รัชดาฯ-ท่าพระ-ตลาดพลู ทำเลฮอตย่านฝั่งธนฯ

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ทำเลรัชดาฯ-ท่าพระ บริเวณรถไฟฟ้าบีทีเอส สถานีตลาดพลู และสถานีโพธิ์นิมิตร ยังคงเป็นหนึ่งในทำเลเกาะแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายที่ร้อนแรงต่อเนื่อง แม้ว่าปัจจุบันจะมีคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างขายในตลาดจำนวนไม่น้อย แต่ก็ยังคงมีความเคลื่อนไหวเกี่ยวกับการซื้อขายที่ดินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่เพื่อเปิดโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง ด้วยแรงหนุนของรถไฟฟ้าบีทีเอสส่วนต่อขยายที่เปิดวิ่งแล้ว ผนวกกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่บริเวณแยกท่าพระที่วันนี้มีความคืบหน้าไปมากแล้ว

ทำเลรัชดาฯ-ท่าพระ ในบริเวณสถานีตลาดพลู-โพธิ์นิมิตร รวมถึงแยกท่าพระ จึงกลายเป็นทำเลศักยภาพสูงด้วยรถไฟฟ้าที่วิ่งขนาบถึง 2 สายเลยทีเดียว

จากการลงพื้นที่สำรวจในบริเวณนี้พบว่า มีโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในรอบ 5-7 ปี ประมาณ 11 โครงการ แต่ละโครงการจะมีห้องชุดประมาณ 500-1,000 ยูนิต ซึ่งล้วนเป็นโครงการของผู้ประกอบการอันดับต้นๆ ของตลาดอสังหาริมทรัพย์

ใน 11 โครงการที่เปิดขายเป็นก่อสร้างและโอนกรรมสิทธิ์ครบไปแล้ว 7 โครงการ และยังอยู่ระหว่างขาย ก่อสร้าง และทยอยโอนอีก 4 โครงการ โดยปีที่แล้วโครงการแอสปาย ท่าพระของบริษัท เอพี (ไทยแลนด์) ถือว่าร้อนแรงมากที่สุด เพราะติดกับสกายวอล์กสถานีตลาดพลู โดยมีจำนวนห้องชุดมากถึง 1,219 ยูนิต ราคาเฉลี่ย 9.5 หมื่นบาท/ตร.ม. ขายหมดในเวลาเพียงไม่กี่วัน แม้จะเป็นช่วงที่สถานการณ์การเมืองที่เพิ่งคลี่คลาย และเศรษฐกิจยังไม่ปรับตัวดีนัก และเป็นโครงการที่มีการเสนอขายใบจองทั้งผ่านตัวแทนขายและในโลกออนไลน์ โดยที่โครงการยังไม่ได้เริ่มงานก่อสร้างเลย

ขณะที่โครงการที่เปิดตัวในช่วงต้นปีที่แล้วอย่าง ยู ดีไลท์ แอท ตลาดพลู สเตชั่นของบริษัท แกรนด์ ยูนิตี้ ดิเวลล็อปเมนท์ ที่มีจำนวน 973 ยูนิต ราคาเฉลี่ย 8.4 หมื่นบาท/ตร.ม. แม้ราคาจะถูกกว่าค่ายคู่แข่ง แต่ทำเลที่ห่างจากคู่แข่งจึงยังมียอดขายที่ไม่สูงมากนัก ส่วนโครงการไอดีโอ สาทร-ท่าพระ ของบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ 1,339 ยูนิต ราคาเฉลี่ย 1 แสนบาท/ตร.ม. ที่เปิดมากว่า 1 ปี และปัจจุบันก่อสร้างเสร็จแล้ว อยู่ระหว่างทยอยส่งมอบ แต่ก็ยังมีซัพพลายเหลือขายอยู่ไม่น้อยกว่า 30% (ไม่รวมห้องชุดของกลุ่มนักลงทุนระยะสั้นที่ปล่อยขายใบจอง)

แม้ว่าซัพพลายเหลือขายในโซนนี้จะยังมีอยู่ไม่น้อย แต่ความเคลื่อนไหวล่าสุด มีที่ดิน 2 แปลง (ตรงข้ามเดอะมอลล์ท่าพระ) ที่เริ่มรอบรั้ว ซึ่งมีกระแสข่าวแล้วว่านักพัฒนาคอนโดมิเนียมอันดับต้นๆ ทั้งกลุ่มแมกโนเลีย และกลุ่มอนันดา อยู่ระหว่างเจรจาซื้อที่ดินบล็อกดังกล่าว รวมถึงที่ดินเปล่าแปลงใหญ่ติดกับโครงการไลฟ์ ท่าพระ มุ่งหน้าไปทางชุมชนเก่าแก่ตลาดพลู กลุ่มแสนสิริก็เตรียมขึ้นโครงการภายใต้แบรนด์เดอะ เบส ด้วยเช่นกัน

