อสังหาฯกินบุญเก่า

สัปดาห์ที่ผ่านมาผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ 2 ราย ได้แถลงแผนงานปี 2558 สรุปความได้ว่า ปีนี้แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวเล็กน้อยจากปี 2557 ที่พลาดเป้า เพราะประเมินกำลังซื้อต่างจังหวัดผิดพลาด แต่สิ่งที่พลาดเป้าจะเลื่อนมาเป็นรายได้ในปีนี้แทน

โอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) คาดว่าภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2558 เชื่อว่ายังขยายตัวได้ โดยประเมินว่าจะมีห้องชุดเปิดตัวใหม่ประมาณ 8 หมื่นยูนิต เพิ่มขึ้น 2.6% จากปีที่แล้วที่มีห้องชุดเปิดตัวใหม่ประมาณ 7.8 หมื่นยูนิต แต่ไม่ได้มากเท่ากับปี 2556 ที่มีห้องชุดเปิดตัวใหม่มากถึง 8.5 หมื่นยูนิต

“ปี 2556 คอนโดทำสถิติใหม่เปิดตัวมากที่สุดถึง 8.1 หมื่นหน่วย ปี 2557 คิดว่าไม่น่าเปิดตัวเยอะ ก็เปิดจริงถึง 7.8 หมื่นหน่วย ขณะนี้คอนโดครองตลาดอสังหาริมทรัพย์ถึง 50-60% และเคยทำสถิติสูงสุดถึง 70% แทนที่ตลาดทาวน์เฮาส์ไปแล้ว”

“ตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลางประมาณ 2-3 ล้านบาท เชื่อว่าจะยังเป็นตลาดใหญ่ที่มีความต้องการมากที่สุด เพียงแต่ผู้ประกอบการจะควบคุมต้นทุนในการพัฒนาอย่างไรให้สอดคล้องกับกำลังซื้อดังกล่าว” โอภาส กล่าว

ด้านบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) นพร สุนทรจิตต์เจริญ กรรมการผู้จัดการ เชื่อว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2558 คาดว่าจะสามารถขยายตัวได้ไม่ถึง 10% ตามการขยายตัวของเศรษฐกิจประเทศที่คาดว่าจะเติบโต 3-3.5% ไม่สูงมากนักเมื่อเทียบกับปี 2557 ที่มีการขยายตัวติดลบ โดยปัจจัยที่จะช่วยหนุนตลาดมีเพียงปัจจัยเดียว คือ การลงทุนอย่างต่อเนื่องของภาครัฐที่จะช่วยฟื้นความเชื่อมั่นของภาคเอกชนให้เกิดการลงทุนตามมา รวมถึงการฟื้นความเชื่อมั่นผู้บริโภค

ในปีที่ผ่านมาตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัดถือว่าตกต่ำที่สุดนับตั้งแต่ดำเนินธุรกิจมา โดยลดลงถึง 20-25% ส่งผลให้ยอดขายรวมของบริษัททำได้ 3.15 หมื่นล้านบาท ต่ำกว่าเป้าหมายที่วางเอาไว้เล็กน้อยจาก 3.2 หมื่นล้านบาท ซึ่งคาดว่าจะมาจากปัญหาราคาพืชผลทางการเกษตรตกต่ำทำให้กำลังซื้อลดลงตามไปด้วย

ปีนี้หวังว่ารัฐบาลจะช่วยฟื้นความเชื่อมั่นและกระตุ้นกำลังซื้อของผู้บริโภคเพิ่มขึ้น ซึ่งหากผู้บริโภคมีความเชื่อมั่นรายได้ในอนาคตก็จะมีส่วนช่วยในการตัดสินใจซื้อได้เป็นอย่างดี

“เป็นห่วงตลาดคอนโดมิเนียมต่างจังหวัดราคาเฉลี่ยยูนิตละ 2 ล้านบาท เนื่องจากขณะนี้กำลังประสบปัญหาคุณภาพของลูกค้า และสถาบันการเงินที่ไม่ปล่อยสินเชื่อให้ รวมถึงปัญหาราคาสินค้าเกษตรตกต่ำ ซึ่งอาจทำให้เกิดปัญหาทิ้งดาวน์ ไม่มาโอนสิทธิเพิ่มสูงขึ้น ในส่วนของตลาด กทม.นั้นไม่น่าเป็นห่วง เพราะช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ราคาเพิ่มสูงขึ้นมาโดยตลอด ทำให้ผู้ที่จองซื้อไว้มีกำไร จึงไม่ทิ้งเงินดาวน์ มีปัญหาแค่กู้ไม่ผ่านเท่านั้น” นพร กล่าว

