ราคาคอนโดรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย

โดย...ภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ

กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ([email protected])

ต้องยอมรับรถไฟฟ้ากับคนกรุงเทพฯ เป็นเรื่องที่แยกจากกันไม่ได้ เนื่องจากรถไฟฟ้าเป็นการคมนาคมหลักของคนกรุงเทพฯมากว่า 10 ปี นอกจากนี้กรุงเทพฯ ก็ถือว่าเป็นเมืองที่มีการจราจรติดขัดติดอันดับโลกด้วย รถไฟฟ้าจึงเป็นที่พึ่งพิงในยามเร่งด่วนอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ที่ผ่านมาเราจะเห็นการพัฒนาคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้ากันอย่างต่อเนื่อง เริ่มจากรถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อนก่อนจากอ่อนนุชถึงจตุจักรและได้มีการพัฒนาโครงการต่อเนื่องเมื่อส่วนต่อขยายไปยังบางนาแล้วเสร็จ ต่อมาก็เป็นสายสีเขียวเข้มจากสนามกีฬาแห่งชาติไปถึงสะพานกรุงธนบุรีและก่อพัฒนาต่อเนื่องไปยังส่วนต่อขยายถึงบางหว้า หรือแม้แต่รถไฟฟ้าใต้ดินที่มีการพัฒนาโครงการตามแนวรถไฟฟ้าเช่นกัน ตั้งแต่หัวลำโพงไปจนถึงบางซื่อ โดยเฉพาะบริเวณถนนรัชดาภิเษกจะมีการพัฒนาโครงการมากเป็นพิเศษโครงการต่างๆ ที่ได้มีการพัฒนามาแล้วนั้น โดยเฉพาะชั้นในของกรุงเทพฯ ได้พิสูจน์ให้เห็นถึงความต้องการการอยู่อาศัยในเมืองแล้วว่าจำนวนผู้อยู่อาศัยในโครงการต่างๆ นั้นอยู่ในระดับที่สูงและผลตอบแทนการเช่าก็อยู่ระดับที่น่าลงทุน

ยกตัวอย่างเช่น โครงการแถวๆ พร้อมพงษ์ซื้อมาที่ราคา 1.5 แสน บาท/ตร.ม. สามารถปล่อยเช่าได้ที่ 900 บาท/ตร.ม./เดือน หรือเทียบเป็นผลตอบแทนต่อปีที่ 7% โดยถ้าไม่ปล่อยเช่าก็สามารถขายต่อได้ในราคา ที่ดี ทำให้กระแสการอยู่อาศัยหรือการลงทุนซื้อคอนโดตามแนวรถไฟฟ้าได้รับการตอบรับดีมาก จนราคาที่ดินและโครงการใหม่ตามแนวรถไฟฟ้าขยับขึ้นไปสูงมาก

โดยเฉพาะโครงการที่พัฒนาตามรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสีน้ำเงินหรือสีม่วง ที่วิ่งออกไปนอกเมืองจนทำให้ราคาขายโครงการรอบนอกที่ติดสถานีรถไฟฟ้า ขยับตัวไปอยู่ระดับที่มากกว่า 1 แสนบาท/ตร.ม.เข้าไปแล้ว

ตรงนี้เป็นสิ่งที่ผมอยากจะให้ข้อคิดผู้ที่จะลงทุนสักนิดหนึ่งว่า การลงทุนต่างๆ นั้นเราควรดูให้รอบด้าน โดยตามหลักการราคาของคอนโดควรวิ่งอยู่ในหลักเกณฑ์ที่สมเหตุสมผลต่อการลงทุน ไม่ว่าจะเป็นระยะสั้นหรือระยะยาว จากสถิติปัจจุบันโครงการที่อยู่รอบนอกนั้น ราคาเช่าจะอยู่ที่ประมาณ 300350 บาท/ตร.ม./เดือน นั่นก็หมายความว่าถ้าซื้อคอนโดมาที่ราคา 1 แสนบาท/ตร.ม. จะได้ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าที่ 34% ถือว่าเป็นอัตราผลตอบแทนที่ค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับโครงการในตัวเมือง นี่ยังไม่ได้หักภาษีและค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่น ค่าส่วนกลางที่ต้องเสียอีก ซึ่งถ้าหักค่าใช้จ่ายดังกล่าวแล้วผู้ลงทุนจะเหลือผลตอบแทนที่น้อยมาก

