วิเคราะห์ลงทุน 3 ทำเลคอนโด

ทีมวิจัยข้อมูลอุตสาหกรรมและข้อมูล ธนาคารเกียรตินาคิน ได้วิเคราะห์ทำเลคอนโดมิเนียมนอกแนวรถไฟฟ้าที่น่าสนใจ โดยจะยกตัวอย่าง
3 โซน ดังนี้

1) โซนพระราม 2 - ทำเลที่นิยมพัฒนาคอนโดมิเนียมในเวลานี้จะอยู่บริเวณถนนสุขสวัสดิ์และถนนพระราม 2 โดยถนนสุขสวัสดิ์จะอยู่ในแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางใหญ่-บางซื่อ-ราษฎร์บูรณะ) ซึ่งส่วนต่อขยาย บางซื่อ-ราษฎร์บูรณะ ถ้าตามแผนจะเริ่มก่อสร้างภายในปี 2562

โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดในช่วงนี้มีมากมายหลายโครงการ ทำเลส่วนใหญ่จะอยู่ติดถนนใหญ่ทั้งหมด ขนาดที่ดินที่ใช้พัฒนา 3-4 ไร่ ส่วนใหญ่เป็นอาคารสูง 20-30 ชั้น รูปแบบห้องส่วนใหญ่เกือบ 100% จะเป็นห้องแบบ 1 ห้องนอน ขนาด 26-34 ตร.ม. ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 1.3-2 ล้านบาท  หรืออยู่ในช่วง 5.5-6.5 หมื่นบาท/ตร.ม. ราคาถือว่ายังไม่สูงนัก ขายได้ 60-95% แล้ว ส่วนที่จอดรถแต่ละโครงการมีให้ที่ 40%(ไม่รวมซ้อนคัน) ซึ่งมากกว่าโครงการส่วนใหญ่ที่อยู่ในแนวรถไฟฟ้าแน่นอน

2) โซนบางนา - เป็นทำเลที่เริ่มขยายตัวมาจากถนนสุขุมวิท ขยายไปตามถนนบางนา-ตราด โดยเริ่มได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการหลังจากที่เปิดมีโครงการห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ และศูนย์แสดงสินค้า BITEC ที่สร้างความน่าสนใจให้กับถนนเส้นนี้ และยังเป็นเส้นทางหลักในการเดินทางไปภาคตะวันออกที่จะต้องผ่านสนามบินสุวรรณภูมิ

ทำเลที่ตั้งของแต่ละโครงการในโซนนี้ ส่วนใหญ่จะอยู่ในซอยย่อยของถนนบางนา-ตราด สาเหตุส่วนหนึ่งราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นมาก ประกอบกับราคาขายโซนนี้ยังไม่สูงนัก ขนาดที่ดินที่ใช้พัฒนาประมาณ 2-3 ไร่ ส่วนใหญ่เป็นอาคาร 8 ชั้น รูปแบบห้องประมาณ 90-100% เป็นแบบ 1 ห้องนอน ขนาด 23-46 ตร.ม. ราคาขายรวมอยู่ที่ 1.1-2 ล้านบาท หรืออยู่ในช่วง 4.3-5.4 หมื่นบาท/ตร.ม.

ราคาถือว่ายังไม่สูง ยอดขายแต่ละโครงการที่ส่วนใหญ่ขายได้แล้ว60-90% ส่วนที่จอดรถส่วนใหญ่จะอยู่ที่ 50% (ไม่รวมซ้อนคัน) ซึ่งที่จอดรถค่อนข้างสำคัญ เนื่องจากการเดินทางโซนนี้ยังต้องใช้รถส่วนตัวเป็นหลักอยู่

3) โซนรามคำแหง - ถือว่าเป็นโซนพักอาศัยที่หนาแน่นและได้รับความนิยมของผู้ประกอบการกันมานานแล้ว คอนโดมิเนียมจะอยู่บริเวณซอยย่อยต่างๆ ของถนนรามคำแหง ส่วนใหญ่จะเป็นของผู้ประกอบการรายใหญ่แทบทั้งนั้น ขนาดที่ดินที่พัฒนาประมาณ 4-10 ไร่

ส่วนใหญ่จะเป็นตึกสูง 8 ชั้น รูปแบบห้องประมาณ 90-100% เป็นห้องแบบ 1 ห้องนอน ขนาดประมาณ 23-35 ตร.ม. ราคาขายรวมอยู่ที่ 1.2-2.5 ล้านบาท หรืออยู่ในช่วง 5-7 หมื่นบาท/ตร.ม. ส่วนแบบ 2 ห้องนอนมีน้อยมาก ประมาณ 5-8% เท่านั้น ราคาโซนนี้แนวโน้มปรับขึ้นค่อนข้างน้อย เนื่องจากราคามีการปรับตัวขึ้นมานานแล้ว ยอดขายแต่ละโครงการอยู่ที่ประมาณ 50-90% ส่วนที่จอดรถแต่ละโครงการมีให้ที่ 40%

จากข้อมูลนี้ ถามว่าถ้าจะพัฒนาคอนโดมิเนียมในพื้นที่ที่ไม่มีรถไฟฟ้า ควรจะมีแนวทางแข่งขันอย่างไร สรุปคร่าวๆ ดังนี้

1.มีกลุ่มเป้าหมายในพื้นที่ชัดเจน เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่น หรือแหล่งงานขนาดใหญ่ หรือเป็นพื้นที่ที่มีระดับราคาค่าเช่าต่อเดือนใกล้เคียงกับค่าผ่อนหากมาซื้อคอนโดมิเนียม

2.มีคู่แข่งทางอ้อมที่ราคาต่างกันมาก คือราคาบ้านสูงกว่าคอนโดมิเนียมมาก อยากอยู่โซนนี้ต้องซื้อคอนโดมิเนียม

3.มีทำเลที่ดีมากๆ ยิ่งติดถนนหลักได้ยิ่งดี หากเข้าซอยก็ไม่ควรเกิน 500 เมตร

4.มี Facility ที่มากกว่าโครงการที่อยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้า โดยสระว่ายน้ำ ห้องออกกำลังกาย เป็นสิ่งที่จำเป็น ยิ่งมากยิ่งดี

5.มีที่จอดรถมากพอ ต้องมากกว่าเกณฑ์ขั้นต่ำ คือ ตั้งแต่ 40% ขึ้นไป (ไม่รวมที่จอดรถซ้อนคัน)

6.มีเฟอร์นิเจอร์ให้พร้อมอยู่ เพราะแทบทุกโครงการมีเหมือนกันหมด

7.เงินจองไม่สูง ประมาณ 2,000-5,000 บาท ดาวน์ไม่เกิน 10%

ที่สำคัญคือ ผู้ประกอบการต้องมองหาจุดแข็งของตัวเองให้เจอ และสร้างความแตกต่างเพื่อความได้เปรียบทางการตลาด เนื่องจากตลาดส่วนใหญ่มีการแข่งขันสูง แต่ละโครงการก็มีสิ่งอำนวยความสะดวกจัดให้ไม่แพ้กันครับ