LH ปีนี้จะเปิดตัวโครงการใหม่อีก 17 โครงการ รวมมูลค่า 3.7 หมื่นล้านบาท ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล 12 โครงการ และต่างจังหวัด 5 โครงการ  แบ่งเป็นบ้านเดี่ยว 65% ทาวน์เฮาส์ 5% และคอนโดมิเนียม 30% โดยคอนโดมิเนียมจะอยู่ในกรุงเทพฯ และเชียงใหม่เท่านั้น ส่วนในภาคตะวันออกเฉียงเหนือยังไม่มีแผนลงทุน เนื่องจากต้องการรอดูสถานการณ์ในปีนี้ว่าจะปรับตัวดีขึ้นหรือไม่ โดยบริษัทยังมีสินค้าคงเหลือจากสิ้นปี 2557 มูลค่า 73,330 ล้านบาท หรือมีโครงการที่อยู่ระหว่างการขาย 62 โครงการ

อดิศร ธนนันท์นราพูล กรรมการผู้จัดการ LH กล่าวว่า บริษัทเตรียมเม็ดเงินลงทุนจำนวน 1.2 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นงบลงทุนซื้อที่ดินจำนวน 8,000 ล้านบาท เพื่อรองรับการพัฒนาไปอีก 1 ปีครึ่ง และงบลงทุนซื้อหรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าจำนวน 4,000 ล้านบาท

ปัจจุบันอยู่ระหว่างเจรจาซื้ออพาร์ตเมนต์ในซานฟรานซิสโก สหรัฐ 1 แห่ง มูลค่าราว 70-75 ล้านเหรียญสหรัฐ หรือกว่า 2,000 ล้านบาท คาดว่าจะได้ข้อสรุปภายในครึ่งแรกของปีนี้ เป็นอพาร์ตเมนต์แห่งที่ 3 หลังจากได้ซื้อมาแล้ว 2 แห่ง

ส่วนงบลงทุนที่เหลืออีกเกือบ 2,000 ล้านบาท จะนำมาซื้อหรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในไทย เพื่อเพิ่มพอร์ตรายได้จากการเช่าในอนาคต รวมถึงการพัฒนาโรงแรมแกรนด์ เซ็นเตอร์พอยท์ สุขุมวิท จำนวน 440 ห้อง มูลค่ากว่า 2,000 ล้านบาท ที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง โดยเริ่มก่อสร้างแล้วเมื่อปลายปี 2557 และคาดว่าจะแล้วเสร็จในช่วงปลายปี 2559

“เราคาดว่าเงินที่ไปใช้ลงทุนโครงการโรงแรมที่ทองหล่อเหลือนิดหน่อย อาจจะนำไปใช้ลงทุนหรือซื้อพวกโครงการที่เกี่ยวกับการให้เช่า ซึ่งมองหาโอกาสอยู่ ไม่ว่าจะลงทุนเองหรือซื้อ ถ้าจะซื้อตอนนี้ก็มีคนมาเสนอเรื่อยๆ แต่ยังไม่ตัดสินใจ ส่วนโครงการศูนย์การค้าก็มีมองหาอยู่ รูปแบบคงคล้ายๆ กับเทอร์มินอล 21 แต่ตอนนี้ยังหาทำเลเจ๋งๆ แบบเทอร์มินอลไม่ได้” อดิศร กล่าว

LH มีเป้าหมายการดำเนินงานในปี 2558 ตั้งเป้ายอดขายไว้ที่ 3.4 หมื่นล้านบาท เติบโต 8% จากปี 2557 ที่ทำยอดขายได้ 3.15 หมื่นล้านบาท ส่วนเป้าหมายรายได้ตั้งไว้ที่ 3 หมื่นล้านบาท เติบโตขึ้นจากปีที่ผ่านมาทั้งปีมีรายได้เกินกว่าเป้าหมายที่ตั้งไว้ 2.5 หมื่นล้านบาท

สำหรับรายได้ที่ตั้งเป้าไว้ในปีนี้จะมาจากรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 2.8 หมื่นล้านบาท โดยในสิ้นปี 2557 บริษัทมียอดขายรอรับรู้รายได้ จำนวน 2.1 หมื่นล้านบาท ซึ่งจะรับรู้รายได้ในปีนี้ 5,000 ล้านบาท ส่วนที่เหลือจะทยอยรับรู้รายได้ในอีก 2 ปีข้างหน้า (ปี 2559-2560) ส่วนรายได้จากธุรกิจให้เช่าที่เป็นอพาร์ตเมนต์และโรงแรม จะมีรายได้อยู่ที่ประมาณ 2,000 ล้านบาท