ดังนั้น ก่อนที่จะลงทุนในทำเลใดๆ นั้น ผมอยากให้ทุกท่านศึกษาข้อมูลให้ละเอียดก่อนว่าราคานั้นสมเหตุสมผลหรือไม่ อย่าให้กระแสคอนโด ติดรถไฟฟ้าครอบงำความรู้สึกและเหตุผลต่างๆ จนเกินไป เพราะการลงทุนประเภทคอนโดมิเนียมไม่ได้ซื้อง่ายขายคล่องเหมือนหุ้นหรือทองคำที่มีตลาดรองรองรับ อย่างไรก็ดี ถ้าคิดจะหาคอนโดอยู่อาศัยหรือลงทุน ผมแนะนำว่าทำเลที่อยู่ใกล้ศูนย์กลางเมืองและราคาไม่ได้ปรับตัวขึ้นไปมากเหมือนโครงการตามแนวรถไฟฟ้า เช่น พระราม 9รามคำแหง และพระราม 3สาธุประดิษฐ์ เป็นต้น

ทำเลเหล่านี้ถือเป็นโซนกรุงเทพฯ ชั้นกลาง ซึ่งติดกับกรุงเทพฯ ชั้นใน การเดินทางในช่วงเร่งด่วนอาจจะถือว่าติดขัด แต่ช่วงเวลาอื่นๆ นั้นใช้เวลาเพียง 510 นาที ก็จะสามารถเข้าสู่กรุงเทพฯ ชั้นในได้ แถมยังขึ้นลงทางด่วนง่าย สามารถเดินทางไปยังสนามบินหรือออกต่างจังหวัดได้สะดวก ราคาของคอนโดมิเนียมทั้งสองโซนนี้อยู่ที่ 67 หมื่นบาท เมื่อเปรียบเทียบกับ 1 แสนบาท แถวกรุงเทพฯ รอบนอก เช่น วงศ์สว่าง หรือบางนา แล้ว

ผมคิดวิเคราะห์อย่างไรก็หาความสมเหตุสมผลไม่เจอ ผมเชื่อว่าถ้าเรามีการวางแผนการใช้ชีวิตที่ดีขึ้น การเลือกที่อยู่อาศัยก็ไม่มีความจำเป็นที่จะต้องติดรถไฟฟ้า เช่น วันทำงานก็ออกจากบ้านเช้าหน่อย หรือไม่ก็นำรถไปจอดยังลานจอดรถของระบบขนส่งมวลชนต่างๆ เช่น รถไฟฟ้าได้

การวางแผนการใช้ชีวิตเช่นนี้จะทำให้คุณไม่ต้องลงทุนสูงในการซื้อคอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้า การเดินทางในชั่วโมงที่ไม่เร่งด่วนและวันเสาร์อาทิตย์ก็จะเป็นเรื่องง่าย ไม่ต้องเสียเวลานั่งรถไฟฟ้ามาเป็นเวลานาน ข้อเสียอีกอย่างของการเดินทางโดยรถไฟฟ้าในวันเสาร์และอาทิตย์ก็คือจำนวนรอบมีไม่บ่อยเหมือนวันธรรมดาซึ่งทำให้ต้องเผื่อเวลาการเดินทางเข้าไปอีก

อย่างไรก็ดี ที่ผมเขียนมาทั้งหมดนั้นไม่ใช่ว่าผมไม่ชอบรถไฟฟ้า นะครับ การใช้รถไฟฟ้านั้นถือเป็นเรื่องที่ดี เพราะจะได้ช่วยกันประหยัดพลังงาน ลดมลพิษ ตัวผมเองก็อยู่คอนโดในเมืองใกล้รถไฟฟ้าเหมือนกัน เพียงแต่ผมอยากชี้ให้เห็นว่าตอนนี้ราคาคอนโดตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายขยับสูงขึ้นมาก จึงเป็นโอกาสที่ดีสำหรับผู้ที่กำลังหาที่อยู่อาศัยได้พิจารณาทำเลอื่นๆ ที่ราคาน่าสนใจบ้าง