ทรัสต์เพื่อลงทุนอสังหาฯ

ปัจจุบันมีทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือกองรีทส์ (REIT) อยู่ระหว่างเสนอขายให้แก่นักลงทุนในครั้งแรก (ไอพีโอ) และยังมีอีกหลายกองอยู่ระหว่างยื่นขออนุญาตจัดตั้ง แต่เชื่อว่ายังมีนักลงทุนจำนวนมากที่ยังไม่รู้จัก REIT ทั้งที่มีนโยบายการจ่ายเงินปันผลสม่ำเสมอถือว่าน่าสนใจทีเดียว

บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนบัวหลวง ระบุว่า REIT เป็นการลงทุนรูปแบบใหม่เพื่อเป็นหนึ่งในทางเลือกในการลงทุนของผู้ลงทุนที่มีความประสงค์จะได้ผลตอบแทนสม่ำเสมอ และการที่โครงสร้างของทรัสต์จัดให้มีการบริหารงานโดยผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT Manager) และผู้ดูและผลประโยชน์กองทรัสต์ (REIT Trustee) เพื่อถ่วงดุลอำนาจและตรวจสอบการปฏิบัติงานซึ่งกันเป็นการรักษาผลประโยชน์ของผู้ถือหน่วยทรัสต์และป้องกันการแสวงหาผลประโยชน์โดยมิชอบ

เงื่อนไขการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยกองทรัสต์มีความยืดหยุ่นมากขึ้น

จะว่าไปแล้ว REIT ถือเป็นรูปแบบการลงทุนที่มีความเป็นสากลและมีความยืดหยุ่นมากกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในอดีตในหลายมิติ กล่าวคือ เปิดกว้างโอกาสให้กองทรัสต์สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศได้  นอกจากนี้สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นที่กองทุนอสังหาริมทรัพย์ไม่อนุญาตให้ลงทุน เช่น โรงพยาบาล โรงงานอุตสาหกรรมนอกพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม เป็นต้น อนุญาตให้ซื้อลงทุนในหุ้นสามัญในบริษัทที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ แต่ต้องในสัดส่วนไม่น้อยกว่าร้อยละ 99 แทนที่จะซื้อเฉพาะอสังหาริมทรัพย์อย่างเดียว

สามารถกู้ยืมเงินเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ถึงร้อยละ 35 ของมูลค่าทรัพย์สินรวมของกองทรัสต์ หรือได้สูงถึงร้อยละ 60 หากถูกจัดอยู่ใน Investment Grade จากสถาบันจัดอันดับเครดิตเทียบกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่อนุญาตให้กู้ยืมได้เพียงร้อยละ 10 ของมูลค่าทรัพย์สินรวมของกองทุน จ่ายเงินปันผล/เงินส่วนแบ่งกำไรในอัตราร้อยละ 90 ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว โดยกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว หมายถึง กำไรสุทธิที่อ้างอิงสถานะเงินสดซึ่งปรับปรุงด้วยรายการอื่นตามที่สำนักงาน ก.ล.ต. กำหนด เช่น กำไร (ขาดทุน) ที่ได้จากการประเมินหรือทบทวนมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ เงินที่กันไว้สำหรับคืนเงินต้นจากการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงิน (ถ้ามี) ส่วนต่างของรายได้ค่าเช่าและค่าเช่าจ่ายที่รับรู้ตามเกณฑ์เส้นตรงของมาตรฐานการบัญชีกับที่เกิดขึ้นจริงตามสัญญา

ภาษีจากเงินปันผล/ส่วนแบ่งรายได้ขึ้นกับประเภทนักลงทุน

ภาษี หัก ณ ที่จ่ายหรือภาษีเงินได้นิติบุคคลสำหรับเงินส่วนแบ่งรายได้และกำไรส่วนเกินจากทุนสำหรับลงทุนใน REIT อาจมีหรือไม่ต่างจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ขึ้นกับประเภทของนักลงทุน

นักลงทุนทั่วไปไทย จะไม่มีความแตกต่างสำหรับเงินส่วนแบ่งกำไรและกำไรส่วนเกินทุนสำหรับการลงทุนในกองทรัสต์และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

นักลงทุนทั่วไปต่างประเทศ จะเสียเพิ่มเฉพาะภาษี หัก ณ ที่จ่าย 10% สำหรับเงินส่วนแบ่งกำไรในกองทรัสต์ และไม่เสียภาษีสำหรับกำไรส่วนเกินทุนเมื่อขายหน่วยทรัสต์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ

นักลงทุนสถาบันไทย จะเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลในอัตรา 20% สำหรับเงินส่วนแบ่งกำไรในกองทรัสต์ จากที่ไม่ต้องเสียหากเป็นบริษัทจดทะเบียนหรือเสียเพียงกึ่งหนึ่งหากเป็นบริษัททั่วไป

นักลงทุนสถาบันต่างประเทศ จะเสียภาษี
หัก ณ ที่จ่าย 10% สำหรับเงินส่วนแบ่งกำไรในกองทรัสต์ และภาษี wหัก ณ ที่จ่าย 15% สำหรับกำไรส่วนเกินทุนจากที่ไม่เคยเสียเลย

หลังจากทำความรู้จักกับ REIT แล้ว หากสนใจสัปดาห์นี้ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไทคอน (TREIT) และทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ แอล เอช ช้อปปิ้ง เซ็นเตอร์ (LHSC) เปิดให้จับจองแล้ว