ตลาดบ้านญี่ปุ่น

AEC กำลังจะมาถึง และอีกหนึ่งประเทศที่ไม่ยอมตกรถไฟขบวน AEC คือ ญี่ปุ่น ที่ถูกประเทศเพื่อนบ้านที่อยู่ล้อมรอบไม่ชอบ เพราะช่วงสงครามโลกครั้งที่ 2 ญี่ปุ่นทำบาปเอาไว้มาก ผู้คนเพื่อนบ้านล้มตายจนเพื่อนบ้านไม่อยากจะคบด้วย

ดังนั้น ญี่ปุ่นต้องหาเพื่อนที่พอจะคบค้าทำการค้ากันในเอเชีย และก็ไม่โกรธกัน ก็คือ ไทยแลนด์ ญี่ปุ่นย้ายฐานการผลิตหลายอย่าง เช่น โตโยต้ามาในไทย คนญี่ปุ่นมาทำงานประจำร่วม 8 หมื่น1 แสนคน ส่วนคนที่อายุมากมาเป็นกลุ่มอยู่ที่เชียงใหม่ เข้ามาเสริมตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทย

ในญี่ปุ่นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็แข็งแรงไม่ใช่ย่อย สร้างที่อยู่อาศัยใหม่ปีละ 9 แสนยูนิต เป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์เป็นผู้พัฒนาปีละ 2.8 แสนยูนิต ในจำนวนนี้เป็นคอนโดมิเนียมปีละ 1.4 แสนยูนิต ที่เหลือจากผู้ประกอบการสร้างก็มีกลุ่มรับสร้างบ้าน เช่น Sheiga Sui ที่มาสร้างบ้านร่วมกับบริษัท ปูนซิเมนต์ไทย บริษัท Daiwa ที่ทำแอร์และทำรถ ก็สร้างกันคนละ 15% ต่อปี ก็ประมาณบริษัทละ 8 หมื่นยูนิต

ส่วนการปรับปรุงบ้านซ่อมแซมต่อเติมมีมากถึงปีละ 4.5 ล้านหลัง เท่าๆ กับบ้านมือสองของอเมริกา (ประชากรญี่ปุ่น 130 ล้านคน อเมริกา 350 ล้านคน เป็น 2 ประเทศที่ธุรกิจใหญ่สุดในโลก แต่กำลังจะถูกจีนแซง) เพราะจีนสร้างใหม่ปีละ 5 ล้านหลัง แต่บ้านมือสองมีไม่ถึง 5 แสนหลัง

ดังนั้น จะเห็นว่าแต่ละประเทศมีลักษณะของการตลาดต่างกัน สร้างบ้านหลังแรกสูงมากคือ จีน 5 ล้านหลัง ญี่ปุ่น 9 แสนหลัง ไทย 2 แสนหลัง ขึ้นกับจำนวนประชากร และกำลังของประชากรต่างกัน

ตลาดญี่ปุ่นมีลักษณะแตกต่างอีกคือ Developer สร้างมีสัดส่วนเพียง 24-25% ไทย 70-75% ของบ้านใหม่ แต่ญี่ปุ่นบ้านสร้างเองถึง 75% ของไทยมีแค่ 10% ซ่อมแซมบ้านมี 5 ล้านหลังของไทย ไม่มีตัวเลข บ้านญี่ปุ่นแพงมาก แพงกว่าอเมริกา เพราะต้องการทั้งคุณภาพและความแข็งแรงสูง เพราะมีเรื่องแผ่นดินไหว บ้านญี่ปุ่นเป็น Garden Approach วัสดุต้องคุณภาพสูงเป็น Eco Friendly ความปลอดภัยสูงมากเรื่องไฟฟ้า ประปา ฮีตเตอร์ และแอร์ เพราะให้ความสำคัญกับชีวิตมนุษย์ในบ้านมาก

โดยเฉพาะแผ่นดินไหวหลังจากปี 1995 แผ่นดินไหวที่ Kobe มีกฎหมายต้องสร้างป้องกันมีการพัฒนาสร้างลูกล้อให้กับบ้าน ทำสปริงกับฐานราก ปัจจุบันมี Innovation ใหม่ ทำเป็นแผ่นยางเหมือนยางรถยนต์ ประกอบกันเป็นขนมชั้นระหว่างชั้น เมื่อมีแรงโยกก็จะปรับตัวรับแรงสั่นและโยกได้ดี ดีกว่าโครงสร้างแบบคอนกรีตหลายเท่า สร้างตั้งแต่บ้านชั้นเดียวไปถึงตึกสูง 20-30 ชั้น

สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยเพิ่งไปดูงานที่ Tokyo มา ไปดูงานที่ผู้เขียนเล่าให้ฟังเบื้องต้นที่นำมาพัฒนาได้ แต่คนไทยชอบ Copy ไม่ยอมคิดเองก็ต้องไปคุยกับนักก่อสร้างญี่ปุ่นที่มาหากินในเมืองไทยดูครับ