ส่องอสังหาฯ 10 เดือน คอนโดทรุดฯแนวราบยังโต

โดย...วราพงษ์ ป่านแก้ว

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เดินเข้าสู่โค้งสุดท้ายของปี 2557 เป็นช่วง 2 เดือนสุดท้ายที่ไม่คึกคักดังหวัง และคาดว่าคงจะจบปีไม่ค่อยสวยนัก สะท้อนจากภาวะของการลงทุนโครงการใหม่ในรอบ 10 เดือน ที่จำนวนลดลง 15% ขณะที่ทั้งปีน่าจะติดลบอยู่ที่ 10%

สัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยตัวเลขเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล 10 เดือน ปี 2557 ว่า มีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ 350 โครงการ รวม 9.4 หมื่นหน่วย ลดลง 15% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีโครงการเปิดใหม่ 394 โครงการ 1.1 แสนหน่วย หากไล่เรียงดูเนื้อในจะพบว่าคอนโดมิเนียมเปิดตัวลดลงค่อนข้างมากในรอบ 10 เดือน มีโครงการใหม่ 132 โครงการ 5.6 หมื่นหน่วย ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีโครงการเปิดใหม่ 178 โครงการ 7.5 หมื่นหน่วย ประมาณ 25%

เหตุผลสำคัญที่ทำให้การเปิดโครงการคอนโดมิเนียมลดลง เพราะสถานการณ์การเมืองที่ตึงเครียดตั้งแต่ปลายปีที่แล้วต่อเนื่องถึงกลางปีนี้ ทำให้ผู้ประกอบการชะลอลงทุนไว้ก่อน อย่างไรก็ตาม หากเทียบกับการเปิดคอนโดมิเนียมใหม่ช่วงต้นปีจะพบว่าสถานการณ์ค่อยๆ ดีขึ้นเป็นลำดับ โดยในไตรมาสแรกที่จำนวนโครงการเปิดใหม่ลดฮวบลงมากกว่า 30% จนถึงไตรมาส 2 ลดลงระดับ 30% ต้นๆ จนเหลือ 25% ในรอบ 10 เดือน และคาดว่าทั้งปีจะมีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ 6.5 หมื่นหน่วย ติดลบเบ็ดเสร็จ 20%

ขณะที่โครงการบ้านจัดสรรเปิดใหม่ 10 เดือน มีกว่า 218 โครงการ 3.7 หมื่นหน่วย เพิ่มขึ้น 8% เมื่อเทียบช่วงเดียวกันปีที่แล้วที่เปิดตัวโครงการใหม่ 216 โครงการ 3.5 หมื่นหน่วย และคาดว่าทั้งปีจะมีโครงการบ้านจัดสรรเปิดใหม่ 4.5 หมื่นหน่วย เติบโต 89% เมื่อเทียบปีที่ผ่านมา การที่บ้านจัดสรร ทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์เปิดโครงการใหม่เติบโตสวนทางกับคอนโดมิเนียม เพราะการลงทุนในโครงการแนวราบมีความเสี่ยงน้อยกว่าโครงการแนวสูง ขณะที่ความต้องการบ้านแนวราบยังมีต่อเนื่อง ทำให้ผู้ประกอบการปรับแผนลงทุนหันมาเปิดโครงการแนวราบมากขึ้น

ตัวเลขที่สะท้อนการโยกพอร์ตลงทุนจากแนวสูงสู่แนวราบชัดเจนที่สุดคือ สัดส่วนการพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยที่เปลี่ยนไป สัดส่วนการพัฒนาโครงการแนวราบรอบ 10 เดือน เป็นผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ฯ 73% เพิ่มจากปีก่อนที่มี 67% ขณะที่การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมของผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วน 60% ลดลงจาก 10 เดือนปีที่แล้วที่มี 72% ที่น่าสังเกตคือ ตลาดคอนโดมิเนียมมีสัดส่วนผู้ประกอบการรายเล็กมากขึ้น เป็นการพัฒนาโครงการขนาดเล็กๆ ขณะที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่ต้องเปิดโครงการขนาดใหญ่เพื่อให้คุ้มค่าลงทุนดูจะไม่ค่อยเอื้อกับตลาดขณะนี้

ด้านความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้สำรวจจากงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 31 จากการสุ่มตัวอย่าง 8,700 คน เป็นที่น่าสังเกตว่ากลุ่มคนอายุไม่เกิน 30 ปี มีสัดส่วนเพิ่มขึ้น ขณะที่กลุ่มที่มีรายได้ครอบครัวต่อเดือน 100,001 บาทขึ้นไป สอดคล้องกับระดับราคาที่อยู่อาศัยที่ต้องการซื้อ พบว่าความต้องการกลุ่มราคา 2.16 ล้านบาท มีสัดส่วนเพิ่มขึ้น

สำหรับทำเลที่มีผู้สนใจมากสุดในกรุงเทพฯ 5 อันดับแรก คือ เขตบางนา จตุจักร ลาดพร้าว ห้วยขวาง และบางกะปิ ต่อด้วย จ.นนทบุรี มีความต้องการซื้อมากอันดับ 2 โดยเขตที่มีความต้องการซื้อ 5 ลำดับแรก ได้แก่ เมืองนนทบุรี บางบัวทอง ปากเกร็ด บางใหญ่ และบางกรวย

จ.สมุทรปราการ มีความต้องการซื้ออันดับ 3 เขตที่มีความต้องการซื้อ 5 ลำดับ ได้แก่ เมืองสมุทรปราการ บางพลี พระประแดง พระสมุทรเจดีย์ และบางบ่อ ขณะที่ จ.ปทุมธานี มีความต้องการซื้อเป็นอันดับ 4 เขตที่มีความต้องการซื้อ 5 ลำดับแรก ได้แก่ ลำลูกกา คลองหลวง เมืองปทุมธานี ธัญบุรี และลาดหลุมแก้ว ส่วนจังหวัดที่มีผู้ต้องการซื้ออันดับ 5 คือ จ.ชลบุรี พื้นที่ที่มีความต้องการซื้อสูงสุดคือ อ.เมืองชลบุรี ศรีราชา บางละมุง สัตหีบ และเกาะสีชัง

ทั้งนี้ เมื่อวิเคราะห์ข้อมูลเจาะจงเฉพาะกลุ่มที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยปี 2558 พบว่า ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวยังเท่ากับความต้องการซื้อคอนโดมิเนียม มีสัดส่วนสูงถึง 38% ขณะที่ความต้องการซื้อทาวน์เฮาส์มีสัดส่วน 17% บ้านเดี่ยวที่มีความต้องการซื้ออยู่ที่ราคา 2.13 ล้านบาท และ 3.14 ล้านบาท สัดส่วนเท่ากัน 26% หรือมากกว่าครึ่งของความต้องการซื้อบ้านเดี่ยวทั้งหมด ด้านคอนโดมิเนียมราคา 1.12 ล้านบาท มีความต้องการซื้อสูงสุด 42% ราคา 2.13 ล้านบาท ความต้องการซื้อ 29% ส่วนทาวน์เฮาส์ความต้องการซื้อสูงสุดกลุ่มราคา 1.12 ล้านบาท สัดส่วน 49% และ 2.13 ล้านบาท สัดส่วน 29%

หากในปีหน้ารัฐบาลพลิกฟื้นเศรษฐกิจให้กลับคืนมาได้ รับรองว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็มีโอกาสฟื้นได้อีกครั้ง