3 นายกส่องอสังหาฯ ปีหน้าเกมของรายใหญ่

ตลาดอสังหาริมทรัพย์แม้จะเข้าสู่ช่วงปลายทางของปี 2557 แต่ยังคงเข้มข้นทั้งการแข่งเปิดโครงการใหม่การอัดโปรโมชั่น รวมถึงการเข้ามาของกลุ่มทุนใหม่ๆ ซึ่งความเคลื่อนไหวเหล่านี้จะยังคงเข้มข้นต่อเนื่องข้ามไปถึงปี 2558

ขณะที่หลายค่ายหลายสำนัก รวมถึงนายกจาก 3 สมาคมในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เริ่มฉายภาพของตลาดในปีหน้าแล้วว่า นอกจากเศรษฐกิจในประเทศแล้ว สิ่งที่ไม่ควรมองข้าม นั่นคือ เศรษฐกิจโลกที่ยังไม่สดใสจะส่งผลอย่างไรกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

อธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า การที่เศรษฐกิจไทยพึ่งพาภาคส่งออกเป็นหลัก จึงเหมือนผูกติดกับเศรษฐกิจต่างประเทศอย่างเลี่ยงไม่ได้ โดยภาพรวมเศรษฐกิจโลกในปีหน้ายังไม่สดใสนัก อาจทำให้ภาคส่งออกของไทยมีปัญหา
ต่อเนื่อง และจะเป็นปัจจัยที่มีผลกระทบกับรายได้ของคนที่อยู่ในภาคส่งออก

ขณะที่สหรัฐที่มีสัญญาณการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ จากการที่รัฐบาลสหรัฐส่งสัญญาณจะยกเลิกมาตรการคิวอี ซึ่งเป็นมาตรการที่รัฐบาลทุ่มเงินเข้าสู่ระบบเพื่อเพิ่มกำลังซื้อให้กับคนในประเทศ โดยหากรัฐบาลสหรัฐตัดสินใจยกเลิกมาตรการดังกล่าว สะท้อนว่าเศรษฐกิจสหรัฐดีขึ้น นั่นหมายถึงเงินทุนที่เคยหลั่งไหลสู่ฝั่งเอเชีย รวมถึงไทยจะไหลกลับสู่ตลาดสหรัฐ

“ปัจจัยดังกล่าวอาจจะไม่ได้ส่งผลกระทบทางตรงกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย แต่เงินทุนที่ไหลออกนอกตลาดทุนไทย อาจเป็นหนึ่งในปัจจัยที่จะทำให้ดอกเบี้ยของไทยต้องปรับขึ้น แต่ประเด็นเรื่องอัตราดอกเบี้ยยังคงมีความผันผวนที่ต้องจับตามอง เพราะมีทั้งโอกาสจะปรับขึ้นและหรือทรงตัว ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจปีหน้าจะดีขึ้นได้จริงหรือไม่ ซึ่งโดยปกติแล้ว ถ้าเศรษฐกิจดีขึ้นจะต้องปรับขึ้นดอกเบี้ยเพื่อลดความร้อนแรง”

นอกจากนี้ ปัจจัยด้านต้นทุนค่าก่อสร้าง ต้องจับตาราคาน้ำมันดีเซลที่มีแนวโน้มสูงขึ้น จะส่งผล
กระทบกับต้นทุนราคาวัสดุก่อสร้างอย่างเลี่ยงไม่ได้ โดยปัจจุบันราคาน้ำมันดีเซลอยู่ที่ประมาณ 29 บาท หากขยับขึ้นเกิน 10% จะส่งผลกระทบกับต้นทุนก่อสร้างและส่งผลต่อเนื่องไปยังราคาที่อยู่อาศัยแน่นอน แต่ถ้าขยับขึ้นมาไม่เกินที่ราคา 32 บาท ถือว่ายังพอรับได้

“ราคาน้ำมันดีเซลอาจไม่มีผลกับต้นทุนของกระบวนการผลิตวัสดุก่อสร้างโดยตรง แต่มีผล
กระทบกับต้นทุนการขนส่งวัสดุก่อสร้าง ซึ่งหากต้นทุนขนส่งขึ้น ต้นทุนวัสดุก่อสร้างย่อมปรับขึ้นไปด้วย”

อย่างไรก็ตาม ตลาดที่อยู่อาศัยปีหน้าจะฟื้นตัวดีขึ้น เมื่อเทียบกับปีนีี้ เพราะฐานของปีนี้ต่ำมาก จากการที่เจอปัจจัยลบทางการเมืองยาวมาตั้งแต่ปลายปี 2556 จนถึงกลางปีนี้ แต่การฟื้นตัวของตลาดปีหน้าคงไม่ได้ร้อนแรงเท่ากับตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2555

