ตลาดอสังหาฯกำลังปรับตัว

อสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้ ตลาดเริ่มมีการปรับตัวอย่างเห็นได้ชัดขึ้นเมื่อปีที่ผ่านมาที่ตลาดอสังหาฯ เติบโตมาก โดยเติบโตเกินกำลังซื้อ ได้เห็นตลาดที่มีซัพพลายมากกว่า ดีมานด์ แม้ปีที่ผ่านมาจะมีปัญหาด้านการเมือง ตลาดชะลอตัวลง แต่ก็เนื่องด้วยระบบการเงินมีเงินเข้ามาในตลาด มากมาย ตลาดหุ้นแม้ถูกปัญหาด้านการเมืองก็มิได้ตกลงอย่างที่คาดคิด

ปีนี้คณะรักษาความสงบแห่งชาติ (คสช.) เข้ามาจัดระเบียบความสงบ และรีบเร่งกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยการลงทุนภาครัฐใน Mega Project ที่ต่อเนื่องและเร่งการ ใช้จ่ายภาครัฐ ตลาดอสังหาฯน่าจะมีข่าวดีและจะมีกำลังซื้อมากขึ้น

แต่พอเข้าปลายปีไตรมาส 4 ภาพรวมของ “ตลาดอสังหาฯ” กลับปรากฏว่ามีการปรับตัวกันเป็นการใหญ่ รายใหญ่ในตลาดหุ้นปรับตลาดให้เล็กลงที่เคยชะลอตัวในอดีต ก็มีบ้างที่เริ่มเปิดตลาดสวนกระแส เพราะต้องทำยอดขายให้ราคาหุ้นไม่ตก แต่ที่ปรับตัวมาก คือ รายกลางและรายเล็ก

สำหรับรายกลาง หลายรายหยุดสำรวจตัวเองดูการผันผวนของตลาด และขอดูรายใหญ่ว่าจะเดินทางไปทางใด ในต่างจังหวัด บางจังหวัดหยุดรอ เพราะรายใหญ่ลงมา กวาดตลาดท้องถิ่นจนหมด

ส่วนรายเล็กไม่ต้องพูดถึง เพราะหยุดมาปีกว่าแล้ว และคงจะหยุดต่อไป เนื่องจากระบบการเงินไม่สนับสนุน จึงเป็นที่ร้องเรียนกันว่ารายใหญ่กำลังกินรายเล็กอยู่ขณะนี้

แต่ที่น่าสนใจคือ แม้ตลาดกำลังปรับตัว แต่ยอดโอนยังคงไม่ชะลอมากนัก ซึ่งปีนี้ก็คาดกันว่าโครงการต่างๆ ที่ขายมาตั้งแต่ปีที่แล้ว เช่น คอนโดมิเนียมตามรถไฟฟ้า กำลังสร้างเสร็จ กำลังรอการโอน คาดกันว่ายอดโอนคงจะลดลงเล็กน้อย ประมาณ 10-15% ตลาดกรุงเทพฯ และปริมณฑลคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 1 แสนหน่วย ในจำนวนนี้เป็นคอนโดถึง 65%

ที่น่าสนใจอีกประการคือ “ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกลดลง” จากข้อมูลเบื้องต้นพบว่า โครงการคอนโดมิเนียมในเขตเมืองกรุงและปริมณฑลปีที่ผ่านมา ผู้ซื้อบ้านหลังแรกประมาณ 30-35% ปีนี้ถ้าตัวเลขจะลดลงคาดว่าจะเหลือประมาณ 25% นอกนั้นเป็นนักลงทุนเพิ่มจาก 60% ที่เหลือนั้นเป็นนักเก็งกำไรที่ขายใบจอง

ตลาดกำลังปรับตัวเช่นนี้ก็เพราะ “ผู้บริโภคปรับตัว” ขนานใหญ่ เป็นการตลาดของผู้ซื้อ คนชั้นกลางมีมากขึ้น คนชั้นกลางเป็นผู้มีรายได้เติบโตอย่างรวดเร็ว เป็นกลุ่มคน ที่เริ่มจะมีบ้านหลังที่สอง และเป็นกลุ่มคนซึ่งเริ่มจะเคลื่อนที่เปลี่ยนงานเร็ว ก็จะชะลอการซื้อ มาเช่าบ้านรองานที่ ปรับเปลี่ยน

ขณะที่ผู้มีรายได้สูง ก็ได้ซื้อทรัพย์สินกันคนละกว่า 2 หลัง เพราะดอกเบี้ยยังถูกมาก และก็เปลี่ยนจากการออมมาเป็นอสังหาฯ ได้ทั้งออม ทั้งได้ Capital Gain คือ ทรัพย์สินเพิ่มมูลค่าสูง ในขณะที่การตลาดมีการเก็งกำไรสูงขณะนี้

ในส่วนของผู้มีรายได้น้อยไม่ต้องพูดถึงเพราะกำลังซื้อไม่พอ ก็จะเช่าบ้านหรือรอโครงการของรัฐ เช่น บ้านเอื้ออาทรอีกสักรอบ

ตลาดกำลังปรับตัว ทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภค หลายคนกำลังร้องเพลงรอ ว่าปลายปีนี้ผลจะออกมาอย่างไร อีก 3 เดือน คสช.ก็จะอยู่ครบครึ่งปี คงต้องเร่งผลงาน แต่ถ้ายังทำได้ไม่ดี ตลาดคงจะซบเซาลงไปอีก

ผู้ประกอบการโดยเฉพาะรายใหญ่ที่ปรับตัวสวนกระแสก็จะพบกับความเสี่ยงมากขึ้น หลายรายก็คงจะหันมา กระตุ้นให้มีตลาดเก็งกำไรโตกันอีกครั้ง ก็คงจะได้เห็นเทคนิคการขายคอนโด เช่น ในอดีต 1,000 ยูนิตหมดในครึ่งวัน เหตุการณ์เช่นนี้ไม่มีใครทำได้ยกเว้นอสังหาฯ ของไทยกับของเมืองจีนเท่านั้น