ตลาดเช่าญี่ปุ่น บูมคอนโดศรีราชา

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

หากเอ่ยถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่เป็นอันดับสองรองจากกรุงเทพฯ คงต้องยกให้ “ตลาดชลบุรี” ซึ่งเป็นผลจากการที่ชลบุรีมีพื้นฐานทางเศรษฐกิจที่มาจากทั้งภาคอุตสาหกรรมและภาคการท่องเที่ยว ทำให้เศรษฐกิจท้องถิ่นมีความแข็งแรงกว่าตลาดต่างจังหวัดอื่นๆ ที่ต้องพึ่งพาแหล่งรายได้เพียงอย่างใดอย่างหนึ่ง โดยในส่วนของแหล่งงานภาคอุตสาหกรรม เช่น นิคมอุตสาหกรรมเหมราชชลบุรี นิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร นิคมอุตสาหกรรมปิ่นทอง นิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบัง นิคมอุตสาหกรรมบ้านบึง นิคมอุตสาหกรรมเหมราชอีสเทิร์นซีบอร์ด นิคมอุตสาหกรรมยามาโตะ อินดัสทรีส์ และภาคการท่องเที่ยวก็มีพัทยา และยังมีเกาะต่างๆ ที่ได้รับความนิยมจากทั้งคนไทยและต่างชาติ

ปัจจัยดังกล่าวทำให้ที่ผ่านมาตลาดที่อยู่อาศัยชลบุรีขยายตัวต่อเนื่อง โดยจากการสำรวจของบริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) พบว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในชลบุรีในปี 2557 ขยายตัวจากปี 2556 ประมาณ 24% โดยมีบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่รวมกัน 3.64 หมื่นยูนิต แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 1.94 หมื่นยูนิต และบ้านจัดสรร 1.7 หมื่นยูนิต ซึ่งหากย้อนกลับไปเมื่อปี 2556
ก็มีที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่กันประมาณ 3 หมื่นยูนิต 

สุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและพัฒนา บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) กล่าวว่า นักลงทุนชาวไทยยังเป็นกลุ่มของนักลงทุนหลักในชลบุรี แม้ว่าจะมีนักลงทุนต่างชาติเข้ามาลงทุนในชลบุรีมากขึ้น แต่ก็ยังไม่มากนัก เช่น นักลงทุนชาวยุโรปและกลุ่มสแกนดิเนเวียนนิยมลงทุนคอนโดมิเนียมในพัทยาหลายโซน ส่วนนักลงทุนชาวญี่ปุ่นเน้นลงทุนอยู่ในศรีราชา เพราะเป็นบริเวณที่ชาวญี่ปุ่นให้ความนิยมอยู่อาศัย

บิ๊กอสังหาฯ เริ่มปักธง

จากการลงพื้นที่สำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในชลบุรีที่กำลังโดดเด่นในเวลานี้ คือ อ.ศรีราชา หลังจากที่ก่อนหน้านี้การพัฒนาในพัทยามีจำนวนมาก และอาจจะอยู่ในภาวะโอเวอร์ซัพพลายในบางพื้นที่ โดย อ.ศรีราชา มีพื้นที่ประมาณ 610 ตารางกิโลเมตร เป็นอำเภอขนาดเล็กที่ชาวญี่ปุ่นในระดับกลาง-บนที่ทำงานอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ ในบริเวณนี้นิยมอยู่อาศัย เพราะมีสิ่งอำนวยความสะดวก ทั้งคอนโดมิเนียม โรงแรม เซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ ร้านอาหาร ซูเปอร์มาร์เก็ตสไตล์ญี่ปุ่นเปิดให้บริการครบ แต่อัตราค่าเช่ายังไม่สูงมากเมื่อเทียบกับย่านสุขุมวิทตอนกลาง (ทองหล่อ-เอกมัย)

