ฟองสบู่ที่ดิน อุปสรรคปั้นศก.พิเศษ

นอกจากการค้าชายแดนจะคึกคักอย่างยิ่งในช่วงที่ผ่านมา ราคาที่ดินในจังหวัดชายแดนก็พุ่งทะยาน ตามกระแสการลงทุนที่ไหลทะลักเข้าไปในพื้นที่ และยิ่งรัฐบาลมีนโยบายคลอดเขตเศรษฐกิจพิเศษชายแดน ก็ยิ่งเป็นตัวปั่นราคาให้พุ่งปรี๊ดขึ้นไปอีก

“โพสต์ทูเดย์” ได้สอบถามเรื่องนี้จากภาคเอกชนในพื้นที่พัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษระยะแรก ได้แก่ อ.แม่สอด จ.ตาก อ.อรัญประเทศ จ.สระแก้ว อ.คลองใหญ่ จ.ตราด จ.มุกดาหาร และ อ.สะเดา จ.สงขลา พบว่าทุกรายบอกเป็นเสียงเดียวกันว่า ราคาที่ดินในพื้นที่ตอนนี้แพงมากจนแทบไม่รู้ว่าราคาจริงควรจะอยู่ที่ระดับไหน

สมเกียรติ อนุราษฎร์ รองประธานกรรมการหอการค้าไทย พูดถึงภาพรวมราคาที่ดินในพื้นที่เป้าหมายทั้ง 5 แห่ง ว่า มีการซื้อขายเปลี่ยนมือกันมาก ส่งผลให้ราคาที่ดินปรับสูงขึ้นต่อเนื่องอย่างไร้เหตุผล โดยเฉพาะ อ.แม่สอด จ.ตาก ที่ภาคเอกชนและภาครัฐผลักดันให้เป็นพื้นที่นำร่อง ราคาที่ดินปรับตัวสูงกว่า 10-20 ล้านบาท/ไร่ หรือขึ้นกว่า 5 เท่าตัว จนอาจส่งผลต่อการตัดสินใจลงทุนของผู้ประกอบการที่หากเงินไม่หนาพออาจจะพับแผนได้

สอดคล้องกับข้อมูลของ สมศักดิ์ คะวีรัตน์ ประธานกรรมการหอการค้าจังหวัดตาก ที่ระบุว่า ราคาที่ดินขยับอย่างต่อเนื่องและรวดเร็ว โดยเฉพาะ อ.แม่สอด ล่าสุดพบว่ามีการซื้อขายที่ดินแปลงเล็กสูงถึงไร่ละ 30 ล้านบาท และหากที่ดินแปลงใหญ่ ขนาดรวม 30-40 ไร่ จะมีราคาอยู่ที่กว่า 10-20 ล้านบาท/ไร่ สำหรับทำเลติดถนนสายเอเซียบริเวณวงเวียนไปจนถึงริมแม่น้ำเมย ส่วนพื้นที่ 5,603 ไร่ ในพื้นที่ ต.ท่าสายลวด ที่ถูกกำหนดให้เป็นเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษนั้น เดิมราคาอยู่ที่เพียงหลักหมื่นบาทต่อไร่ แต่ปัจจุบันซื้อขายกันที่ไร่ละ 4-5 แสนบาท ขณะที่ที่ติดถนนในเขตชุมชนที่แม่ระมาด ราคาอยู่ที่ไร่ละ 4-5 ล้านบาท ส่วนพื้นที่นอกเมืองอยู่ที่ไร่ละ 3-4 ล้านบาท จากเดิม 2-3 ล้านบาท/ไร่

ด้าน จ.ตราด ก็เกิดปรากฏการณ์ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นเช่นกัน สุมิตร เขียวขจี ประธานหอการค้าจังหวัดตราด กล่าวว่า ราคาที่ดินตราดช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ก็ปรับตัวสูงขึ้นผิดปกตินับสิบเท่าจนไม่สามารถซื้อได้ ทั้งจากกระแสการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) การได้งบประมาณก่อสร้างถนน 4 ช่องจราจรยาวตลอดเส้นทางตราด-คลองใหญ่-หาดเล็ก รวม 120 กิโลเมตร
ที่จะเสร็จในปี 2559 การพัฒนาด่านใหม่ประกาศเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษชายแดน ทำให้เศรษฐกิจเคลื่อนไหวคึกคัก แต่ก็มีผลกระทบคือต้นทุนที่ดินสูงขึ้นฉับพลันจนหวั่นจะกลายเป็นปัญหาฟองสบู่ราคาที่ดินขึ้นมา

