แนวคิดเรื่องเครื่องทุ่นแรง

เคยสงสัยมั้ยครับ ว่าทำไมผู้ประกอบการหรือบุคคลที่มีเงินมากพอที่จะลงทุนทำโครงการ ทำไมเขาเหล่านั้นยังต้องการเงินทุนจากธนาคาร เหตุผลง่ายๆ ก็คือ เป็นแนวคิดการใช้เครื่องทุ่นแรง (Principle of levers) นั่นเอง …

ทำไมคนมีเงินยังต้องการเงินจากธนาคารอีก คำตอบก็คือ เจ้าสัวต้องการเงินตอบแทนแบบทวีคูณโดยออกแรงหรือกำลังเท่าเดิม ลองจินตนาการดูว่า สมมติมีเจ้าสัวท่านหนึ่ง มีเงินสดอยู่กับตนเอง 200 ล้านบาท ถ้านำเงินสดทั้งหมดไปลงทุนโดยไม่พึ่งเงินจากสถาบันการเงิน สุดท้ายได้ผลตอบแทนกลับมา 40 ล้านบาท หรือคิดเป็น 20%

แต่ถ้าเจ้าสัวนำเครื่องทุ่นแรงมาใช้ โดยใช้เงินสดของตนเองที่มีอยู่ 200 ล้านบาท ร่วมลงทุนกับสถาบันการเงินอีก 200 ล้านบาท สมมติได้ผลตอบแทนเท่าเดิม คือ 20% เมื่อจบโครงการนี้ได้รับผลตอบแทนเป็นจำนวนเงิน 80 ล้านบาท หักค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยสมมติ 16 ล้านบาท เหลือกลับเข้ากระเป๋าเจ้าสัวเท่ากับ 64 ล้านบาท หรือคิดเป็นผลตอบแทน 32%

เห็นได้ชัดเจนว่า เจ้าสัวลงเงิน 200 ล้านบาทเท่ากัน แต่กรณีใช้เครื่องทุ่นแรง จะได้รับผลตอบแทนที่เพิ่มขึ้นเกือบ 60% เลยทีเดียว

ถ้าเกิดสามารถกู้เงินได้มากกว่า 200 ล้านบาท เช่น เจ้าสัวลง 200 ล้านบาท สถาบันการเงินลง 400 ล้านบาท เจ้าสัวจะได้ผลตอบแทนเพิ่มขึ้นเป็น 88 ล้านบาท หรือ 44% จะเห็นได้ว่า ถ้าเราสามารถใช้เครื่องทุ่นแรงได้มากเท่าไหร่ ผลตอบแทนก็จะเพิ่มขึ้นตามตัวมาเท่านั้น

แต่ข้อควรระวัง คือ ความเสี่ยงที่ไม่เท่ากันในการใช้เครื่องทุ่นแรงแต่ละแบบ ซึ่งในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ความเสี่ยงนี้ขึ้นอยู่กับกระแสเงินสดของโครงการ ความสามารถในการชำระดอกเบี้ย และระยะเวลาจบโครงการ ซึ่งเป็นขวากหนามสำคัญในการทำให้ไม่สามารถเพิ่มขนาดกำลังเครื่องทุ่นแรงให้ได้มากอย่างที่เราคิด

ยกตัวอย่างเช่น เจ้าสัวกู้เงินจากสถาบันการเงิน 800 ล้านบาท เปรียบเทียบกับส่วนของตนเอง 200 ล้านบาท (คิดเป็นอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน 4 เท่า) โดยมีอัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารคิดเท่ากับ 8% ต่อปี จะพบว่าเจ้าสัวมีภาระดอกเบี้ยเป็นจำนวนเงิน 64 ล้านบาท/ปี

ถ้าการดำเนินการของโครงการไม่เป็นอย่างที่คาดคิดไว้ เช่น เงินสดที่คาดว่าจะเข้ามาในโครงการในหนึ่งปีมาไม่ถึง 64 ล้านบาท ก็จะเป็นหนี้เสียทันที อย่างนี้เรียกว่า กระแสเงินสดไม่พอ แต่ถ้าเจ้าสัวมีเงินสดจากแหล่งอื่นมาชำระดอกเบี้ย ปีแรกเจ้าสัวก็ยังผ่านพ้นไปได้ แต่ถ้าระยะเวลาจบโครงการไม่เป็นไปตามแผน ไม่ช้าเจ้าสัวก็จะไม่สามารถชำระดอกเบี้ยได้ และเป็นหนี้เสียในที่สุดเช่นเดียวกัน

ดังนั้น ก่อนที่เราจะใช้เครื่องทุ่นแรง เราควรรู้จักข้อจำกัดของเครื่องมือนั้นด้วย แล้วคำถามต่อมา คือ อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนเท่าไหร่จึงจะเหมาะสมกับความเสี่ยงของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ด้วยอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบัน และคิดจากความสามารถในการชำระหนี้จากตัวโครงการเอง ระดับอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนที่เหมาะสม เท่ากับ 1-3 เท่า ทั้งนี้สามารถเปลี่ยนแปลงได้ตามระดับความเสี่ยงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงนั้น ถ้ามีปัจจัยความเสี่ยงมากในตลาด เช่น แนวโน้มดอกเบี้ยที่สูงขึ้น หรืออัตราการว่างงานมีแนวโน้มสูงขึ้น อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนก็ต้องลดลงเพื่อให้เหมาะสมครับ