J-REIT ทางเลือกลงทุน รับอสังหาฯญี่ปุ่นฟื้นตัว

ในปีที่ผ่านมา TISCO ESU แนะนำกลยุทธ์การลงทุน โดยอ้างอิง 3 Theme หลัก ได้แก่ 1) ดอลลาร์สหรัฐแข็ง 2) น้ำมันถูก และ 3) Yield ต่ำ ซึ่งจะส่งผลบวกต่อการลงทุนดังต่อไปนี้ 1) ผู้ผลิตและส่งออกสินค้า 2) ผู้นำเข้าน้ำมัน และ 3) สินทรัพย์ที่ให้ Yield สูง (High yielding assets)

โดยในกลุ่ม High-yielding assets เราแนะนำให้ลงทุนในกลุ่มทรัสต์ เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ในสหรัฐอเมริกา ซึ่งให้ผลตอบแทนได้อย่างเป็นที่น่าพอใจ โดยในปี 2014 ดัชนี MSCI US REITปรับตัวเพิ่มขึ้นราว 25% นับเป็นประเภทสินทรัพย์ ซึ่งให้ผลตอบแทนดีเป็นอันดับต้นๆ ของโลก (เทียบกับดัชนี S&P500 ที่ปรับตัวขึ้น 11%)

มาในปี 2015 เรายังเชื่อว่าการลงทุนใน REIT จะยังคงให้ผลตอบแทนได้ดีอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากภาวะดอกเบี้ยทั่วโลกที่ยังทรงตัวอยู่ในระดับต่ำ โดยเฉพาะในญี่ปุ่นซึ่งดอกเบี้ยพันธบัตรถูกกดให้ต่ำลงจากมาตรการอัดฉีดสภาพคล่องที่ยังดำเนินอยู่อย่างต่อเนื่อง และการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นที่กำลังผ่านจุดต่ำสุด ซึ่งคล้ายกับในสหรัฐในช่วง 2-3 ปีก่อนหน้านี้

โดยสัญญาณแรกของการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่น ได้แก่ ราคาที่ดินในเขตเมืองใหญ่ที่เริ่มปรับตัวขึ้นเป็นครั้งแรกในปี 2014 หลักจากปรับตัวลงต่อเนื่องมาตลอด 6 ปีก่อนหน้า ซึ่งจะทำให้รายได้จากค่าเช่าของ J-REIT ปรับตัวขึ้นตามมา

ส่วนค่าเช่าอาคารสำนักงาน ซึ่งเป็น Sector หลักของ J-REIT มีแนวโน้มปรับตัวขึ้น เนื่องจากอัตราพื้นที่ว่างของสำนักงานให้เช่า (Vacancy Rate) ลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในเขตโตเกียว ด้าน Sector ที่อยู่อาศัย อัตราการสร้างบ้านใหม่ในญี่ปุ่นยังทรงตัวอยู่ในระดับต่ำ หลังจากเกิดวิกฤตเศรษฐกิจโลกในปี 2008 ซึ่งทำให้อุปทานของที่อยู่อาศัยอยู่ในสภาพตึงตัว นอกจากนั้นชาวญี่ปุ่นรุ่นใหม่ยังมีแนวโน้มนิยมการเช่าแทนการซื้อบ้าน เนื่องจากภาษีมรดกที่สูงถึง 40% จะถูกยกเว้นในกรณีที่ทายาทผู้รับมรดกไม่มีบ้านเป็นของตนเองเท่านั้น ทำให้คนญี่ปุ่นรุ่นใหม่นิยมเช่าบ้านอยู่อาศัยในช่วงที่ยังรอรับมรดกจากบรรพบุรุษ

ในกลุ่มโรงแรมการท่องเที่ยวที่ขยายตัวอย่างรวดเร็วจากการอ่อนค่าของเงินเยน ช่วยเพิ่มความต้องการห้องพักของนักท่องเที่ยว โดยในปี 2014 มีนักท่องเที่ยวเข้าญี่ปุ่นราว 13 ล้านคน เพิ่มขึ้นกว่า 2 เท่าเมื่อเทียบกับยอดนักท่องเที่ยวในปี 2011 ที่ราว 6 ล้านคน

นอกจากปัจจัยบวกต่อ Sector หลักๆ ของภาคอสังหาฯ ดังที่ได้กล่าวมาข้างต้นแล้ว สินทรัพย์ในกลุ่ม J-REIT ยังจะมีแรงซื้อสนับสนุนจากธนาคารกลางญี่ปุ่นตามแผนการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านนโยบายการเงินอีกด้วย โดยธนาคารกลางญี่ปุ่นได้เพิ่มเป้าหมายการเข้าซื้อ J-REITs ในปี 2015 ตามมาตรการ QQE2 เป็นจำนวน 9 หมื่นล้านเยน เพิ่มขึ้นจากปี 2014 ที่ซื้อ 3 หมื่นล้านเยน

เรามองการลงทุนใน J-REIT ยังมี Upside อีกมาก เนื่องจาก Valuation ที่ยังอยู่ในระดับต่ำ ส่วนต่างระหว่างเงินปันผลของ J-REIT กับดอกเบี้ยที่ได้จากการลงทุนในพันธบัตรรัฐบาลระยะยาว (Dividend Yield Spread) ยังสูงสุดในกลุ่มประเทศพัฒนาแล้ว ซึ่งชี้ให้เห็นว่าการลงทุนใน J-REIT ยังน่าสนใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงที่ดอกเบี้ยทรงตัวอยู่ในระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์