เหตุผลที่ราคาบ้าน สูงขึ้นทุกปี

ก่อนอื่นดิฉันต้องขอขอบพระคุณทุกท่านที่ช่วยกันสนับสนุนผลงานชิ้นล่าสุด และต้องขออภัยทุกท่านที่เข้ามาร่วมงานเปิดตัวหนังสือ “30 เคล็ดลับจับบ้านให้รวย” ที่ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เมื่อวันศุกร์ที่ 28 พ.ย. 2557  ที่สถานที่จัดงานไม่เพียงพอที่จะรองรับทุกท่านได้ จนหลายๆ ท่านต้องยืนฟังกันค่ะ

ในช่วงท้ายของงานสัมมนานี้ดิฉันได้พูดถึงราคาบ้านเอาไว้ โดยในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา ถือได้ว่าเป็นช่วงที่ราคาบ้านทะยานสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง หลายคนอาจจะมองว่าบริษัทบ้านน่าจะมีกำไรที่สูงอยู่จากราคาบ้านที่ปรับขึ้นอย่างมาก แต่ในความเป็นจริงแล้วราคาบ้านที่ปรับขึ้นนั้นมีที่มาหลักแบ่งเป็น 2 ส่วน คือ เป็นส่วนบวกเพิ่มของผู้ขายที่คิดกับผู้ซื้อบ้าน อีกแบบก็คือราคาที่ปรับขึ้นนั้นสะท้อนต้นทุนที่สูงขึ้นค่ะ (Cost+Margin)

กรณีแรกจะเห็นว่าการปรับราคาเช่นนี้จะเป็นการปรับราคาที่ผู้ขายบ้านได้ประโยชน์เพราะจะทำให้ผู้ขายสามารถทำ “กำไรเกินปกติ” ได้ แต่สภาพที่มีผู้ขายบางรายทำกำไรได้มากกว่าปกตินั้นจะหมดไปหากตลาดมีการแข่งขันสูงดังเช่นในปัจจุบัน และราคาก็จะปรับลดลงสู่ระดับที่สะท้อนต้นทุนและกำไรตามปกติของธุรกิจค่ะ

ขณะที่ กรณีที่ 2 นั้นคือสิ่งที่เกิดขึ้นในปัจจุบันค่ะ ตอนนี้ในทางปฏิบัติแล้วบริษัทบ้านไม่ได้มีระดับของกำไรสูงเกินปกติ แม้ราคาบ้านจะปรับขึ้นสูงมากแต่กำไรโดยรวมเป็นระดับกำไรตามปกติ เพราะ
ที่ผ่านมาราคาที่ดินเป็นปัจจัยสำคัญที่ดันให้ต้นทุนการสร้างบ้านสูงขึ้นตามไปด้วย ส่งผลให้ราคาขายของบ้านนั้นสูงตามไปด้วย

นอกจากเรื่องของต้นทุนจากที่ดินแล้วปัจจัยของต้นทุนจากวัสดุก่อสร้างก็มีส่วนสำคัญในการกำหนดราคาบ้านด้วย ซึ่งในส่วนของราคาวัสดุนั้นไม่น่าจะมีการถีบตัวสูงขึ้นมาก เพราะเงินเฟ้อในอนาคตมีแนวโน้มชะลอตัวลงเพราะราคาน้ำมันที่ดิ่งลงแรงในปีนี้จะช่วยชะลอไม่ให้ต้นทุนค่าวัสดุก่อสร้างขึ้นได้ในปีหน้าค่ะ

ดังนั้นกรณีที่ตลาดบ้านไม่โดนปัจจัยดึงราคาจากอุปสงค์ที่สูงขึ้นกรณีที่รัฐบาลเริ่มลงทุนในโครงการขนาดใหญ่แล้ว โดยรวมราคาบ้านในปีหน้าน่าจะมีการปรับขึ้นในระดับที่ไม่แรงแบบช่วงที่ผ่านมา เพราะว่าปัจจัยจากเงินเฟ้อที่ชะลอตัวลง และราคาวัสดุก่อสร้างที่ไม่ปรับขึ้นมาก นั่นจึงเป็นโอกาสดีสำหรับคนที่มีความพร้อมและหาจังหวะซื้อบ้านอยู่ค่ะ