ค่าเสียหาย ‘น้ำรั่ว’ ห้องชุดชั้นบน-ล่าง

“ปัญหา น้ำรั่วจากชั้นบนลงสู่ห้องชุดข้างล่างจนพรม ผนังวอลเปเปอร์และเฟอร์ฯ ได้รับความเสียหาย ใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย” เพื่อนถามด้วยความอยากรู้

“แล้วคิดว่าถ้าน้ำรั่วจากห้องชุดชั้นบนลงชั้นล่างจะเป็นความรับผิดชอบของใคร” ผมย้อน หนึ่ง-นิติบุคคล สอง-เจ้าของห้องชุดชั้นบน และสาม-เจ้าของห้องชุดชั้นล่างที่ได้รับความเสียหาย

เกือบจะทุกคนบอกเป็นเสียงเดียวกัน “นิติบุคคลอาคารชุดสิครับที่ต้องรับผิดชอบ”

ที่จริงก็น่าจะเป็นเช่นนั้น เพราะผู้จัดการคอนโดจัดเก็บค่าส่วนกลางจากผู้อยู่อาศัยทุกเดือน แต่อย่าเพิ่งด่วนสรุปเป็นอย่างนี้ มาฟัง นคร มุธุศรี แจกแจงที่มาที่ไปให้กระจ่างก่อน

การบริหารจัดการอาคารชุดมีหลากหลายด้าน แต่ถ้าจำเพาะเจาะจงไปที่การออกเงินชดใช้ค่าเสียหายหรือซ่อมแซมแก้ไขอาคารสถานที่แล้วละก็ นิติบุคคลอาคารชุดจะควักจ่ายได้เฉพาะในจุดที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางเท่านั้น บริเวณภายในห้องชุดหรือทรัพย์ส่วนบุคคลไม่สามารถดำเนินการให้ได้ ยกเว้นกรณีต้นสายปลายเหตุที่ทำให้ทรัพย์สินภายในห้องชุดเสียหายเกิดจากทรัพย์ส่วนกลาง

อย่างเช่น ท่อน้ำรวมรั่วซึมหรือผนังอาคาร (ด้านที่ติดกับอาคาร) ชำรุดเสียหาย และ/หรือหลังคาหรือดาดฟ้าแตกร้าวมีรูโหว่ เป็นอาทิ

กรณีข้างต้นนิติบุคคลต้องมีหน้าที่ควักกระเป๋าจ่ายให้กับห้องชุดที่ได้รับความเสียหายทุกบาททุกสตางค์

ส่วนกรณีที่น้ำรั่วจากห้องชุดชั้นบนลงมาชั้นล่าง กรณีีนี้สองฝ่ายทั้งนิติบุคคลและทั้งเจ้าของห้องชุดไม่ต้องรับผิดชอบ  ส่วนห้องชุดยูนิตชั้นบนที่เป็นต้นตอทำให้เกิดน้ำรั่วที่พบเห็นออกบ่อยเจ้าของกรรมสิทธิ์มักจะโบกไม้สั่นมือปฏิเสธไม่รับผิดชอบลูกเดียว

เจอลูกนี้เข้าทั้งผู้จัดการคอนโดและคณะกรรมการออกอาการมึน พลิก พ.ร.บ.อาคารชุดหลายสิบตลบ ก็หาไม่พบบทบัญญัติที่เกี่ยวกับเรื่องนี้สักมาตรา จึงได้แต่แนะนำเจ้าของห้องชุดที่ได้รับความเสียหายให้ยื่นฟ้องศาลยุติธรรมเอาเอง

ทั้งสองฝ่ายต่อสู้คดีกันนานหลายเดือน สุดท้ายศาลพิพากษาให้จำเลย คือเจ้าของห้องชุดชั้นบนรับผิดชอบค่าเสียหายทั้งหมดพร้อมค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์

พระราชบัญญัติอาคารชุดไม่ได้ตราเอาไว้แล้วผู้พิพากษาไปหยิบยกข้อกฎหมายตรงไหนมาพิจารณาตัดสินกรณีนี้

ไม่ต้องออกอาการงงหรือตั้งข้อสงสัย เรื่องทำนองนี้เคยเกิดขึ้นจริง ผมกำลังจะบอกอยู่เดี๋ยวนี้

“ผู้ใดจงใจหรือประมาทเลินเล่อทำต่อบุคคลอื่นให้เขาเสียหายจนถึงแก่ชีวิตก็ดี แก่ร่างกายก็ดี อนามัยก็ดี เสรีภาพก็ดี ทรัพย์สินหรือสิทธิอย่างหนึ่งอย่างใดก็ดี ท่านว่าผู้นั้น “ทำละเมิด” จำต้องชดใช้สินไหมทดแทนเพื่อการนั้น”

ย่อหน้าบนคือความที่ท่านผู้พิพากษาหยิบยกมาพิจารณาตัดสินคดีเป็นบทบัญญัติในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 420 ครับ...!!!