“ที่ดินตามแนวการพัฒนา แต่ไม่ติดถนนตราด-คลองใหญ่-หาดเล็ก เดิมราคาไร่ละ 2-3 แสนบาท เวลานี้ปรับขึ้นเป็นไร่ละ 2 ล้านบาท ถ้าติดถนนก็เพิ่มจากระดับไร่ละ 6-7 แสนบาท ขยับขึ้นไปเป็น 7-8 ล้านบาท/ไร่แล้ว หรือปรับขึ้นถึง 10 เท่า” สุมิตร ให้ข้อมูลเพิ่มเติม

ขณะที่ราคาที่ดินใน จ.มุกดาหาร ก็ปรับสูงขึ้นไม่แพ้กัน โดย ภมร เชาว์ศิริกุล ประธานกรรมการหอการค้าจังหวัดมุกดาหาร กล่าวว่า ราคาที่ดินปรับตัวสูงมาก โดยในเขต อ.เมือง หรือเขตเทศบาล ราคาขายเกิน 20 ล้านบาท/ไร่ ปรับขึ้นมา 4-5 เท่า เช่น ทำเลที่บริษัท สยามโกลบอลฯ กว้านซื้อเพื่อสร้างศูนย์วัสดุก่อสร้าง เมื่อ 2 ปีก่อนไร่ละไม่เกิน 2 ล้านบาท เวลานี้พุ่งขึ้นเป็นไร่ละ 12 ล้านบาท และแนวโน้มน่าจะขยับได้อีก กระทั่งที่ดินเขตป่าเดิมซื้อขายกันหลักหมื่นบาทต่อไร่ ก็ขึ้นเป็น 4-5 แสนบาท หรือที่ดินติดถนนซอยเล็กๆ บางซอยไร่ละ 2-3 ล้านบาท โดยเฉพาะเขต อ.เมืองหรือติดริมน้ำโขง

ที่ดิน จ.สระแก้ว ก็ร้อนแรงไม่แพ้กัน บำรุงล้อเจริญวัฒนะชัย ประธานกรรมการหอการค้าจังหวัดสระแก้ว กล่าวว่า ราคาที่ดินปรับขึ้นไปมาก โดยเฉพาะที่บ้านป่าไร่ อ.อรัญประเทศ จากไร่ละ 4-5 หมื่นบาทเมื่อ 3 ปีก่อน เพิ่มเป็นไร่ละ 7 ล้านบาท ยิ่งที่ใกล้กับด่านหลังตลาดโรงเกลือ ขึ้นไปถึงไร่ละกว่า 10 ล้านบาท ส่วนที่ ต.ผักขะ อ.วัฒนานคร ก็ขยับสูงมาก จากไร่ละ 4-5 หมื่นบาทเช่นกัน ขึ้นเป็น 5 แสนบาท

ด้าน สมพร สิริโปราณานนท์ ประธานกรรมการหอการค้าจังหวัดสงขลา ให้ข้อมูลว่า ที่ดินบริเวณด่านจังโหลน อ.สะเดา จะค่อนข้างแพงจากศักยภาพตัวเอง เนื่องจากสงขลามีความเจริญและมีมูลค่าการค้าชายแดนที่สูงที่สุดของประเทศ เป็นแหล่งเอนเตอร์เทนเมนต์ แหล่งท่องเที่ยว ยิ่งกระแสเออีซีและการผลักดันเขตเศรษฐกิจพิเศษก็ยิ่งทำให้เกิดความตื่นตัว โดยเฉพาะกระแสการผลักดันดิวตี้ฟรีโซน ส่งผลให้ราคาที่ดินจะขยับเป็น 20 ล้านบาท/ไร่ จากเดิม 10 ล้านบาท/ไร่

“นอกจากทุนไทยแล้ว ยังมีนักลงทุนจากจีนที่ทำธุรกิจด้านไอที อุปโภคบริโภค และฮาลาล ที่ทำธุรกิจในมาเลเซียสนใจจะเข้ามาลงทุนในพื้นที่ดังกล่าวด้วย” สมพร ระบุ

จากเสียงสะท้อนของภาคเอกชนเหล่านี้ น่าจะดังพอที่รัฐบาลจะแบ่งเวลาแล้วหันกลับมาหาทางแก้หรือเบรกการปั่นราคาซื้อขายที่ดินไม่ให้สูงเกินไป จนสุดท้ายนโยบายที่วาดหวังให้เป็นพระเอกกลับตกม้าตาย กลายเป็นอุปสรรคของการพัฒนา