ขณะที่ ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ภาพรวมตลาดปีนี้ถือว่าสมดุลทั้งฝั่งเปิดตัวโครงการใหม่และฝั่งยอดขาย และการที่มีปัจจัยลบทางการเมืองในช่วงครึ่งปีแรก หากมองมุมบวก ก็ถือเป็นการลดความร้อนแรงของตลาด ส่วนปีหน้าการเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่คาดว่าจะใกล้เคียงกับปีนี้ ส่วนยอดขายรวมทั้งตลาดกรุงเทพฯ และปริมณฑลปีหน้าอาจจะขยายตัวไม่มาก 0-5% จากปีนี้ เพราะปัจจัยเรื่องราคาที่ดินที่แพงขึ้นมาก จะทำให้ต้นทุนในการพัฒนาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ไม่สอดคล้องกับรายได้ของคนที่ไม่ได้เพิ่มขึ้นมาก

ด้านภาพการแข่งขันในตลาด หากวิเคราะห์จากยอดขายรวมของทั้งตลาดในปีนี้ที่มีมูลค่าประมาณ 3-3.1 แสนล้านบาท 10 ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ มีส่วนแบ่งตลาดสูงถึง 51% สามารถฉายภาพในปีหน้าได้ว่า แนวโน้มรายใหญ่ยังคงครองตลาดต่อเนื่อง คาดว่าส่วนแบ่งตลาดรวมของ 10 รายใหญ่จะเพิ่มเป็น 50-60% ซึ่งกล่าวได้ว่า ปีหน้าจะเป็นเกมของรายใหญ่ที่อยู่ในตลาดอยู่แล้ว และกลุ่มทุนหนาที่หอบเงินจากอุตสาหกรรมอื่ืนเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กลุ่มนี้แม้จะไม่มีโนฮาว แต่มีเงินทุนซื้อทั้งคนและโนฮาวมาแข่งกับผู้เล่นเดิมในตลาด ซึ่งรายกลางและรายเล็กคงต้องเหนื่อยขึ้น 

ความคิดเห็นดังกล่าวสอดคล้องกับ พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ในเชิงการซื้อขายที่อยู่อาศัยในปีหน้า แม้จะมีสัญญาณการฟื้นตัว แต่ไม่ได้คึกคักมาก แต่ในเชิงเงินทุนใหม่ๆ ที่หลั่งไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะคึกคักต่อเนื่องจากปีนี้ ยังคงมีการเทกโอเวอร์ของกลุ่มทุนหนา การควบรวมกิจการต่อเนื่อง โดยเฉพาะการซื้อกิจการบริษัทขนาดกลางและขนาดเล็กในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทัั้งที่อยู่ในหมวดอสังหาริมทรัพย์และอยู่หมวดอื่น แล้วย้ายหมวดเข้าสู่วงการนี้

“สิ่งที่กลุ่มทุนเหล่านี้กับเจ้าของบริษัทเดิมจะได้รับ ไม่ใช่เพียงการเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้วยทางลัดเพียงอย่างเดียว แต่ยังทำกำไรจากราคาหุ้นจากกระแสข่าวการซื้อ-ขายกิจการ ซึ่งปีนี้เริ่มเห็นภาพเหล่านี้แล้ว ปีหน้าจะเห็นมากขึ้น และบริษัทที่มียอดขายปีละไม่เกิน 1,000 ล้านบาท จะอยู่ยากขึ้น ถ้าอยากอยู่ต่อ อาจต้องยอมให้มีผู้ถือหุ้นรายใหม่เข้ามา”

สำหรับ 2 กฎหมายใหม่ ทั้งกฎหมายภาษีมรดก และกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นตัวเร่งสำคัญ เพราะ 2 กฎหมายดังกล่าวถือเป็นต้นทุนมหาศาลสำหรับผู้ถือที่ดินในมือจำนวนมาก ซึ่งกลุ่มทุนบางรายไม่ได้รวยเงินสด แต่รวยที่ดิน มีสต๊อกที่ดินในมือ คิดเป็นมูลค่ารวมๆ 5,000-1 หมื่นล้านบาท จะมีต้นทุนในการเสียภาษีสูงขึ้น จึงต้องหาวิธีเข้าสู่ธุรกิจด้วยการเทกโอเวอร์ เพื่อให้ผู้ที่มีโนฮาวในอุตสาหกรรมนี้นำไปพัฒนา

นี่เป็นมุมมองที่มีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2558 จากภาพสะท้อนของ 3 นายกสมาคมแห่งวงการอสังหาริมทรัพย์ที่สรุปสั้นๆ ได้ว่า ปีหน้าจะเป็นอีกปีหนึ่งที่วงการอสังหาริมทรัพย์ดุเดือดในทุกรูปแบบ