท่านี้ครับ ข้อมูลข้างต้นยังเป็นแค่การมองในภาพใหญ่ว่าทำเลไหนน่าสนใจต่างกันอย่างไรเท่านั้น ยังมีอีกหลายเรื่องทีเดียวที่จะต้องนำมาพิจารณาเพื่อความสำเร็จในธุรกิจนี้ และถ้ามีโอกาสจะนำข้อมูลส่วนอื่นๆ มาแชร์ให้กับทุกท่านต่อไป