มองอสังหา’58 ในแบบซีอีโอ...เอพี

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2558 ที่กำลังจะใกล้เข้ามา ทำให้เวลานี้บรรดาผู้ประกอบการทุกค่ายต่างต้องประเมินภาพของปีหน้าไว้ในเบื้องต้น เพื่อวางแนวทางที่จะเดินไปข้างหน้าให้สอดรับกับแนวโน้มที่คาดการณ์กันว่าจะปรับตัวดีขึ้น โดยในมุมของ “อนุพงษ์ อัศวโภคิน” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) หนึ่งในผู้ปลุกปั้นตลาดอสังหาริมทรัพย์มายาวนาน มองว่าอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังก้าวเข้าสู่อีกสเต็ปของตลาด

โฉมหน้าทางการแข่งขันที่เดิมว่าเข้มข้นแล้ว ปีหน้าซีอีโอแห่งค่ายเอพีขอนิยามด้วย 3 วลีสั้นๆ ว่า “โหด สนุก ต้องปรับตัว” พร้อมกับขยายความว่าการที่มีผู้เล่นรายใหม่ ซึ่งเป็นกลุ่มทุนรายใหญ่จากอุตสาหกรรมอื่นเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงการควบรวมกิจการ การร่วมทุนต่างๆ ของผู้ประกอบการขนาดต่างๆ ที่เกิดขึ้นจำนวนมากในปีนี้ เป็นตัวแปรสำคัญที่จะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีหน้าเข้าสู่สเต็ปใหม่ที่แม้แต่ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่อยู่ในตลาดอยู่ก่อนแล้วยังต้องปรับตัว รองรับการแข่งขันที่คาดว่าจะรุนแรงขึ้น

แน่นอนว่าตลาดจะกลายเป็นของผู้ประกอบการรายใหญ่มากขึ้น จากเดิมที่เคยเป็นอยู่แล้ว ปีหน้าจะชัดเจนมากว่ารายกลางและรายเล็กจะอยู่ยากขึ้น โดยกลุ่มที่จะอยู่ได้คือ ผู้ประกอบการรายใหญ่มากและผู้ประกอบการรายเล็กมากๆ โดยผู้ประกอบการรายเล็กมากๆ ที่มีเพียงไม่กี่โครงการ กลุ่มนี้มีตลาดเฉพาะกลุ่ม ที่รายใหญ่ๆ อาจเจาะเข้าไม่ถึงและมีเงินทุนเป็นของตัวเอง

ขณะที่กลุ่มรายเล็กที่กำลังจะขยายไปเป็นรายกลาง และรายกลางที่อยู่ระหว่างขยายการเติบโต องค์กรที่เติบโตมากจะเริ่มทำเองไม่ไหว ต้องจ้างคน ต้องพึ่งเงินทุนจากแบงก์ ซึ่งจุดนี้เป็นจุดเปลี่ยนสำคัญ เพราะหากวางระบบไม่ดี มีบุคลากรไม่เพียงพอ จะโตอย่างมีคุณภาพยาก เช่นเดียวกับเรื่องเงินทุน กลุ่มนี้จะเป็นกลุ่มที่มีช่องทางในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนน้อยกว่ารายใหญ่ แต่ความที่ใหญ่มากขึ้น ก็ไม่สามารถใช้เงินทุนของตัวเองแบบ 100% เหมือนตอนที่ยังเล็กได้

ความเสี่ยงหลายประการของรายเล็กและรายกลางที่หากบริหารจัดการไม่ดี ท้ายที่สุดจะนำไปสู่การหาผู้ร่วมทุน เพราะวิธีนี้เป็นประตูด้านที่ 1 ของหนทางรอด ซึ่ง ณ วันนี้มีคนอยากเข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น ประเมินได้เลยว่านับจากนี้ไปอีก 5 ปี จะเห็นดีลการเทกโอเวอร์ ร่วมทุนควบรวมกิจการกันต่อเนื่อง แต่ก็จะมีที่รวมกันแล้วไม่สามารถไปด้วยกันได้ เพราะมีความแตกต่างด้านวัฒนธรรมองค์กร