ด้าน LPN โอภาส กล่าวว่า บริษัทเตรียมเม็ดเงินในการซื้อที่ดินไว้ 4,000 ล้านบาท ซึ่งจะเป็นที่ดินสำหรับการพัฒนาโครงการใหม่ในช่วงปลายปีนี้ถึงปีหน้า โดยนับจากนี้บริษัทจะเน้นวางแผนล่วงหน้า เพื่อดำเนินการเรื่องยื่นรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (อีไอเอ) ให้กับโครงการใหม่ๆ ลดความเสี่ยงเรื่องไม่ผ่านอีไอเอ

ขณะที่โครงการขนาดใหญ่อย่างเช่นเมืองคอนโดมิเนียมจะปรับวิธีการใหม่ โดยหากมีแนวคิดที่จะพัฒนาโครงการลักษณะนี้ จะใช้วิธีการแบ่งเฟสในการพัฒนาเพื่อลดความเสี่ยงหลายด้าน ส่วนโครงการนำร่องลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิต ปัจจุบันผ่านอีไอเอแล้ว โดยในเฟส 1 มียอดขายแล้ว 50% และจะนำมาเปิดตัวใหม่อีกครั้งในเร็วๆ นี้ ส่วนเฟส 2 ก็มีแผนจะเปิดตัวในปีนี้เช่นกัน

สำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่ในปีนี้ เบื้องต้นมีประมาณ 7-8 โครงการ คิดเป็นมูลค่ารวม 1.13 หมื่นล้านบาท แต่มีอีก 4 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 8,000 ล้านบาท ที่อยู่ระหว่างเจรจาซื้อที่ดิน หากสามารถเปิดได้ตามเป้าหมายทั้งหมด ปีนี้อาจจะมีโครงการแตะ 10-11 โครงการ คิดเป็นมูลค่ารวม 1.93 หมื่นล้านบาท

ขณะที่ LPN ตั้งเป้ายอดขายปีนี้ไว้ที่ 2 หมื่นล้านบาท เติบโต 18% จากปี 2557 และรายได้ที่ 1.6 หมื่นล้านบาท เติบโต 36% ส่วนหนึ่งมาจากยอดรอรับรู้รายได้ของปีนี้ 1.6 หมื่นล้านบาท

ปี 2557 บริษัทมียอดขายและรายได้ต่ำกว่าเป้าหมายโดยทำได้เพียง 1.7 หมื่นล้านบาท และ 1.17 หมื่นล้านบาท ตามลำดับ จากเป้าหมายเดิมที่ตั้งไว้ 2.4 หมื่นล้านบาท และ 1.5 หมื่นล้านบาท ตามลำดับ น้อยกว่าปี 2556 ที่มียอดขาย 2.44 หมื่นล้านบาท และรายได้ 1.35 หมื่นล้านบาท

“มั่นใจว่าเป้าหมายที่ตั้งไว้สามารถไปถึง เพราะงานในมือที่รอรับรู้รายได้ในปีนี้นั้นเกินครึ่งแล้ว เทียบปี 2557 ที่มีงานรอรับรู้รายได้มีไม่ถึงครึ่ง”

ปี 2557 LPN ชะลอ 4 โครงการ มูลค่ารวม 6,140 ล้านบาท ผลจากกำลังซื้ออ่อนแอจากเศรษฐกิจชะลอตัว โดยเป็นโครงการต่างจังหวัด ทั้งชะอำ หัวหิน ปทุมธานี ในเขตรังสิต เนื่องจากมีปัญหาผลกระทบจากอีไอเอ โดยโครงการทั้งหมดจะเลื่อนมาเปิดตัวปีนี้

โอภาส กล่าวว่า LPN มีนโยบายรักษาอัตรากำไรขั้นต้นไว้ไม่ต่ำกว่า 30% ค่าใช้จ่ายด้านการขายและการบริหารไม่รวมภาษีไม่เกิน 12% และคาดว่าจะคุมต้นทุนไม่ให้เกิน 70% ถ้ายอดขาย และรายได้เพิ่มขึ้นก็จะทำให้กำไรสุทธิเพิ่มตามด้วย