ปัจจุบันมีทั้งกลุ่มทุนท้องถิ่นและผู้ประกอบการจากส่วนกลาง เช่น ศุภาลัย ณุศาศิริ ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ฯลฯ ลงไปปักธงทำตลาดบ้างแล้ว โดยในส่วนของกลุ่มณุศาศิริ ที่เริ่มทยอยเก็บที่ดินฝั่งริมทะเลตั้งแต่ปีที่แล้วมา 2 แปลงใหญ่ คือ แปลงที่ีติดกับคอนโดมิเนียม เดอะ ซี 11 ไร่ และแปลงที่อยู่ใกล้ท่าเรือเกาะลอยอีก 11 ไร่ ซึ่งแปลงนี้จะอยู่ติดกับที่ดินของตัน พาสกรนที แห่งอิชิตัน โดยทั้งสองแปลงจะพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมและโรงแรมที่ดึงเชนชั้นนำมาบริหาร เพื่อเพิ่มมูลค่าให้กับฝั่งคอนโดมิเนียม ซึ่งจะเปิดตัวโครงการแรกก่อน (แปลงติดกับเดอะ ซี) เป็นโรงแรม 1 อาคาร ความสูง 32 ชั้น จำนวน 250 ห้อง และคอนโดมิเนียม 3 อาคาร ความสูง 29-32 ชั้น รวมห้องชุด 893 ยูนิต ราคาขายเฉลี่ย 1.1 แสนบาท/ตร.ม. ส่วนแปลงที่ 2 จะรอประเมินสถานการณ์โครงการแรกก่อน

โซนไข่แดงศรีราชาบูมสุด

วิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แคปปิตอล วันเรียลเอสเตท ที่ปรึกษาด้านการตลาดและการลงทุนอสังหาฯ กล่าวว่า ศรีราชาได้อานิสงส์จากกลุ่มผู้เช่าชาวญี่ปุ่นที่ทำงานในชลบุรีเป็นหลัก โดยปัจจุบันประเมินว่ามีชาวญี่ปุ่นที่อยู่อาศัยในศรีราชาประมาณ 1.2-1.5 หมื่นคน แบ่งเป็น ผู้ลงทะเบียนทำงานถาวรในศรีราชาประมาณ 5,000 คน ส่วนที่เหลือเป็นชาวญี่ปุ่นที่เข้ามาทำงานหรือติดต่อธุรกิจชั่วคราวในศรีราชา แต่ที่พักอาศัยที่เจาะกลุ่มคนญี่ปุ่นปัจจุบันมีประมาณ 5,000 ยูนิต สร้างเสร็จแล้วเพียง 50%

“ก่อนหน้าที่ศรีราชายังมีที่พักอาศัยชั้นดีไม่มากนัก ชาวญี่ปุ่นที่เป็นระดับผู้บริหารกับระดับหัวหน้างานจะพักโรงแรม หรือเซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ในช่วงวันทำงาน (จันทร์-ศุกร์) ส่วนวันหยุดก็จะเข้าไปพักที่ย่านสุขุมวิทตอนกลาง เช่น เอกมัย ทองหล่อ ฯลฯ” วิทย์ กล่าว

ขณะที่ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาที่เริ่มมีการพัฒนาโครงการที่พักอาศัยในศรีราชามากขึ้น ชาวญี่ปุ่นกลุ่มนี้ก็เริ่มย้ายจากสุขุมวิทมาอยู่ศรีราชา โดยทำเลที่ได้รับความนิยมในการอยู่อาศัยมากที่สุด คือ บริเวณใกล้ศูนย์การค้าโรบินสันไม่เกิน 2 กิโลเมตร ซึ่งถือว่าโซนนี้คือไข่แดงของศรีราชา ซึ่งนอกจากปัจจัยเรื่องสิ่งอำนวยความสะดวกแล้ว รัฐบาลญี่ปุ่นยังให้ความสำคัญกับการอยู่อาศัยของชาวญี่ปุ่นในศรีราชา สนับสนุนให้ครอบครัวชาวญี่ปุ่นที่ทำงานในชลบุรีส่งลูกเรียนโรงเรียนญี่ปุ่นในศรีราชาแทนการส่งไปเรียนที่กรุงเทพฯ จึงเป็นปัจจัยให้ความต้องการที่พักถาวรในศรีราชาเพิ่มขึ้น