นอกจากนี้ แนวโน้มของผู้ประกอบการรายกลางจะต้องการจดทะเบียนเข้าตลาดหลักทรัพย์ฯ มากขึ้น เพื่อหาแหล่งทุนใหม่ๆ ในการทำธุรกิจ แต่การเป็นผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ฯ ณ เวลานี้ ก็ไม่ได้การันตีว่าแบงก์จะปล่อยกู้เสมอไป หากไม่สามารถพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้

ซีอีโอแห่งค่ายเอพี กล่าวต่ออีกว่า แนวทางการแข่งขันที่รุนแรงจากทั้งผู้ประกอบการรายเดิมและรายใหม่ที่จะเข้ามา รวมถึงเป้าหมายในการเติบโตของรายใหญ่ นับจากนี้ทุกค่ายคงมองการขยายไปยังเซ็กเมนต์ใหม่ๆ แม้จะไม่ได้ชำนาญมาก แต่ก็เป็นสิ่งที่ต้องเดินไป เพื่อกระจายความเสี่ยง

ด้านภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2558 อย่างที่กล่าวแล้วว่าเป็นปีที่โหด เพราะการแข่งขันคงรุนแรงจากการที่ผู้ประกอบการพร้อมขนโครงการใหม่ๆ ลงตลาด พร้อมกับประกาศเป้าหมายในเบื้องต้นว่าจะเติบโตไม่น้อยกว่า 10-15% หลังจากที่ปีนี้ชะลอตัวมากจากทั้งปัจจัยทางการเมือง แต่ปัจจัยภายในของแต่ละองค์กรนั้นๆ

อนุพงษ์ กล่าวว่า ส่วนกำลังซื้อในตลาด เชื่อว่ายังมี เพียงแต่ต้องดูว่าซัพพลายใหม่ที่จะเข้าสู่ตลาดเป็นอย่างไร หากเป็นซัพพลายที่ตอบโจทย์ตลาด การตอบรับจะยังดี แต่ถ้าไม่ใช่ซัพพลายที่ตลาดต้องการ ยอดขายคงไม่ดีนัก ซึ่งสามารถสะท้อนได้จากช่วงโค้งท้ายของปีนี้ จะเห็นว่า 3-4 โครงการของรายใหญ่ที่ปิดการขายได้เร็ว ล้วนเป็นโครงการทำเลดีมากๆ ส่วนโครงการที่ไม่ได้อยู่ในทำเลที่ดีจริงยอดขายก็ยังไม่ดี

“ภาพปีหน้าก็จะยังคงเป็นเช่นนี้ เพราะตลาดไม่ได้ฟื้นตัวมาก ซึ่งถือว่าไม่น่าห่วง แต่ถ้าเมื่อไรขายดีทุกโครงการ ไม่ว่าจะทำเลดี หรือไม่ดี ก็ขายหมด แบบนี้เริ่มน่าเป็นห่วง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมผู้ประกอบการจะระวังมาก ถ้าเป็นทำเลเดียวกันคู่แข่งเปิดก่อน จะรอดูคู่แข่งก่อน ถ้าคู่แข่งขายดีก็พร้อมเปิด แต่ถ้าขายไม่ดี เก็บที่ดินไว้ก่อนไม่เสียหาย”

การควบคุมต้นทุนก็สำคัญมาก เพราะเวลานี้ต้นทุนที่ดินแพง แต่กำลังซื้อยังไปไม่ถึง ดังนั้นควบคุมต้นทุนตั้งแต่กระบวนการออกแบบไปจนถึงการก่อสร้างให้สอดรับกับกำลังซื้อเป็นเรื่องที่สำคัญ เพราะหากพัฒนาโครงการดี แต่ราคาสูงเกินกว่ากำลังซื้อในทำเลนั้นๆ ก็ยากจะขายได้

อีกหนึ่งปัจจัยสำคัญนับจากนี้นั่นคือ บุคลากรจะเป็นหัวใจสำคัญในการขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตได้อย่างยั่งยืน จึงไม่ใช่เรื่องแปลกที่จะเห็นว่าหลายองค์กรใหญ่ไไไหันมาให้ความสำคัญกับเรื่องของคนในองค์กรมากขึ้น