สุรเชษฐ์ กองชีพ ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า จุดเด่นของทำเลย่านนี้ นอกจากจะมีรถไฟฟ้าแล้ว ยังสามารถเดินทางไปยังจุดต่างๆ ในกรุงเทพฯ ได้สะดวก เพราะสามารถเชื่อมต่อกับถนนสาทร พระรามที่ 3 ราชพฤกษ์ เพชรเกษม และจรัญสนิทวงศ์ได้สะดวก จึงทำให้ผู้ประกอบการหลายรายให้ความสนใจพื้นที่นี้ รวมถึงหากมององค์ประกอบในการอยู่อาศัยแล้ว ถือว่ามีครบ เพราะมีชุมชนเดิมและมีศูนย์การค้าในพื้นที่

สำหรับราคาที่ดินโซนนี้มีการปรับราคาขึ้นค่อนข้างแรงเช่นกัน โดยในปัจจุบันขายกันที่ตารางวาละ 2.5-5 แสนบาท (และมีผู้ประกอบการบางรายซื้อที่ดินเพื่อทำทางเข้าออกไปในตารางวาละ 1 ล้านบาทในย่านนี้เช่นกัน แต่ถือเป็นกรณีพิเศษ) ซึ่งราคาที่ดินประมาณนี้สามารถพัฒนาคอนโดมิเนียมระดับกลาง-บนได้อยู่ ทำให้ในปัจจุบันมีที่ดินบางแปลงที่ปล่อยเช่าไปทำอย่างอื่นมีการเรียกคืนจากผู้เช่าทันทีที่หมดสัญญา และทุบ รื้อสิ่งปลูกสร้างเดิมออกไป

ในอนาคตทำเลย่านนี้จะเกิดการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างมาก รวมถึงโครงการรถไฟฟ้าสายสีเทาที่มีข่าวว่าจะขยายเส้นทางจากถนนพระรามที่ 3 มาเชื่อมต่อกับสายสีน้ำเงินที่ท่าพระ ซึ่งจะผ่านสถานีตลาดพลู ยิ่งจะส่งผลให้พื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าตลาดพลูมีความน่าสนใจมากขึ้นไปอีกทันทีที่โครงการนี้มีความชัดเจนมากกว่าในปัจจุบัน

นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง ที่ปรึกษาด้านการตลาด และการขายของโครงการอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า หากวิเคราะห์ภาพรวมทำเลส่วนต่อขยายกรุงธนบุรี-บางหว้า เป็นทำเลที่เติบโตมากที่สุด โดยทำเลธนบุรี-เพชรเกษมตั้งแต่ปี 2554 จนถึงปัจจุบันเติบโตถึง 200% โดยมีซัพพลายเพิ่มขึ้นจาก 1.3 หมื่นยูนิตในปี 2554 เพิ่มขึ้นเป็น 4.3 หมื่นยูนิต

สำหรับราคาคอนโดมิเนียมในย่านนี้ปรับตัวขึ้่นอย่างหวือหวามาตลอดจากราคาตารางเมตรละกว่า 4 หมื่นบาท ขยับขึ้นมาเป็น 5-6 หมื่นบาท ขยับมาเป็น 8-9 หมื่นบาท และถึง 1 แสนบาท/ตร.ม.ในปัจจุบัน แต่ถ้าเช็กจากสถานะการขายในปัจจุบันแล้ว หากราคาทะลุ 1 แสนบาทขึ้นไป คงจะทำตลาดค่อนข้างยากในเวลานี้ เพราะกำลังซื้อส่วนใหญ่ในพื้นที่ยังวิ่งตามราคาขายที่เกินแสนบาทต่อตารางเมตรไม่ทัน ซึ่งคงต้องใช้เวลาอีกระยะที่จะทำให้ราคาวิ่งต่อไปได้ และอาจจะต้องรอหลังจากที่รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินเปิดให้บริการ

อย่างไรก็ตาม โซนรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายที่มายังฝั่งธนบุรียังมีโอกาสขยายตัวต่อเนื่อง เพราะยังมีพื้นที่รอการพัฒนาอยู่อีกมากเมื่อเทียบกับฝั่งพระนคร