ราคาที่ดินที่ขยับแรงในรอบ 3 ปี

วิทย์ กล่าวอีกว่า ราคาที่ดินในศรีราชาปรับขึ้นเท่าตัวในรอบ 3 ปี โดยโซนใกล้โรบินสันในปี 2556 ยังเสนอขายอยู่ที่ 1.5-2 แสนบาท/ตารางวา (ตร.ว.) แต่เมื่อต้นปี 2558 ที่ดินติดถนนสุขุมวิทใกล้โรบินสัน ศรีราชา เสนอขายสูงถึง 3.5 แสนบาท/ตร.ว. ซึ่งแม้ว่าราคาจะขยับค่อนข้างสูง แต่คาดว่าจะยังได้รับความสนใจ เช่นเดียวกับราคาขายคอนโดมิเนียมที่ขยับขึ้นแรงเช่นกัน โดยคอนโดมิเนียมระดับกลางบน ที่เจาะกลุ่มนักลงทุนปล่อยเช่าชาวญี่ปุ่นจะขยับแรงกว่าคอนโดมิเนียมระดับกลางล่าง ส่วนอัตราค่าเช่าที่พักเจาะกลุ่มญี่ปุ่นในศรีราชาถือว่าค่อนข้างสูง แต่ยังถูกกว่าหากเท่ียบกับทำเลทองหล่อ และเอกมัย ซึ่งเป็นย่านที่ชาวญี่ปุ่นนิยมอยู่อาศัย

ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย กล่าวว่า ตลาดศรีราชามีความต้องการ 2 กลุ่ม คือ กลุ่มคนทำงานที่มีกำลังซื้่อสูงจะเลือกอยู่ใจกลางศรีราชา แต่ถ้าเป็น ซึ่งโดยภาพรวมถือว่าตลาดไปได้เรื่อยๆ ไม่ได้ร้อนแรงมาก แต่ก็ไม่ได้เซาซบ โดย ศุภาลัย วิสต้า ศรีราชา-แยกท่าเรือแหลมฉบัง ที่เปิดตัวไปเมื่อปีที่แล้ว ราคาเริ่มต้นไม่เกิน 2 ล้านบาท ปัจจุบันมียอดขายประมาณ 70%

ทั้งนี้ จากการลงพื้นที่สำรวจ อ.ศรีราชา ยังพบว่าไม่เพียงแต่นักลงทุนคนไทยเท่านั้นที่สนใจลงทุนที่ดินและคอนโดมิเนียมในศรีราชา ขณะนี้ยังมีกลุ่มนักลงทุนชาวญี่ปุ่นสนใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในศรีราชาด้วยเช่นกัน ประเมินได้จากเริ่มมีกลุ่มนายหน้าที่เป็นชาวญี่ปุ่นลงพื้นที่ศึกษาตลาด เป็นที่ปรึกษาด้านการลงทุน และเป็นตัวแทนติดต่อซื้อขายที่ดินให้นักลงทุนชาวญี่ปุ่น

หากวิเคราะห์ข้อดี ข้อเสีย ของทำเลศรีราชา จะเห็นว่าสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ สำหรับคนท้องถิ่นถือว่ามีพื้นฐานที่ดี ส่วนคนที่สนใจซื้อลงทุน ข้อดี คือ มีตลาดเช่าญี่ปุ่นรองรับชัดเจน และมีโอกาสได้ผลตอบแทนที่ดี แต่ข้อเสีย คือ ปัจจัยบวกที่สนับสนุนมีเพียงความต้องการเช่าของกลุ่มญี่ปุ่นเท่านั้น ซึ่งหากกลุ่มทุนญี่ปุ่นมีแผนขยับขยายการลงทุนไปยังจังหวัดอื่นหรือประเทศอื่น ก็เป็นความเสี่ยงที่ผู้สนใจลงทุนควรคำนึงถึงด้วย โดยหากอัตราค่าเช่าในศรีราชาอยู่ที่ 800-1,000 บาท/ตร.ม./เดือน เพดานราคาคอนโดมิเนียมที่ยังสามารถสร้างผลตอบแทนได้ 8-10% ต่อปี ไม่ควรเกิน 1.2 แสนบาท/ตร.ม.